藏不住了，柳东真低密洋房7字头起？

文/易居企业集团·克而瑞分析师

豪宅未必低密，但低密大多是豪宅。 可见，低密已然成为高端购房群体的置业风向标。 在柳州，在售低密楼盘仅5个，可谓是卖完一个少一个。 作为柳州为数不多的在售低密项目，招商境界63亩仅规划333户，1.3低容积率，楼距超宽。 纯住宅社区，圈层纯粹，仅7字头抄底价。 和柳州市场上动辄万元以上每平方米的低密项目相比，价格性价比高。↓↓↓

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柳州低密人居变迁进程，你懂吗？

建筑是时代的镜子，人居是城市变迁的见证。

而人居变迁，不仅仅是居住形态的变化，归根结底是我们不断满足居住需求的过程。低密人居生活变迁进程，是低密居住产品迭代更新，与不同时期的进阶品质生活相匹配。

在柳州，正从“一枝独秀”高层刚需时代，步入“百花齐放”精细化改善时代，低密人居住宅产品，更是被越来越多高净值人群重点关注。产品优化、居住升级、生活改善……更是柳州低密人居变迁的关键词。

早期（十多年前），柳州市场容积率2.0甚至1.5以下的低密项目较少，低密住房主要以自建房为主，生活配置低，无物业管理无园林，居住舒适度一般。

2010年后，柳州迎来低密生活1.0时代，鱼峰区燎原、龙潭、窑埠一带开始出现国信凤起新都、同和佳境等容积率在2.0左右的以洋房、小高层为主的低密住宅小区，有专门的物业管理及更丰富的园林、休闲空间，低密生活品质不断提高。

随着柳州重点向东发展大趋势下，柳东新区建设、城市更新的稳步推进，人们对居住环境需求提升，柳州低密生活2.0时代应势而来。

向北至城中区、向东至柳东新区低密度地块逐步释放，开始出现更多高品质的以招商境界、龙光莲花悦府、保利·明玥山语等为代表的占据优质自然资源的低密项目。

我们发现，柳州置业低密住宅趋于更高配、更宜居。而柳东新区其区位、配套、资源等多重优势凸显，双轻轨覆盖，坐落有会展中心、企业总部、政务服务中心等，众多企业领袖、事业单位、社会精英圈层汇聚于此，低密产品更是这片价值高地的“珍藏”之作。

那么，低密产品有哪些特征，它的硬核又是什么？我们又该怎样选择优质的低密住宅呢？

02

什么样的产品才能称之为低密？

我们谈论低密住宅的时候，我们在谈什么？什么样的产品才能称之为低密？

我们居住的房子是低密还是高密，很大程度取决于土地规划建设指标之一容积率的高低，而低密住宅的容积率一般在1.5以下。

目前，国内大部分城市特别是城市中心城区内土地规划土地容积率普遍在3.0以上，有的甚至高达5.0及以上，留给低密住宅的地方，可谓寸土寸金，土地价格和产品溢价空间也处于区域中高位。

透过下面的图例示意，直观看出同等面积的低密社区与常规社区的明显区别。

容积率每降低0.1，带来的改变是提升生活舒适度。

低密意味着同等面积上居住更少的人，总户数更少、社区配套使用更从容，人均享受资源得到提升，空间私密性提高，一定程度减少拥挤和嘈杂。

 全国第三方数据机构克而瑞，透过专业视角对全国低密住宅市场进行深入研究，总结出当前在售主流低密住宅产品8大特征：低容积率、高绿化率、人口密度更小、人均享受资源更多、楼栋日照更长等。

我们不难发现，低密住宅产品硬核，与豪宅“基因”有多处重叠。更有业内人士直言，“豪宅未必低密，但低密大多是豪宅。”。

城市发展越快，生活节奏越快，居住空间受到挤压越大。作为介于高层与别墅中间的产品，低密住宅产品优势突出，保值性强，产品的价格颇具亲和力，深受中产人士的亲睐。更宜居、更舒适、更私密、更高端，是低密人居的关键词。

