南宁税局回应网传退税，地铁3号线南延线新进展，青秀多处学区调整引热议

南宁微楼市 2022-07-02

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快评/小克008
今天我们关注的热点涵盖税费、轨道交通、学区、人口、住房公积金……详见正文，一起热议~

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01南宁税局回复"网传退税"

近日，一则《房产、车位退税流程》在微信朋友圈以及购房群、业主群等微信群广泛传开。其中提及：2019 年11月27日，销售不动产增值税率调整成9%，原增值税率当时按5%错征。

小克也就此热议话题，向相关部门进行咨询和多方面求证。（→点此回顾此前调查推文）。

网传《房产、车位退税流程》在多个微信群收到热议
5月11日，南宁税局发布《关于购买新建商品房多缴契税退税的说明》公告：
“尊敬的纳税人:
您好!近期关于网络和微信群发布购买新建商品房(一手房)多缴契税可以退税的问题,现说明如下:目前，契税政策没有任何调整，也无新政策出台，也没有官方渠道统一通知办理退税，请大家仔细甄别，勿轻信抖音号、微信群发布的不实信息。对于是否多缴契税及如何办理退税问题，税务部门正在对历年数据进行核查，待核查确认后将通过短信、小区物业或开发商及时通知纳税人办理相关手续。”

相关公告（来源：南宁税局）
就此，南宁业主群内热议沸沸扬扬的“退税”风波，暂告一段落，大家以当地税务部门发布的公告信息为主。
小克快评：
不论是此前“契税上调至3%-5%”的误读，还是近期热议的“多缴契税可以退税”的疯传，也再次给我们一个警醒，在互联网信息发达传递速度发达，以及自媒体浪潮下，我们更应理智看待每一个热议事件，建议以涉及到相关部门或单位的官宣为主，以及传统主流媒体发布信息来鉴别真伪。
02南宁地铁3号线南延线新进展

2021年5月10日，南宁市公共资源交易中心网站公示了《南宁市轨道交通3号线南延工程（平良立交-那马）交通疏解、管线迁改设计项目评标结果公示》，第一中标候选人为南宁市城乡规划设计研究院有限公司；第二中标候选人为华蓝设计（集团）有限公司；第三中标候选人为广西壮族自治区城乡规划设计院。此前招标文件显示，招标控制价为人民币肆佰肆拾玖万叁仟伍佰伍拾贰元伍角陆分（¥4493552.56元），本项目的有效报价范围为：-100%＜浮动系数≤0%。建设规模为：南宁市轨道交通3号线南延线工程起点为平良立交站，终点为那马站，线路全长12.6km，均为地下线；设车站6座，均为地下站；设换乘站2座，平均站间距约2.1km。设那马停车场一座。线路范围有城市主干道、下穿城市快速路等，管线有排水管（部分管径>1500mm）、给水管、电力管、通信管、燃气管等。

南宁地铁3号线南延线的前期筹备进度或又进一步，五象南住户和上班族未来将就近受益。
克而瑞数据显示，2021年1-4月五象南板块商品住宅供应面积29.36万㎡，成交面积31.00万㎡，供求比0.95，成交均价10956元/㎡。目前，区域内有建工城、金科城、万科金域国际、荣和五象院子、彰泰郡、旭辉·五象臻悦、阳光城大唐世家、中南十洲等在售新建商品房项目；还有五象·湖光学府、绿地朗峯、建发•五象和悦、金科184亩项目（案名待定）、均和·源盛|长乐府等新盘，也将在今年陆续入市推售。
在此前南宁市自然资源局公示的《南宁市城市轨道交通线路规划（2020-2035）对外公示》规划图中（→点此回顾各规划线网分析），规划地铁3号线起始点为科园大道站——那马站，线路长40.6千米；当前地铁3号线已开通科园大道到平良立交站（27.96千米），3号线南延工程目前在前期筹备中，6个站点名称分别是保税中心北、保税中心、保税中心南、那摹坡、那马北、那马，但具体站点位置和3号线南延线项目建设工期有待最终批复和官宣公示。

南宁地铁线网规划（点击图片，可放大查看）

南宁地铁线网规划的局部截图（点击图片，可放大查看）

南宁轨道3号线南延线工程从2020年4月开始“南宁市轨道交通3号线南延线的可行性研究招标”，到之后的相关勘察、施工图审查、系统设计、设计总体总包、土建设计、设计咨询等标的招标（以及后续评标后的中标），如今最新进展是工程勘探A标初步勘察（此前于2020年年中公示勘察单位的中标结果）。

南宁地铁3号线南延工程勘探A标初步勘察已于2021年3月5日开工（图片来源：网络）

小克快评：

五象一路向南，产城融合集聚五象南。目前，区域基建工程和市政工程如火如荼建设，地上交通路网规模初现，较为阔达；随着未来3号线南延线建设和投入使用，沿线多个大型社区，数十万居民将快捷实现地铁换乘。

