千亩供地潮!南宁前两批预公告地块有点“眼熟”

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

收录于合集

文/克而瑞广西区域分析师黄锦良

克而瑞广西土拍预告

2022年2月下旬开始，南宁土拍规则发生明显变化，市自然资源局正式采用用地预申请方式供地。以往是按供地计划“上架”地块即可，现在还多加一个环节——供地意向预申请，即分批次发布土地公开出让预公告，明确预公告地块的预计出让单价、预计出让总价（我们可测算预计起始楼板价），还有地块蓝线图、项目规划建设设计书等，并且不给竞买申请人报名“放鸽子”的机会，否则处罚还挺严重的。
2月17、21日，南宁市自然资源局接连发布2022年第一批、第二批国有建设使用权公开出让预公告，12幅经营性用地接受预申请，面积累计约1119亩、体量累计超189万方，分布青秀、兴宁、邕宁、西乡塘、江南，其中一半地块较为“眼熟”，是去年曾流拍或终止过的，如今“回锅”再寻“金主”。（详见本文解读）。
青秀2幅地块、邕宁1幅地块，已敲定分别于3月17日“网拍”、3月24日现场挂牌出让、3月25日“网拍”，未拍前就已被业内看作“热饽饽”。3月南宁土拍开门红，备受期待！（近期将推文，敬请期待）。

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南宁土拍相关公告页面截图（来源：南宁市自然资源局）
↓了解详情网址↓
http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/scxx/tdsc/t5079830.html

01预申请≠勾地，而是前瞻土拍、合理供地

供地意向预申请、土地公开出让预公告，或将是2022年南宁土拍的关键热词之一。
今年1月，广西南宁市自然资源局网站发布【关于征求《关于公开出让地块实行用地预申请有关事项的通知（征求意见稿）》修改意见的公示】，明确新规自2022年2月1日起施行，有效期二年。这次南宁土拍规则“变革”，重点在于“前瞻土拍、合理供地”。
小克看来，实施预公告制度，拓宽公开信息发布渠道，将供地排期拟定工作前置，供地方提前了解房企对于预公告地块的申请意向，也让房企投拓部分更早地了解市场信息，自行安排土地测算和实地勘测。
市自然资源局，也能根据预申请情况，将达成供地意向的地块，适时推向市场；而供地意向不强烈的，再作相关调整。新的土拍规则，将一定程度上避免或减少出让地块的临时延期出让、地块条件临时调整、流拍、终止的情况发生。

相关公告页面截图（来源：南宁市自然资源局）
文件页面↓↓↓复制链接浏览器打开即可http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/tzgg/gggs/t5071598.html征求意见稿文档下载http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/tzgg/gggs/P020220209657675738776.doc征求意见稿的草案说明文档下载
http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/tzgg/gggs/P020220209657676101619.doc用地预申请流程图文档下载http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/tzgg/gggs/P020220209657676263532.doc国有建设用地使用权出让预申请书文档下载http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/tzgg/gggs/P020220209657676445355.doc
或许有的老铁会提问，这是不是意味着“勾地”（前期经过洽谈并达成意向，而后会实现具有指向性出让），价格托底？
小克看来，南宁采用用地预申请方式供地，是非指向性的，不是“勾地”。