现代著名作家林语堂曾感慨“世界大同的理想生活，就是住在洋房里。”，而张爱玲在《洋房生活记趣》 里提及“洋房是最合理想的逃世地方。”。

可见，不论是近代还是现代，低密住宅产品，都是圈层名流的“香饽饽”。

随着全国房地产集约化发展，低密住宅可谓“卖一套少一套”，愈加稀缺。

03

全国到柳州，招商做“低密”到底行不行？

克而瑞数据显示，2020年招拍挂成交的容积率在1.5以下的含住宅用地，在全国、广西、柳州（均是主城区）占比分别约13%、4%、4%。

这意味着，从全国到广西、再到柳州，越来越少的低密地块成交，越来越稀缺的低密住宅。相比常见的高层住宅，低密住宅难寻。

将目光聚焦柳州楼市，截至2021年4月30日统计，目前柳州在售容积率1.5以下的商品住宅项目仅5个，在主城区总项目数140+个中，占比仅约3%。

可以说，如今置业柳州新房，低密产品“凤毛麟角”。

值得关注的是，今年1季度柳州低密产品建面约140㎡以上的成绩单中，柳州招商境界位居前列。

作为首进柳州、开发TOP级产品的招商蛇口，从品牌实力到产品研发，再度物业服务等方面，都具有较强的竞争力。

说到招商蛇口，不得不提其母公司招商局，家底殷实。招商局创立创立于1872年洋务运动时期，至今已有149年。作为中国民族工商业先驱，其发展历程，更是见证了半部中国近代史。

如今，招商蝉联《财富》世界500强，2020年底总资产达到10.3万亿元，数据名列央企前茅，也是屈指可数的10万亿+的百年品牌央企。

深圳蛇口夜景（徐建兵/摄），图片来源招商局官网

2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市。作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，截至2020年12月底，业务覆盖全球111个城市和地区，开发精品项目超500个。

克而瑞发布的2021年1-4月中国房地产企业销售榜TOP100中，招商蛇口以全口径金额1013.5亿元、权益金额640.0亿元，位居全国房企销售榜十强。

产品研发上，招商蛇口有着近40年的丰富而成熟的经验，住宅产品类型涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房等各档次各品类。

特别是其面向改善住房需求的“成就系”，主打低密产品，定位为“犒赏人生的轻奢舒居”，为中产崛起而特别打造的舒适的好空间以及有品位的好资产。

对比招商蛇口全国以及广西低密住宅成功案例来看，招商对高端改善人居项目的选址条件较为苛刻与讲究，一般大多占据核心区位，有城市高能配套和城市中心城区稀缺资源加持；同时，为打造低密住区，而量身定制板楼大户，精心打造园林景观，为少数住户提供高品质宜居生活。柳州招商境界，便是如此。

 南宁招商境界实景图

在物业服务方面，招商局旗下的招商物业，国家一级资质物业，北京2022年冬奥会指定物业服务商，曾为上海世博会、园博园、钓鱼台宾馆等国家级高端场所提供物业服务保障。招商物业40年遍布全国40城，在管项目超600余个，在管面积超8500万m²。

综上，百年品牌央企、10万亿+资产的企业实力背书，招商蛇口是有实力有担当的企业，产品和物业服务的品质保障上，是经得起市场考验和推敲，其低密产品也受到行业高度认可。

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低密住宅产品可以很好，价格也可以很实在

我们将目光聚焦在招商蛇口柳州首个TOP级低密作品——柳州招商境界，在项目规划、产品定位、置业客群、园林景观、区位、配套、物业服务等方面可圈可点，在20余项细节打造上狠下功夫，以匹配柳州低密产品标杆。

（1）广西重点发展城市新区桥头堡，城市高配资源加持

区位方面，项目所在的柳州柳东新区，广西重点发展四大城市新区之一，千亿配套逐一落地。其中，柳东新区商务中心区，是新区桥头堡，比邻龙湖CBD，城市高配资源加持，促资产保值、抗风险性强。

配套方面，轻轨1号线（在建）、4号线（规划）双轻轨线环伺，出行便捷。柳州招商境界2.5公里生活圈覆盖了：规划建设10万方万象汇、园博园、卡乐星球、克拉克水上世界、九子岭公园、体育公园、规划新建幼儿园、景行小学（柳东校区）等...地理区位优势明显，沿新柳大道、桂柳路可快捷通达市中心。

柳州招商境界区位示意图，以及到周边配套的直线测距

（2）1.3容积率纯住区，纯粹改善大户板楼设计

项目规划上，占地约63亩，规模适中，主打改善型居住区，规划20栋住宅，由4栋小高层、5栋洋房、11栋联排别墅组成，纯粹无底商干扰。仅1.3容积率，是目前柳州市场上少有的。

