高铁+房价1.1万+时代，五象东发展到顶了吗？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

收录于合集 #楼盘测评 64个

文/易居企业集团·克而瑞分析师

10年，五象东板块房价上涨129%！
虽然如此，但和其他板块动辄1.5万+房价相比，1.1万+的五象东板块仍处价格洼地。
作为五象新区不可或缺的一部分，近几年五象东板块持续稳居南宁商品住宅成交板块排行前三，成为楼市置业热点板块，地价也突破了8字头。加上，地铁4号线、高铁五象站、E街区等配套的规划利好，板块迎来新一轮的价值增长点。五象东板块潜力价值到底如何？
它的发展到顶了吗？

地位提升，多次领衔南宁板块住宅成交？

某种意义，区域定位代表了其在城市的地位。

根据《南宁市总体城市设计》规划，龙岗晋升为南宁四大城市活力副中心之一，板块能级高度进一步凸显。

如今的龙岗，也就是大家口中常提及的五象东板块，在城市大规划格局下正当红，未来价值红利持续释放中。

这从楼市数据方面的表现，也可窥探一二。

图片来源南宁市自然资源局

从横向对比看，五象东板块多次领衔南宁板块成交。

克而瑞数据显示，2018和2019年五象东板块连续领衔南宁板块商品住宅成交面积、成交金额排行。2020年量上虽然有所缩减，但成交面积仍保持在南宁板块排行前3，依旧是楼市置业热点板块。

在房价上，五象东板块10年上涨129%，进入单价1.1万+时代。

克而瑞数据显示，2018年五象东板块商品住宅成交均价迈入万元时代；2020年进入1.1万元+时代，成交均价为11169元/㎡，相比10年前（2011年）的房价，上涨了129%。

而和其他板块动辄1.5万+每平米的房价相比，五象东板块房价仍处价格洼地期。

从土地端看，五象东板块地价在今年3月再创新高，由招商通过网拍拿下的一幅47亩商住地块，楼面价达到8196元/㎡。

这意味着，不久的将来五象东板块房价突破1.5万+。

而随着五象东高地价项目的入市，或将带动地块所在板块和周边项目的房价上涨。

不难发现，在城市板块发展轮动下，五象东板块不仅实现城市地位的提升，同时迎来商品住宅成交热，房价、地价进一步上涨，板块价值成长空间不可小觑。

地铁+高铁+城市主干道

三大城市交通优势集聚五象东

集聚城市交通资源的区域或板块往往更具先发优势。

都说：地铁一响，黄金万两。

有地铁加持的板块，其价值增长和抗跌性要比非地铁板块高。

根据相关规划，毗邻城市主干道五象大道的五象东板块，不仅可享受地铁带来的便利，更难得的是该板块还将享受到五象站高铁圈的辐射利好。

可见，五象东板块坐拥“高铁+地铁+城市主干道”的立体路网格局，交通通达性高，可较快的抵达五象总部基地、东盟商务区、凤岭南等板块，成为南宁人置业关注的重点片区之一。

具体来看以下几个点，都不难发现五象东板块的潜力所在：

（1）距离地铁站越近，住宅价格、价值越高

都知道，地铁，代表人流、代表高昂的租金、代表物业的升值。

据有关机构统计，距离地铁站越近，住宅价格、价值越高；3公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%。

另外，相比单地铁口物业，双地铁口物业的保值能力更强。

相关报告研究显示，地铁沿线物业和非地铁沿线物业相比，增值空间要高出20%-30%。而上海、广州、香港等国内一线城市，双地铁交汇处楼盘市场涨幅均则在60%以上。

可见，双地铁楼物业的抗跌、保值能力更强，升值潜力更大。

根据南宁目前的轨道交通线网规划，地铁4号线一期已经开通运营，待五象火车站位稳定后再开通东段（五象火车站-龙岗站）。

届时，在五象东板块中，坐拥双地铁口优势的楼盘无疑更具潜力，如：该板块内的熙岸世家，百度测距其与在建的地铁4号线清平坡站直线距离约725米，直线距离龙岗站最近站口约380米。

（2）高铁枢纽驱动，重塑五象东板块价值

纵观国内典型高铁站，高铁的注入大多为城市发展带来较大变化：

①改变城市发展格局、助推城市经济发展

②缩短城市与城市之间的互通周期

③带动所在城市和片区的产业、人口导入

④提升高铁站周边物业价值

以深圳北站为例，深圳北成就了龙华新区城市副中心地位——

随着区域的不断发展，深圳北站所在的龙华新区2011年成为了深圳城市副中心。

与此同时，深圳龙华的房价不断突破。

克而瑞数据显示，2020年深圳龙华商品住宅成交均价为63429元/㎡，与2007年相比，房价涨幅达360%。

高铁站给龙华新区带来的变化肉眼可见。

聚焦五象东板块，2020年也迎来了高铁站利好规划。

2020年4月，南宁市自然资源局发布《南宁市自然资源局关于南宁五象新区龙岗商务区E街区控制性详细规划(修编) ( 草案)报送审批前公示的公告》（以下简称《规划》）。