03南宁青秀区中小学“划校变更”

5月7日，《南宁市青秀区2021年中小学招生工作方案（征求意见稿）》和《南宁市青秀区2021年中小学招生地段划分调整方案（征求意见稿）》率先公示，征求公众意见时间为2021年5月7日-6月5日，共30天，广大群众在有效期内提出宝贵的意见和建议，并说明具体的理由和依据。

↓↓附件下载页面↓↓http://www.qingxiu.gov.cn/jyj/zwgk/tzgg/t4732870.html
今年青秀区中小学招生方案基本延续去年方案，在公办小学招生中，按照“房户一致、独立产权、实际居住”优先的原则。（详见公众号“南宁微楼市”5月11日推文第3条）
今年青秀区中小学招生地段划分调整方案主要涉及新校招生、划校变更、合并管理、临时就读、新添划分等。
【新校招生】2021年秋季将投入使用两所新建学校，分别是翠竹实验学校（其中的小学部将开始招生）、凤岭北路中学（暂命名）。

其中，翠竹实验学校（小学部）首批招生生源仅提供给荣和千千树、江宇都会明珠、福岭花园3个小区的适龄儿童。并且明确了“实行三年过渡期，过渡期这三个小区的生源可以选翠竹实验学校，也可选原学校民主路小学佛子岭校区、银杉路小学就读。”

即将2021年秋季投入使用的翠竹实验学校（小学部招生），以及已建校多年的民主路小学佛子岭校区、银杉路小学位置示意图
凤岭北路中学（暂命名）招生地段划分范围：枫林路（佛子岭路口至民族大道路口）以东；佛子岭路（枫林路口至那安快速立交）以南；那安快速路（佛子岭路至那安快速立交）以西；民族大道（枫林路口至那安快速立交）以北。

凤岭北路中学（暂命名）2021年招生地段划分范围示意图（仅供参考）
【地段变更】变更1：凤岭北路中学（暂命名）今年秋季将投入使用，原本2020年可就读天桃实验学校翠竹校区（初中部）的部分小区，今年以及以后或已不能读天桃分校。

变更2：随着翠竹实验学校小学部投入使用，首批招生范围划分到荣和千千树、福岭花园、江宇都会明珠3个小区（有3年过渡期）。此前，2020年，荣和千千树、福岭花园是被划分到民主路小学佛子岭校区；江宇都会明珠是被划分到银杉路小学。

变更3：东盟十二园的小学一年级报读，往年是被划分到翡翠园小学为主，2021年重大变更调整为桂雅路小学。

【合并管理】为了充分整合和利用好教育资源，桂雅路小学及桂雅路小学桂花校区将实行统一招生并按高低年级管理，新生报名地点统一在桂雅路小学。
【临时就读】新城悦隽江山，中国铁建凤岭国际生源暂时安排到林里桥中段小学，待开泰路小学建成后以自愿为原则，学生可转到开泰路小学就读。
【新添划分】新交房的小区，被划分到对应学区；新增小区或新增组团被划分到对应学区：新杨屋（南宁市三屋园艺场四队）、东方尊府→百花岭路小学；荣顾•书香门第→滨湖路小学山语城校区；御景江湾小区→彩虹路小学；东盟中央城C区→桂雅路小学及桂雅路小学桂花校区；轨道壹号城→吉祥路小学；桂春路南二里3号宿舍→埌西小学；保利领秀前城·禧悦都、保利领秀前城·冠江墅→民主路小学青环路校区；长福路1号、3号住宅楼→南湖小学海茵校区；荣和公园大道华府→云景路小学；长堽路70号移动公司宿舍、96号综合楼→长堽小学；华润置地·中山府→中山路小学；仙葫大道西309号-325号（单号）→仙葫学校（小学部）；新希望大唐锦悦青山→新兴民族学校（小学部）；那曾村→长塘镇小学；龙祥社区→仙葫学校（中学部）。
关于2021年青秀区中小学招生地段划分调整方案详情，详见公众号“南宁微楼市”5月11日推文第3条。
小克快评：几家欢喜几家愁！部分被标签名校“光环”的学区房楼盘，随着区域新建学校，有的小区被划出了招生范围。我们本不应该将学区“绑架”在房价的涨跌上，随着未来教育资源均衡分配，学区划分政策不断优化，学区房的“老大难”问题或有望解决。买房前，我们应多些了解区域规划，了解所置业楼盘小区内外部的规划配套，是否会对自身有利弊影响，对置业计划有一定参考。