用地预申请流程图（来源：南宁市自然资源局）

尽管在预公告里，提前亮出了地块预计出让价格，但也明确了以地块出让公告中的起始价为准，也就是说，预公告里的预计地价不一定是地块的“底价”或起始价，或是此前综合近期同区域土地市场、新房市场、二手房市场等因素，而定出的预计地价。
回顾2019年至2021年的南宁土拍，目前看2022年前两批预公告地块的预计地价，是降低不少，此前起始楼板价多是4000+，甚至核心区的优质地块起始价每平米高达近6、7千。
而关于地块的更多详细指标，如建筑密度、绿地率、建筑限高、需建设项目的公共设施配套等，还有其他相关信息，并未在公开出让土地预公告里提及。
值得关注的还有，对于房企缴纳保证金和付款方式有重大调整。
缴纳保证金方面，土拍前除了缴纳竞买保证金外，还多加一项意向参拍的“定金”——购地保证金。意向竞买人在预申请人在发布地块出让公告前向市国土资源出让服务中心缴纳购地保证金。
购地保证金按不高于出让地块出让起始总价的10%设置，最高不超过人民币2000万元。申请人提交《国有建设用地使用权竞买预约申请书》并缴纳相应地块的购地保证金后，在该地块公告出让时，视同该申请人已缴纳了该地块的竞买保证金。购地保证金移交及竞买资格确定事宜由市公共资源交易中心与市国土资源出让服务中心另行确定。
简而言之：在预公告地块正式出让前，已提及购地保证金（2000万元以内）并通过审核的，不需再缴纳该期出让地块的竞买保证金（按不低于出让起始总价的20%设置），意向买地的完成预申请的，为融资争取更多时间，购买“入场券”的门槛相对减少不少。
土拍后，如预申请人按要求参与竞买并竞得该期地块的，应在成交之日起5个工作日内缴足出让地块成交价款的20%，方可签订出让合同，签订合同后该款项转为履行出让合同定金。
足见，新规给中小企业，特别是更多的广西本土、南宁本土房企，入场竞价的机会或将增多。另一方面，也为部分企业纾困，减轻融资压力。

同时新规对于参拍房企或拿地房企的“违约”行为，也有强有力的约束条件，预审申请书里重点提及：
“因本申请人未参与该地块的竞买或未提交有效报价的，本申请人将不再要求退还已缴纳的购地保证金，同时限制本申请人二年内不得参加南宁市国有建设用地使用权公开招标拍卖挂牌出让活动。”

国有建设用地使用权出让预申请书（来源：南宁市自然资源局）
南宁供地预申请也是“抄作业”外省，重庆、杭州、宁波、温州等地在前几年，就已有类似政策，意在落实“稳地价、稳房价、稳预期”长效管理调控机制。

综合分析，南宁土地"预申请"≠勾地，而是对于土拍市场的前瞻性，合理安排供地时序。
02地价低至1964+元/㎡，"回锅地"集中兴宁、邕宁

2月17、21日，南宁市自然资源局接连发布2022年第一批、第二批国有建设使用权公开出让预公告，12幅经营性用地接受预申请，面积累计约1119亩、体量累计超189万方，包括青秀1幅、兴宁6幅、邕宁3幅、西乡塘1幅、江南1幅。其中，曾于去年出让但流拍或终止的“回炉地”主要集中兴宁区和邕宁区，相对此前公告的起始价，预计地价都有所下调，并且部分地块或减少了商服用地比例，或减少教育配套配建等。
地块预计总价（可看作预计起始价）合计约44.63亿元，预计起始楼板价低至1964+元/㎡，预计起始单价低至300+万元/亩，仿佛回到2018年及以前的竞价“门槛”。
教育配套配建上，两批次预公告里有8幅地块需配建学校（幼儿园或小学），共计需配建9所幼儿园、2所小学。这也将给地块项目本身和周边住户带来利好喜讯，未来可实现家门口目送、就近上学，家长接送孩子上下学更放心。

南宁市2022年第一批、第二批国有建设用地使用权出让地块位置示意图（制图：克而瑞广西区域）

南宁土拍2022年第一批预公告列表（克而瑞广西区域）
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南宁土拍2022年第二批预公告列表（克而瑞广西区域整理）
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获取以上地块信息附件下载、位置示意图的传送门：加关注和设为星标我们的新公众号“ 克而瑞广西区域 ”（微信号 cric-gx），给公众号私信发送以下任意关键词，即可对应获取。“ 2022年前两批预公告 ”“ 2022年2月预公告青秀地块 ”“ 2022年2月预公告兴宁地块 ”“ 2022年2月预公告邕宁地块 ”“ 2022年2月预公告江南地块 ”“ 2022年2月预公告西乡塘地块 ”