规划指出，南宁铁路枢纽将规划形成南宁站、南宁东站、五象站“三主”客站布局。

而五象站升档为与南宁站、南宁东站同级的主枢纽客运站，意味着未来拥有南宁三大铁路客运枢纽之一的五象东板块，将是城市发展的重点片区之一。

值得注意的是，今年9月五象站将开工建设，预计2025年建成，届时将实现与地铁4号线的接驳。地处五象站周边的熙岸世家，也将实现与高铁站的快速衔接。

（3）城市主干道沿线楼盘，成置业焦点

“买房跟着交通走”成为众多购房者的共识。

除了高铁和地铁以外，城市“主干道”沿线楼盘所具备的抗跌性，也成为购房者关注的焦点。

都说价值在未来的验证，很重要。

从民族大道到五象大道，其沿线的板块大多成为了城市置业热点板块，城市房价制高点。

以民族大道沿线上的金湖板块为例，2006年该板块房价仅3字头，历经十余年建设发展，目前沿线板块内的楼盘价值已今非昔比，如：金旺角，其二手房主力价高达2.3-2.5万/㎡。

而五象大道贯穿的五象东板块，其板块内的楼盘成长空间也会较大。

综上，五象东已然成为“高铁+地铁+城市主干道”三大城市交通优势聚集点，区位优势突出。

E街区，给了五象东一剂“强心剂”？

配套能级，对于居住舒适度和便利性有着重要影响。

对五象东板块来说，E街区的规划可谓是一剂发展“强心剂”：既补齐了商业方面短板，又丰富了教育资源，且优化了交通路网。

根据规划，E街区是龙岗商务区的重要组成部分，规划将形成“一心、一廊、四轴、两组团”功能结构，将打造集商务、商业、居住于一体的高铁综合配套服务组团。

目前，E街区四周分布有熙岸世家、东鼎雍和府、龙光·玖珑湾等项目，对于这些项目乃至整个五象东板块的业主、准业主是一大利好。

图片来源南宁市自然资源局

有资源支撑的五象东板块，发展空间更大

五象东板块本身自然生态景观资源丰富，历史文化底蕴深厚。

邕江、八尺江交汇于此，同时拥有在建或规划的新坡湖、团结湖、天潭湖、灵龟山公园等景观，宜游宜居价值属性日渐凸显。

尤其是五象东板块内的五象站和E街区组团，四周规划聚集了多个湖景资源（新坡湖、团结湖、天潭湖），生态景观丰富。

E街区的规划将进一步丰富五象东板块的资源，根据E街区规划：

①交通方面，E街区规划基于现状已形成的“两横两纵”干路网结构，完善内部支路网系统；其中那安快速路、五象大道为E街区主要对外联系道路。

图片来源南宁市自然资源局

②商业方面，E街区规划范围内包括6幅商业服务业设施用地以及1幅邻里中心商业用地。

不仅如此，良庆立交东北部地块E-30还将布局一座地标商务塔楼，限高不超过150米，满足一定条件还可按不超过180米控制。

③教育方面，E街区规划设置1所42班小学，1所15班幼儿园，1所9班幼儿园，服务半径覆盖整个组团。

图片来源南宁市自然资源局

整体来看，E街区组团在商业、交通、环境、教育等方面都得到了升级，而未来处于该组团或附近的楼盘，值得关注。

“铁学湖商”集齐，它会是五象东潜力股吗？

从城市副中心，到地铁、高铁双加持的交通网络建设，再到自然生态湖景资源及E街区商业、教育等配套规划，五象东板块价值逐渐显现。

谁会有可能成为五象东板块的潜力股呢？

对购房者而言，板块内能够汇聚地铁、高铁、主干道等交通资源的项目，交通优势较突出。

而在此基础上，如果同时拥有教育、湖景、商业资源等硬核价值的项目更值得关注。

由大唐、中梁、银河三家房企联合开发的熙岸世家，便是这样一位集齐“铁学湖商”的优秀选手，占据五象东板块核心资源。

熙岸世家紧邻五象大道，与在建的地铁4号线清平坡站、龙岗站直线距离均不超过800米（百度测距），地铁开通后将直接连通五象高铁站，实现“双铁”之间的快速衔接。

同时，熙岸世家东南面团结湖已经开始动工，建成后将为项目添彩不少。

教育资源方面，熙岸世家自身规划配备1所12个班幼儿园，地块南面规划有小学，邕宁民族中学、邕宁第二初中、五象实验三小等也环绕四周。

商务配套上，熙岸世家不仅临近综合体万达茂，东南面直线距离约400米是正在建设的桂民投总部基地，该项目计划建设一栋“广西商会大厦”超5A甲级商务写字楼，同时建设一栋准五星级高端酒店，届时将完善板块商务配套。