04"七普"数据9大特征，广西人口占全国3.55%

2021年5月10日，国务院新闻办举行新闻发布会，公布第七次全国人口普查主要数据。
全国人口共141178万人（14.1178亿人），与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。　　全国人口中，男性人口为723339956人，占51.24%；女性人口为688438768人，占48.76%。总人口性别比为105.07。
发布会上，发言代表表示，“全面两孩”政策取得了积极成效，今后要推动实现适度生育水平，减轻家庭生育、养育、教育的成本，释放生育政策的潜力。
第七次全国人口普查主要数据情况▼▼▼

历次普查全国人口(来源：国家统计局)

历次普查城乡人口(来源：国家统计局)

历次普查全国城镇人口比重(来源：国家统计局)
"七普"人口数据，凸显9大特征：特征1：从人口总量来看，有所增加。特征2：从户别人口来看，家庭户规模继续缩小。特征3：从人口地区分布来看，东北地区人口降速较快。特征4：从性别构成来看，男性比女性多3490万人。特征5：从年龄构成来看，中生代劳动力人口下降较快，老龄化趋势增强。特征6：从受教育程度人口来看，教育状况持续改善。特征7：城乡人口大幅增长。特征8：从流动人口来看，规模进一步扩大。特征9：从民族人口来看，少数民族人口增长迅速。

那么以上人口数据和背后又折射出多少与房地产相关的问题？详见公众号“广西地产大数据”5月11日推文第3条。

我们再来看到是“七普”中的广西人口大数据~
公报数据显示，广西人口数为50126804人（5012.6804万人）。国家统计局官网公布的数据显示，与2010年第六次全国人口普查相比，广西人口数占全国人口比重由3.44%上升至3.55%。
人口性别构成方面，广西人口中男性占51.70%，女性人口占48.30%，性别比107.04%，排全国第20位。从人口年龄构成来看，全国31个省份中，15—59岁人口比重在60%以下的省份有3个，其中广西人口该段年龄占比为59.69%。另外0—14岁占23.63%；60岁以上占16.69%，其中65 岁及以上占比为12.20%。

从受教育程度人数来看，广西每10万人口中，拥有大学（大专及以上）学历文化程度的人口为10806人，拥有高中（含中专）学历的12962人，拥有初中学历的36388人，拥有小学学历的27855人。与 2010 年第六次全国人口普查相比，广西15岁及以上人口平均受教育年限由8.76年提高至9.54年。
小克快评：
我们应积极正视人口问题，人口低速增长态势、流动人口规模提升、老龄化水平明显提升、人口红利逐渐减少……对应房地产市场里也在发生“变局”，人口向经济发达区域、城市群集聚；家庭小型化趋势愈发明显；国家政策倾斜租赁住房，解决年轻人住房问题；户型设计调整，应对新房销售市场承压；部分城市学区房或将被“弱化”；养老居住市场焕发“第二春”。

05河池公积金政策收紧

4月25日，河池住房公积金管理委员会印发《关于调整第二次使用住房公积金个人住房贷款利率和首付比例的通知》，自2021年5月1日起，缴存人家庭已结清首次贷款，申请第二次住房公积金贷款的，贷款利率从原来的中国人民银行公布的同期个人住房公积金贷款利率调整为中国人民银行公布的同期个人住房公积金贷款利率的1.1倍；贷款首付比例从原来的20%提高至30%。

河池住房公积金管理中心网站发布相关通知的政策解读显示，起草背景是贯彻上级相关文件，严格执行国家关于住房公积金缴存使用的相关政策，严格执行差别化贷款政策，以及就本市近年住房公积金资金流动性紧张，结合广西其他城市做法，而调整本市第二次使用住房公积金贷款利率和首付比例。
加上新调整住房公积金政策的河池市，目前广西区内已有10个城市执行第二次或者第二套住房个人住房公积金贷款利率为中国人民银行公布的同期个人住房公积金贷款利率的1.1倍，有13个城市第二次使用住房公积金贷款的首付比例为30%以上。

调整的主要内容：
（一）调整第二次贷款利率。缴存人家庭已结清首次贷款，申请第二次住房公积金贷款的，贷款利率从原来的中国人民银行公布的同期个人住房公积金贷款利率调整为中国人民银行公布的同期个人住房公积金贷款利率的1.1倍。
目前，贷款期限1—5年以内的个人住房公积金贷款利率为2.75%，调整后第二次申请住房公积金贷款利率为3.025%；贷款期限6—30年以内的个人住房公积金贷款利率为3.25%，调整后第二次申请住房公积金贷款利率为3.575%。
（二）调整第二次贷款首付比例。缴存人家庭已结清首次贷款，申请第二次住房公积金贷款的，贷款首付比例从原来的20%提高至30%。
小克快评：此次调控，意在稳预期、稳房价，通过市场调节，让公积金住房贷款“过热”消退，避免扎堆“公贷”购房，而申请贷款排队轮候时间等待过长。小克推测，已用首次住房公积金贷款的购房者，若换房置业，或选择商业贷款、或者全款方式的情况有所增加。短期内，河池房地产销售热度或有所降温。

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