2021上半年南宁楼市真相：市场规模一“野”回到7年前！而下半年……

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师

转瞬间，2021上半年已悄然落幕。这半年，南宁市场究竟表现如何？透过克而瑞市场大数据，挤掉水分，删掉套路，我们给你真相。

废话不多说，请耐心仔细往下看。↓↓↓

【政策】

持续收紧，房企和购房者都不好过

纵观今年上半年，从全国到南宁，与楼市相关的政策都趋于收紧，尤其是在金融、信贷等方面。房企和购房者，其实都不好过。

金融政策方面，“三道红线”依旧压顶，行业格局面临洗牌。

根据最新消息，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报，未来或纳入“三道红线”计算指标，进一步加速房企洗牌。

而在信贷方面，从全国到南宁，各大银行严格把控房贷、严查经营贷、严查首付资金来源、房贷利率居高不下、房贷审批严格等，也提高了贷款的难度，购房门槛上升。

这样的政策信号在公积金贷款领域亦是如此。今年1月，广西区直公积金中心发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，主要内容包括暂停公积金异地贷款申请，二套房公积金贷款利率上浮10%至3.575%，暂不受理自愿缴存人员申请商业贷款转住房公积金贷款，公积金提取仅限自住住房等。

南宁住房公积金管理中心区直分中心网站截图

尽管整体的楼市政策在收紧，但也有一些利好政策释放。

譬如在人才引进方面，今年1月南宁推出高层次人才举荐新政：高层次人才按规定在南宁市享受购房补贴、场租补贴、公积金贷款、子女入学等多项优惠政策，其中A类高层次人才的首套购房补贴最高可达200万元，进一步尝试通过人才引进刺激市场需求。

广西南宁市人才资源和社会保障局网站截图

另外，在今年上半年的尾声6月，南宁也在加速推进“交房即得证”政策的落实，维护购房者的合法权益，鞭策房企提高产品品质，促进行业规范化、健康化等方面的发展。

“交房即交证”倡议书

（来源：南宁市不动产登记中心）

整体来看，在对于市场发展印象较为关键的金融、信贷等领域，上半年的政策导向还是以“紧”为主。这其实在去年下半年以来便是如此，政策导向并没有发生转变。

【土地市场】

供地放缓、五象仍是大热门，央企国企“挑大梁”

2021年上半年南宁市土地市场，在波动中前行。

全国22个“双集中”供地城市的外部影响下，或导致部分已在南宁深耕或意向进驻南宁的全国型房企，改变拿地计划和土储策略。

为此，南宁也适当调整供地节奏、竞价方式，网拍宗地数量有所增加，并且大部分地块申请竞买门槛较低，未设置“限价”、“竞配建”，回归市场调节。

并且，市自然资源局数次公布近期出让土地预公告，答疑意向房企的问题，收集房企相关意见和建议，合理安排供地节奏等，主要集中1月、6月“拍地热潮”。

尽管如此，上半年南宁市土地市场还是“冷热不均”：供应端明显缩量，成交端小幅上涨，整体地价涨幅有所控制，热门板块仍出高价地；央企建发、招商蛇口、中交地产，国企北投、广西地产集团等“挑大梁”；万科、融创、绿地、金科、大唐等全国型品牌房企积极深耕。（注：这里主要盘点除武鸣区外的6大主城区）。

克而瑞数据显示，2021年上半年南宁市供应、成交经营性用地数量创近4年新低，仅供应23幅、成交25幅（含2幅加油/加气站用地）。上半年供应占地约2494亩、计容建面约447万m²，体量同比下降16.26%；成交占地约2900亩、计容建面约522万m²，体量同比上涨0.32%；成交楼板价4457元/m²，较前两年同期分别增长20.88%、下降2.73%；成交总价合计约232.80亿元，创近4年同期的第二高数值；溢价率26.23%，较前两年同期分别下降27.3%、40.4%。

各城区表现上看，五象仍是房企拿地热门，上半年良庆、邕宁整体成交楼板价均“5”字头，主要受多幅成交高价地的结构性拉高，包括万科斩获的三中五象校区旁84亩地块的成交楼板价14105元/m²，超过一路之隔项目的首开均价；建发房产斩获五象南海德路24亩地块的成交楼板价9400元/m²，以及招商斩获邕宁龙岗滕福街47亩地块的成交楼板价8196元/m²，给板块市场“再添一把火”；北投35.34亿元斩获五象湖南面244亩地块也刷新过去十年南宁单幅地块成交总价的数值新高。

