政策快评 | 八部门发文，物管行业向良性竞争市场发展

文 | 研究员姜城羽

据住建部网站23日消息，住房和城乡建设部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。《通知》明确以问题为导向，因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。

其中，涉及物业服务的条款如下：

1、未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；

2、未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；

3、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；

4、擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；

5、物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

《通知》旨在引导物业管理企业规范经营，优化物管行业的整体市场环境。虽然该政策是过往相关规范的延续，但从行业整体发展角度看，确实需要通过多方努力，推动行业更长远的良性发展。因此，克而瑞物管认为该政策出台对物管行业的正向意义更强。

市场竞争非良性，物管行业确存在“乱象”

物管行业存在一定的“乱象”不容回避，这既有过往行业粗放发展的历史缘由，也有近年来资本裹挟下物企盲目竞争的现实原因。

就历史原因而言，一方面，如今的物企多是由房企的物管部门演化而来，因此在过往很长一段时间里，各项目都默认由房企的关联物企服务，基本不存在更换物业服务公司的可能，个别物业公司没有竞争也就没有畏惧，导致项目基层存在不规范现象；另一方面，物业管理仅仅是庞杂繁多的民事行为中一个过于细分的专业领域，此前法律制度不够完善，相关法律条文难以充分覆盖，导致部分不规范行动未被监管。

就现实原因而言，近年来物业管理行业受到资本市场关注，物企纷纷登陆资本市场，掀起一股“上市热潮”。但物企在获得资本市场助力的同时，也承受着资本市场的各种考核，其中对在管规模的增长尤为关注。在残酷的竞争压力下，个别物企或是个别区域、项目公司确实存在采用不良行为争取市拓项目的现象。

就物管行业的市场“乱象”本身而言，既有部分市场主体不作为的消极怠工，也有个别组织团体乱作为的非法牟利。

一、消极怠工

• 小区安防不到位，没有门禁和保安，外来人员混杂，业主频繁被盗，治安异常混乱；

• 保洁人员打扫不及时，对清洁问题不闻不问，生活垃圾随处可见，任由小区荒废；

二、非法牟利

• 物业费使用情况不透明，以至于被非法挪用，个人敛财的同时，小区却没钱维修和翻新；

• 侵占小区的公共空间进行牟利，不经业主同意便将电梯间、公共走廊作为广告展位出租，公共场地收费停车，地下室对外出租等；

• 个别强势业委会成员“抱团”，以更换物业公司为名，勒索物业公司或收受贿赂；

• 业委会对物业公司的要求愈发苛刻，要高额保证金，也要垫资代付，还要带资入场，甚至部分全委项目完全算不过来账；

三、公然违法

• 业主个人维权无门，业委会组织成立受阻，轻则停水断电，重则人身攻击；

• 个别物业公司不接受自己被替换的事实，在业委会聘任新物业公司现场与业委会冲突；

物管行业“乱象”的背后，是整个行业延续至今的非良性竞争，对市场中的业主方、物企方、监管方任何一方单方面的苛责都于事无补，只有真正恢复良性的市场竞争机制，才能彻底根除物管“乱象”。

发挥各市场主体应有职能，用服务力重塑市场

良性竞争的市场机制需要清晰的权责划分。市场乱象的出现，最核心的原因在于各市场主体的权责模糊，各种灰色地带的存在为不良竞争行为获利提供了可能。因此健全相关法律政策制度，清晰地界定业委会、物企及监管机构三者的权责，才能规范各市场主体的行为。

良性竞争的市场机制需要多方共同努力。物企作为重要的市场参与主体，对行业的规范与发展起着不可忽视的作用，但其在遵守行政法规的同时也面临着行业竞争与资本市场考核的现实压力。即便是权责明晰的情况下，也存在个别企业以短期不良行为谋取规模上升。因此，市场环境改善不只需要物企本身秉持长期主义，坚守服务初心，同样也需要业委会与监管方对个别物企不良竞争进行抵制与惩罚，三方共同努力，避免“劣币驱逐良币”的现象发生。

良性竞争的市场机制需要明确的信号导向。在物业管理这一事关民生的服务行业，“服务力”就是一个能让业主听得懂、让物企树品牌、让监管机构考核有抓手的清晰概念。在以服务力为导向的物管市场，劣质物企的不规范运营势必会葬送自己的市场品牌，进一步被市场淘汰出清；而优质物企则可以凭借精心打磨的服务产品赢得业主群体的口碑与青睐，推动自身发展的同时获得更多的市场机会，不断挤占不规范运营物企的市场空间，最终实现整个市场的规范运行和全行业的服务品质提升。

法律政策导向一以贯之，支持引导物管行业发展

从当前“乱象丛生”的行业现状，转型到理想状态下的良性竞争市场，势必是一个漫长而艰辛的过程，实际上，过去一段时间监管机构无论是在法律层面还是在政策层面，都对物管行业的转型发展予以了支持与引导。而此次政策也是正向意义更强，有助于加速净化市场环境，为行业的进一步成熟发展提供支撑。

就法律层面而言，2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（下文简称《民法典》），自2021年1月1日起正式施行。《民法典》的颁布从法律层面界定了物业管理行业参与主体的基本权责，奠定了物业管理行业的民事法律基础，规范行业的发展。

就政策层面而言，无论是规范类政策还是支持类政策，都在不断助推物管行业的整体发展。此次出台的《通知》秉持了此前一贯的政策导向，是对此前政策的进一步完善与补充。

总结

《通知》的出台，延续了监管机构此前的法律政策基调，是对物管行业的又一次发展引导，有利于行业进一步规范发展，向良性竞争的成熟市场转型。政策的实施将进一步挤压不良竞争、不规范运营物企的市场生存空间，同时也利好已经规范运营、坚持服务升级的优质物企进一步扩张。未来，经过三年的规范整治，相信物管行业将迎来一个以服务为宗旨的、更加健康、更有活力的市场。

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