另外，熙岸世家东面直线约400米则由轨道地产规划打造TOD综合体项目，集大型购物广场、商务办公、居住为一体，建成后或将辐射周边项目业主，提高生活便利度。

值得关注的是，近日中国政府采购网发布了有关广西广播电视南宁发射塔的竞争性磋商公告，让此前充满神秘感的南宁塔又再度“热闹”起来。

根据最新消息南宁塔或有望在五象东板块落址，而纵观广州塔到上海东方明珠广播电视塔，其都是处在城市中轴或商务区板块，成为城市一张的重要名片。

未来，如若南宁塔落址五象东板块，板块商务区价值将进一步兑现，城市地位也将在上一个台阶。

简言之，熙岸世家位于五象东板块资源核心位置，价值可期。

仅44亩体量，台地式园林造价高

如果用一句话形容熙岸世家，那就是：体量虽小，内容却不少。

熙岸世家占地仅44亩，采用围合式点式布局，规划建设6栋高层，最大楼间距可达百米。

细看之下，你会发现熙岸世家没那么简单。

熙岸世家鸟瞰图

熙岸世家效果图

首先是园林，熙岸世家绿化率达35%，拥有建面约2万㎡中庭园林，为老人、小孩提供广阔的休闲娱乐空间。

同时，项目采用台地式设计，社区整体抬高，利用有利地势，打造了错落有致的景观园林。

这样一来，项目园林整体造价费用会比普通平地园林设计要高出不少。

同时，泛会所、健身房、环形跑道等各年龄层的配套设施，也都在园林内一一规划。

熙岸世家园林效果图

够出彩！多一间房设计，飘窗可直接打掉

聚焦户型，熙岸世家也做的不错。

项目主打建面78㎡3+1房、97㎡4+1房和110㎡4+1房，从面积段看以首置、首改型客群为主，户型设计贯穿高拓展、多飘窗的特点。

和市面上同等建面户型相比，熙岸世家户型的拓展面积从14-18㎡不等，相当于多一间房的设计，功能实用性较强。

另一大亮点在于飘窗，各户型部分飘窗可直接打掉，增加卧室的进深和采光面，户型空间利用率大大提升。

以项目78㎡、97㎡户型和110㎡户型为例：

（1）建面78㎡2+1房

建面80㎡以内做2+1房，性价比较高。

该户型拓展面积为14㎡，整体动静、干湿分区；

3.3米开间客厅与景观阳台无缝连接，提升室内的通透明亮度；

主卧配备3米观景飘窗，视野开阔。

建面78㎡户型图

（2）建面97㎡设计成3+1房

建面100㎡以内做四房两卫两厅，很友好。

该户型拓展面积为14㎡，整体方正、动静干湿分区、做到三开间朝南；

主卧配备独立卫浴间，私密性提升；

主卧飘窗可直接打掉，增加卧室整体进深，同时做到270°采光，视野开阔；

公共卫生间为隔断式设计，洗漱沐浴互不干扰，功能实用性强。

建面97㎡户型图

（3）建面110㎡设计成3+1房

该户型拓展面积为18㎡，动静、干湿分区，四开间朝南；

3+1房的设计可满足三代同堂居住需求；

6.2米景观大阳台、2.7米生活阳台双对流，通风采光；

主卧和公共卫浴间旁的次卧均设置有飘窗，可直接打掉，拓宽房间面积和景观视野；

北向与景观阳台相连接的次卧，也可通过改造进一步拓宽房间面积，提升采光通风效果。

建面110㎡户型图

写在最后

城市不断发展，五象东板块也在不断成长。

不管是五象站规划，还是五象站高铁综合配套服务组团—E街区规划，都能看出五象东板块将迎来新一轮价值增长点。

板块内的熙岸世家，凭借“铁学湖商”集聚利好和高拓展产品优势，脱颖而出。

未来，待板块内的地铁、高铁、E街区等配套建成，熙岸世家价值也将得到兑现，价值可期。
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