大都竞得五象东48亩滨江地块，东站农批市场再添182亩新组团

文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

克而瑞广西土拍战报

2021年4月21日，南宁邕宁区和青秀区各1幅地块“网拍”成交，这也是本月南宁市区仅有的一个经营性用地土拍日。

广西本土房企3强大都投资以总价约2.94亿元，摘牌南宁学院旁48亩低密滨江商住地块，配建1所9班幼儿园；本土国企南宁农工商以约2.44亿元摘牌东站农批市场182亩新地块。

下面，我们快速回顾这2幅网拍地块成交情况。以及了解5月已“上架”地块和和近期拟出让地块信息。

大都2.94亿摘南宁学院旁48亩滨江地块

▼GC2021-017地块，位于邕宁区龙岗大道西侧、龙亭路北侧（南宁学院旁），占地面积48.44亩，住宅、商业用途，容积率上限2.5，计容建面约8.07万㎡（商业占比3%-5%，其余为住宅；扣除安置部分，实际可售住宅约4.3万方），建筑限高80米（沿八尺江一侧距用地红线60米范围内建筑高度不超过24米，100米范围内不超过60米）。

地块内须配建一所不少于9班幼儿园，用地面积不少于4590㎡，建筑面积不少于3220㎡。配建社区居家养老服务用房、居民健身设施、文化活动室、对外公厕、垃圾收集点、婴幼儿照护服务场地等。

该地块位于邕宁区园博园板块，距离园博园约2.5公里，且靠近八尺江，景观环境较好。毗邻南宁学院及邕宁区第一中等职业技术学校等，附近有梁村小学，生活配套尚待完善，板块内新建商品房数量不多，在售新房主要集中在而相邻的龙岗板块和蒲庙板块，主推刚需、改善置业的2-4房户型，主力价格区间8900-13000元/㎡。

地块航拍实景图（航拍技术支持：桂土科技/财讯网络）

地块周边基础及市政设施情况示意图

据了解，该地块曾于去年12月挂牌、今年1月底截牌，但因无人报名竞买而流拍。时隔3个月，“回炉”网拍，起始价和小区内公共配套建设条件基本不变，以及起始价不变。GC2021-017地块起始总价约2.94亿元，起始单价607万元/亩，起始楼板价3642元/㎡。

明显变化的是安置物业面积减少了390㎡，安置人数减少了6人，对应安置住宅、安置商业、无偿移交机动车位和非机动车位相应减少。

此外安置物业成本也发生相应变化，从起初的政府支付“安置物业包干费用+安置涉及分摊的土地价款”，调整为“安置物业面积由政府按6623元/㎡出资回购”。

总体上，新出让条件的拿地成本相对上次是降低些，并且6623元/㎡是近年含安置物业地块的回购单价比较高的（以往都是4000多每平米）；再者，开发商在新进驻区域，保持一定风控，可售体量不大，不必太担心太大的去化压力（扣除政府回购安置部分，实际可售仅为整体计容一半，约4.3万方）。

此前地块（2021年1月29日截牌，已流拍）出让文件里明确的主要建设和管理要求（部分）
“回炉”地块（2021年4月21日截牌）出让文件里明确的主要建设和管理要求（部分）
尽管如此，但地块还需配置幼儿园，以及一系列公共配建部分，对于开发成本还是有一定影响，以及全国多个城市“双集中供地”，房企区域土储策略调整，这也导致大部分房企对该地块不太“感冒”。

最终，仅1家竞买人报价，底价成交。地块竞得者：广西大都投资有限公司（大都投资），成交总价29405.6992万元（折合约2.94亿元），成交单价607万元/亩，成交楼板价3642元/㎡。

GC2021-017地块成交结果页面截图

GC2021-017地块成交海报（制图：克而瑞广西）

据了解，这是大都深耕广西11载，继建工城、大都郡、大都公馆、大都云锦、大都家园后，在南宁布局第5个项目。

大都在南宁开发部分项目，和广西布局城市版图（来源：大都投资官网）

广西大都投资有限公司成立于2010年12月29日，是广西建工集团重点打造的以房地产开发为主业的多元化企业。公司以“立足广西、拓展区外”的经营定位，相继在广西南宁、柳州、北海、贵港、梧州、贺州、平果，山东青岛、烟台、枣庄、龙口、莱州，四川成都、眉山等城市成功布局，开发项目多达40余个。除独立开发项目，还和融创中国、金成集团等品牌房企合作开发项目。