总户数共333户，少数人群拥有，主要面向高端置业人群。据透露，购置招商境界的业主，超65%业主为企业领袖，超32%的来自事业单位中层领导，已然形成了一个较为纯粹的高净值社群生活圈层。

产品定位上，主打低密产品、纯粹改善大户，单价和总价承受能力较高。这也意味着项目直接从购买力上拒绝大部分人，只保留少部分有能力和实力的高净值客群，业主圈层属性纯粹。

柳州招商境界鸟瞰效果图

 柳州招商境界效果图

项目主打户型主要有两类，均是板楼设计。包括143m²、169m²（建面约）宽境洋房，2梯3户或1梯2户低梯户比设计；以及175m²、195m²（建面约）叠拼墅居，联排设计。

相比2梯4户/5户甚至更多的高体户比，住柳州招商境界的业主，不用为等待电梯时间过久而有所顾虑及烦心。

并且，柳州招商境界还是柳州市的高装配率示范项目，项目通过预制楼梯、预制内隔墙、来加大混凝土硬度以及房屋的隔热性能；在建筑的梁柱、防水防火性能上，都优越于其他项目；在厨房与阳台地面做到全防水……先进以及绿色环保的施工工艺，品质保障可鉴。

而目前招商境界在售洋房产品“7”字头为主，与当前柳州市主城区“8000+”相比，价格性价比高。更直白地说是，高层价格就能买到买低密洋房/叠墅，目前在柳州都很难找到这样的项目。

（3）日照时长达13小时以上，房间格局考究更体现尊享感

整个小区楼栋，采用点阵式楼栋布局，实现南北无遮挡。板楼设计的户型格局，南北通透，并且做到比通常普通住宅日照8小时的PLUS版本——让每户全明日照时长达13小时以上，业主住在这里，可以享受到更充足采光与通风。

在户型设计上，四房起步，针对多口之家、三代同堂等可有多种选择。

其中，洋房业主拥有专属门厅公共空间，以及南北双阳台、全明布局、主卧朝南、动静分区等特点；而叠墅业主，可尊享独立入户庭院，上下两层生活，家庭成员间作息可达到互不干扰。

同时，在房间格局和设计尺度上，也是比较讲究细节的，既切合人体工程学设计，也考虑住户的舒适度和私密性。每个户型均是带衣帽间、卫生间大主卧套房，主人尊贵享受；每个次卧面积都在9.5平方米以上，加上带飘窗或阳台设计，更多拓展功能空间。

建面约169㎡洋房户型

 建面约175㎡叠墅户型 

叠墅样板间实景图

（4）闹中取静，满足归属感与价值感需求

在柳东新区里，柳州招商境界是一个闹中取静纯居住区。

园林景观上，以柳州古八景作为整个园林的生活故事线，并采用了“一轴、两环、三巷、五院”的轴线景观模式。

超百米楼间距，户均可享约93平方米的景观面积，堪比在电影院观看IMAX巨幕般的视觉享受，这在柳州本就为数不多的低密住宅小区里，更像一种“奢享”，柳州招商境界却能做到。

此外，小区内还细致划分了专属于成人漫步跑道和儿童游戏区的专属活动空间，并利用社区架空层打造运动、休闲、娱乐多维生活。不论是老人还是小孩，年轻人还是中年人，都能在找到属于自己的一片天地。

柳州招商境界园林景观实景图

柳州招商境界园林景观实景图

（5）高端物业服务，专属定制尊崇生活

物业服务方面，这里除了配备基础的定制物业服务，专属楼栋管家、国卫式安防管理、物业招商通服务、高端科技服务等全系配套服务。并且，还将额外配置24小时安防服务、智能化社区管理、日常家庭卫生清洁、家电清洗、代请保姆、装修垃圾清理等10余项针对高端人士的定制服务。

看到这里，你是否对柳州招商境界心动呢？

结语从全国到柳州，低密住宅市场走俏

更宜居、更私密、更高端、更稀缺

圈层为邻，资源加持，大品牌更受青睐

柳州低密住宅标杆——柳州招商境界

1.3低密住区，仅此333席

“7”字头准现房

今年买房，今年入住（以实际交房时间为准）

改善置业门槛适中，值得重点关注

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