上半年兴宁区溢价率较高，主要受威宁斩获那荷路122.5亩地块成交楼板价7002元/m²，溢价率133.4%，这幅地块是近几年兴宁东板块较少出让的临水系低密纯住宅地块，刷新了板块成交楼板价新高。

而青秀、江南、兴宁数幅旧改项目地块，以及青秀牛湾文化旅游岛综合地块、伶俐镇住宅地块和西乡塘金陵镇东南村文旅小镇地块、五象那马旅游度假区地块等均是4000元/m²以下底价成交。

拿地房企上看，央企、国企表现突出。25幅成交地块中，有10幅是国企/央企竞得。

其中，建发房产、招商蛇口、北投、威宁房地产、中交地产、广西地产集团等表现突出，斩获热门区域、热门板块的优质地块，区位占优，配套丰富、外部资源优越。

上半年新晋南宁房企也不少，广西美域&金地集团落子兴宁，中交地产落子邕宁龙岗；还有粤港湾控股（原毅德控股）、江西东投，相继进军武鸣市场。

【住宅市场】

成交创近6年新低，房价明涨实降

整体来看，今年的南宁市场确实不容乐观，处于横盘乃至下行周期。

商品房市场方面，供求量同比均有超过一成的下滑。克而瑞数据显示，今年1-6月南宁商品房新增供应640.73万㎡，同比下降1.56%；成交474.14万㎡，同比下降16.57%；成交均价则首次突破1.2万/㎡大关，达12122元/㎡，同比上涨7.55%。

数据来源：CRIC

住宅方面，市场下行更为明显。克而瑞数据显示，今年1-6月南宁商品住宅新增供应404.59万㎡，是近4年同期新低，同比下降13.19%；成交352.06万㎡，是近6年来首次半年度成交不足400万方，仅略高于2015年同期，相当于市场规模退回到了2015上半年的水平，同比下降18.91%；成交均价站上1.3万+/㎡，达13257元/㎡，同比上涨8.74%。

数据来源：CRIC

值得关注的是，1.3万+/㎡的均价看似上涨，实则是由于部分2万+/㎡高价盘集中签约导致的结构性上涨。除了部分热点区域的热点楼盘外，大多数项目其实都在优惠促销，有的甚至打了起“价格战”，房价其实是明涨实降。

从楼市一线看，亦是如此。

根据克而瑞不完全监测，今年上半年南宁有17次集中开盘，比疫情“黑天鹅”使得楼市一度停摆的2020上半年（26次）明显减少。

从去化情况来看，17次集中开盘仅有7次去化在50%以上，蓄客几个月后首开只去化不足30%的不在少数；整体去化率约56%（首开推售超1500房房源的恒大御府去化超过90%属于比较特殊的个例，其推货量较大也拉高了整体去化，剔除恒大御府，整体去化率其实不足50%），同样明显低于2020上半年（约72%）。

在2020年结束之时，大家都说这一年很难。如今又过去了半年，回看2021上半年，似乎更难。

【区域市场】

分化仍是“主旋律”，良庆区逆势上扬

细分到区域市场来看，分化仍是“主旋律”。

譬如在成交表现方面，良庆区依旧领跑，占比达约40%；今年以旧改发力的江南区则成为“黑马”位居次席，成交占比约17%，超过了往年的“二当家”青秀区（成交占比约17%）；西乡塘区、兴宁区和邕宁区则市场热度相对较低，成交占比都在10%左右。

数据来源：CRIC

而在房价表现方面，“领头羊”仍是青秀区，在众多2万+/㎡乃至3万+/㎡的集中签约下，其成交均价已突破1.7万/㎡大关，达17105元/㎡；同时，在五象湖几大2万+/㎡“天王”的抬升下，良庆区商品住宅成交均价也是上升明显，由去年上半年的1.1万+/㎡跃升至1.4万+/㎡，达14103元/㎡，同比增幅高达17.53%；余下的西乡塘区、江南区、兴宁区和邕宁区都在1.1万/㎡左右徘徊，涨跌互现。

数据来源：CRIC

值得关注的是，良庆区是六大城区中唯一一个成交量价都保持上涨的区域。克而瑞数据显示，今年1-6月良庆区商品住宅成交面积139.16万㎡，同比微升0.99%，保持了去年同期的量级；成交均价则是如上文所述，达14103元/㎡，同比增幅高达17.53%。