克而瑞数据显示，2017、2018、2019年连续三年蝉联“广西本土国企房地产销售榜”第一， 2020年，公司排名广西本土房企销售金额第二名，广西房地产企业销售金额第十名，中国房地产企业销售权益金额第149位，操盘面积排第158位，中国房地产企业综合实力第170位。

2021年4月21日，大都南宁拿地后发布官宣海报

小克快评：

大都上一次在南宁拿地还是2017年3月，即大都云锦（南宁民族大饭店）项目。此次拿地，也及时补充企业南宁市场土储；同时，也为园博园板块市场增添新活力，给区域工作或看中这里江景资源、环境的购房者，有更多置业选择。

VR全景看地

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VR全景看地海报（制图：克而瑞，技术支持：桂土科技/财讯网络）

南宁农工商2.44亿摘东站农批182亩地块

▼GC2021-016地块，位于青秀区长虹东路北侧、松柏南路西侧（南宁东站附近），占地面积182.048亩，仓储用地、零售商业用地、商务金融用地，容积率上限2.0，计容建面约24.27万㎡（商业占比2.0%-5.0%，商务金融占比5%-15%，其余为物流仓储），建筑限高仓储≤30米，其余≤100米。

该地块须结合陆港型国家物流枢纽南宁农产品物流中心原已建设经营的业态布局，完善建设冷链仓储物流加工区、交易与物流信息平台、农产品流通加工等内容，形成枢纽项目功能闭环发展。成交当场竞得人需与青秀区政府签订《物流项目建设履约保证协议书》，并按照约定开发建设，在签订《物流项目建设履约保证协议书》之日起6个月内将本地块拟建设的业态规划方案报南宁市国家物流枢纽建设指挥部办公室（设在南宁市发展和改革委员会）备案，并须将所取得的备案证明报送青秀区政府存档。投资强度≥1500万元/公顷（折合100万元/亩），物流强度≥2万吨/年▪公顷。

地块出让公告中，也对竞买人资质有一定要求，或“地有所主”↓↓↓

“竞买申请人经营范围须包括农副产品批发市场的开发经营、铺面租赁、场地租赁、仓储及保管服务、包装及装卸服务（以营业执照登记为准）。”

从地块位置上看，恰好位于南宁农产品交易市场（也称“东站农批”）项目一、二期之间，此次出让地块或为项目三期的部分用地。

地块位置示意

GC2021-016地块起始总价约2.44亿元，起始单价134万元/亩，起始楼板价1005元/㎡。

最终，仅1家竞买人报价，底价成交。地块竞得者：南宁农产品交易中心有限责任公司（南宁农工商集团），成交总价24394.4554万元（折合约2.44亿元），成交单价134万元/亩，成交楼板价1005元/㎡。

GC2021-016地块成交结果页面截图

GC2021-016地块成交海报（制图：克而瑞广西）

相关资料显示，南宁农工商集团有限责任公司的前身为南宁市农工商总公司，于1979年8月经广西壮族自治区人民政府批准成立。2013年11月，组建新的南宁农工商集团有限责任公司，定位为南宁市的农贸业投资平台，负责现代农业、农业基地建设等投资经营。

南宁农产品交易中心有限责任公司是南宁农工商集团有限责任公司控股企业。

公司投资运营的南宁农产品交易中心项目是国家重点跨区域农产品流通建设体系重点项目，商务部重点支持的流通领域重点合作项目和中新互联互通项目“国际陆海贸易新通道”重要节点项目，服务“三农”、服务广西、面向东盟。

地块航拍实景图（航拍技术支持：桂土科技/财讯网络）

南宁农产品交易中心（东站农批）总规划面积3000亩，分三期建设，其中一期项目占地779亩，建筑面积63万㎡，投资31亿元，经营业态以水果、蔬菜、活禽批发为主，粮油、干杂为辅，于2018年12月29日试业， 2019年8月3日正式开业。二期规划用地面积886亩，主要规划业态有冻品、水产品及海产品，配套建设大型低温冷库和综合服务区，南宁农产品交易中心（二期）列入2020年第一批自治区层面统筹推进重大项目新开工项目。三期规划用地面积1500亩，将配套建设大型仓储物流群和专用铁路。

南宁农产品交易中心（东站农批）整体规划效果图（仅供参考，来源：网络）

小克快评：

南宁东站农批市场再新建组团，以仓储物流为主，方便农产品集散，供销运输更便捷。兴宁东、三塘、凤岭北等区域板块住户，可就近采购新鲜实惠的农产品。

伶俐镇滨江宅地5月将拍，还有7幅地块近期出让

今日（4.21）除了以上2幅网拍地块，还现场出让了邕宁区1幅约5.9亩加油加气站用地，新城悦隽风华、恒大悦龙台、龙光玖珑湾、万达茂等小区可就近享受便捷加油加气。

4月21日现场挂牌出让的GC2021-018地块位置示意图

目前统计，5月南宁土拍率先“上架“”的青秀区伶俐镇1幅低密滨江宅地，将于5月13日现场挂牌出让。

地块位于南宁市青秀区伶俐镇伶俐工业集中区邕江以南（广西建工产业园区“卡拉奇遇”工业旅游小镇的附近），北面临邕江，占地面积约58.433亩，容积率上限2.0，最大计容建面约7.79万㎡，建筑高度≤36米。地块采用“报价不低于底价，价高者得”竞价方式，起始总价约6603万元，起始单价113万元/亩，起始楼面价848元/㎡。

该地块特别要求：“竞得人须自持不少于住宅建筑面积20%的产权作为政策性租赁住房，政策性租赁住房产权由竞得人100%自主持有，持有时间与土地出让年限一致。自持期间不允许分割转让和分割抵押。政策性租赁住房工程建设形象进度达到相应条件，方可办理地块所建住房商品房屋销售许可（含预售、现售）”

南宁市自然资源局发布了《关于近期拟出让部分国有建设用地使用权信息发布》，近期南宁将出让7幅地合计约385.055亩，包括青秀区3幅、兴宁区2幅、邕宁区2幅；住宅用地4幅。

拟出让青秀区3幅地块均为商业服务业设施用地、旅馆用地等。其中，位于金浦路以南、汇歌路以西（民歌湖旁）约15.9亩旅馆用地，曾在2010年拍出超“万元”地价，当时是含住宅、商业、商务金融的综合用途，容积率高达11.76，建筑限高300米，被红日东升以总价近16亿元、成交楼板价11033元/平方米竞得，轰动广西甚至全国楼市；而后因拿地企业自身原因而“退地”；其后该地块曾于2012年再次计划出让但因调整规划而提前中止出让。

今年这幅“命运颠沛流离”地块再次亮相，拟出让条件多处调整，土地用途仅是旅馆用途，即或建设酒店为主；以及调整限高至100米（不超过会展中心朱瑾花厅最高点海拔高度）。因此前建设汇歌桥已占用原来地块部分用地，新调整地块蓝线范围也由18.41亩缩小至约15.9亩。这一地块谁将拿下、成交地价会是多少……备受关注。

南宁国际会展中心航拍实景图，圈红位置为拟出让旅馆用地（来源：克而瑞，拍摄于2021年2月）

目前近期出让地块仅是预公告，只是公示地块部分信息，至于地块起始价、竞价条件、更具体的建设要求等尚未公布，以最终地块出让公告为准，我们将继续关注，敬请继续关注我们公众号“广西地产大数据”、“南宁微楼市”。

《关于近期拟出让部分国有建设用地使用权信息发布》公告，
以上地块的详细出让面积及规划指标以最终的出让公告为准。

▼青秀区枫林路以西、云景路以北，商业服务业设施用地，29.95亩，计容建面约4.99万方。

▼青秀区厢竹大道西侧、贤宾路北侧，商业服务设施用地，11.673亩，计容建面约1.946万方。

▼青秀区金浦路以南、汇歌路以西，旅馆用地，15.882亩，计容建面约4.235万方。

▼兴宁区厢竹路以南、建兴路以东，商住、商业用地，101.29亩，计容建面约23.63万方。

▼兴宁区那荷路东侧、恩湖路北侧，纯住宅用地，122.53亩，计容建面约20.42万方。

▼邕宁区八尺江路南面、银峰路西面，住宅、商业用地，45.885亩，计容建面约9.48万方。

▼邕宁区梁村大道以北，城镇住宅用地、零售商业用地、商务金融用地，57.845亩，计容建面约13.50万方。

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