简言之，在市场横盘乃至下行周期，热点的核心区域抗跌性更强，甚至可以做到逆势上扬。

再细化到板块维度来看，亦是如此。

克而瑞数据显示，今年1-6月南宁商品住宅成交面积&成交金额TOP3板块均位于良庆区，分别是五象南、五象湖和五象三中板块。

数据来源：CRIC

这不仅再次证明了良庆区较强的抗跌性，同时结合楼市一线来看，我们也看到了五象的发展逻辑。

纵观楼市一线，五象湖作为“万元地”&2万+/㎡项目聚焦区，无疑是C位。而五象南和五象三中在成交金额上紧随其后，五象南在成交面积上更是已超越五象湖，也说明了在“整体向东、重点向南”的城市战略下，五象湖的发展价值正向东、向南外溢至这两大板块。

市场横盘，在五象买房若是考虑资产的保值升值，这一点你需要看清。

【商办&公寓市场】

整体供过于求，依旧不容乐观

数据来源：CRIC

市场更难，本就艰难的商办市场整体也是不容乐观。

一方面，商业市场供需不平衡，市场成交均价同比下滑。克而瑞数据显示，2021年1-6月南宁市主城区商业产品供应面积62.77万㎡，同比上涨33%；成交面积29.19万㎡，同比上涨10%，整体供过于求仍十分明显；成交均价17656元/㎡，同比下降4%。

上半年，南宁商业产品供应面积比成交面积多出33.58万㎡，供求比达2.15，市场整体供大于求，开发商以价换量明显。

从成交分布来看，主要集中在凤岭南、凤岭北、经开区、龙岗等板块，以大盘成交为主；主力成交项目有天龙财富中心、保利领秀前城、融创九熙府、阳光城丽景湾、盛湖悦景等项目。

办公市场上半年则是量跌价涨。数据显示，2021年1-6月南宁办公产品供应面积23.59万㎡，同比下降13%；成交面积20.52万㎡，同比下降7%；成交均价13800元/㎡，同比上涨13%，为部分高价项目结构性拉升，市场价格普降。

从成交产品形态来看，成交以办公公寓为主，上半年成交面积11.88万㎡，占比58%；写字楼产品成交6.73万㎡，占比33%。

既然提到了公寓，我们再重点聚焦一下公寓市场。上半年南宁公寓市场量价齐跌，去化压力依旧严峻。数据显示，2021年1-6月南宁公寓产品供应面积26.59万㎡，同比下降34%；成交面积17.77万㎡，同比下降25%；成交均价10737元/㎡，同比下降8%。

数据来源：CRIC

从产品形式来看，公寓产品走量以办公公寓为主，整体市场去化依旧困难。上半年办公公寓产品成交11.88万㎡，成交占比67%；其次为住宅公寓和商业公寓，分别成交3.2万㎡和2.7万㎡，成交占比18%和15%。

从成交分布来看，办公公寓超30盘在售，主要成交板块分布在五象湖、五象文旅、龙岗及凤岭北板块，主力成交项目有万达茂、高铁时代广场、云创谷等。

住宅公寓主要成交区域为大学鲁班板块、高新板块、北湖明秀板块，主力成交项目为阳光城·檀悦、人和公园溪府、东盟财经广场等项目。商业公寓主要成交区域为经开区板块、三塘板块，主力成交项目为金弈时代、碧桂园时代城等。

预判

政策：预计下半年政策不会放松，且从房企商票数据未来或纳入“三道红线”计算指标的政策风声来判断，政策可能还有进一步收紧的可能。另一方面，随着“交房即得证”政策在南宁的大力推进，“交房即得证”或许会在未来成为南宁楼市的常态。

土地市场：随着商品房市场区域分化加剧，导向土地市场的板块地价“冷热不均”也将持续；房企拿地策略优先倾向热门板块，中小型房企对热度一般板块的地块可择机“捡漏”。预计下半年五象南、良庆大桥南、银海、兴宁东、三塘、经开区、龙岗等板块还将有优质地块推出，房企可重点关注。

住宅市场：在楼市政策尤其是金融方面的政策不出现明显松动的情况下，预计下半年市场仍将继续横盘，全年供求量预计都会有所下滑，房价维持在1.3万+/㎡，新的市场周期的转折点大概率不会出现。不过，从中长期来看，南宁在土地和人口方面都有支撑，市场依旧值得看好。

区域市场：五象新区尤其是核心区域良庆区仍是热点。在经济实力允许的情况下，置业五象建议优先考虑五象湖及其周边板块，尤其是五象三中和五象南，未来不排除会会接棒成为五象新的C位。

商办&公寓市场：短期预计来看，南宁商办、公寓市场整体供求失衡，持续下行态势。同时，优惠促销和未竣工项目选择“商改住”，预计会成为商办及商办公寓市场的未来“破局”的趋势之一。

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