下面我们快速了解这些地块，小克对前两批预公告地块进行整体测评和分区域地块快评（以下涉及区域或板块的类比，均是围绕前两批次预公告地块的数据情况，进行分析，仅供参考，不作为投资决策）。
单幅地块占地规模（27.78亩~170.886亩）：兴宁>邕宁>青秀>西乡塘>江南。
单幅地块体量（5.56万方~26.14万方）：兴宁>邕宁>西乡塘>青秀>江南。
单幅地块最大容积率（2.0~3.1）：青秀≤兴宁≤西乡塘≤江南≤邕宁。
单幅地块预计单价（308万元~635万元/亩）：西乡塘>青秀>邕宁>江南>兴宁。
单幅地块预计总价（约1.3亿元~5.3亿元）：邕宁>兴宁>青秀>西乡塘>江南。
单幅地块预计楼板价（1964~4763元/㎡）：青秀>西乡塘>江南>兴宁>邕宁。
2022年1月区域板块商品住宅均价，参考数据来源克而瑞（7706~25024元/㎡）：邕武>凤岭南滨江>三塘>新阳龙腾>兴宁东>沙井>蒲庙。（备注：2022年1月，邕武板块主要成交住宅产品是山渐青的别墅）

接下来，小克对这些地块所在区域，进行精简分析、划重点。

▼兴宁区▼

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兴宁区6幅地块，主要集中在昆仑大道沿线和邕武路沿线。主干道路网较为通达，出行便捷；部分地块区域支路网待完善，部分规划路已在建或计划建设中。地块临近景区或自然生态资源，适宜打造低密居住小区。
目前兴宁东新房市场，高层产品价格战“内卷”，洋房、合院、叠拼等产品溢价高，但产品差异化和个性化上，仍有很大提升空间。
此次兴宁区的“回炉地”4幅包括：邕武路东侧、恩湖路南侧、龙湖大道北侧144.751亩地块（约31亩商服宗地+约114亩商住地块），与山渐青一路之隔，目前邕武板块竞品项目较少。商住宗地配建6班幼儿园一所，用地面积不少于3062平方米。
昆仑大道北侧、长岭大道西面170.886亩商住地块（逸泉丽影项目一期储备地块），临近华夏院子、悦桂·旭辉|福弈和庭、国悦九曲湾等，目前兴宁东板块在售项目数量可观。配建18班幼儿园一所，用地面积9287平米；42班小学一所，用地面积43624平方米。
平云大道东侧、汽车城北路北侧约69亩商住地块及汽车城南路南侧约99亩商住地块（2宗地组成），临近绿地城、嘉和城，三塘板块有待“新鲜血液”加入。69亩商住地块配建12班幼儿园一所，用地面积5112平米。99亩商住地块内宗地二配建12班幼儿园一所，用地面积6182平米。
新出让地块2幅：长岭大道东侧、天德路北侧、那况路南侧约144亩商住地块（逸泉丽影项目二期储备地块），临近华夏院子、悦桂·旭辉|福弈和庭、国悦九曲湾等。配建18班幼儿园一所，用地面积9229平米。
水颜岭路北侧、塘根路东侧约77亩商住地块，临近招商禧园、恒大雅苑、大都公馆、首创奥特莱斯等。配建12班幼儿园一所，用地面积6120平米；24班小学一所，用地面积22642平方米。
以上兴宁区预公告地块的预计地价，详见前面图表。
▼邕宁区▼

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邕宁区3幅地块，均是去年曾出让过，但未成交。
邕宁区八尺江路南面、银峰路西面45.896亩商住地块，曾于2021年两度出让，最终流拍一次、提前终止一次。

此次这幅地块的预计地价，相比此前两次下调不少，楼板价下调近1000元每平米。单价：700万元/亩→600万元/亩→507万元/亩；总价：约3.21亿元→约2.75亿元→约2.33亿元；楼板价：3387元/㎡→2903元/㎡→2454元/㎡。
这幅约46亩商住地块位于蒲庙片区，项目本身需配建6班幼儿园一所，用地面积3060平米。地块附近有市四十一中学、邕宁第三初级中学、新兴广场等配套。目前片区目前缺少中大型商业，以老街老巷、单位房、自建房为主。附近有已交付的碧桂园天悦湾、中梁国宾熙岸，在售的滨江锦湾等商品房小区。

而预公告另外两幅地块，均位于邕宁区八鲤路南面、仁信路东面，是此前超200亩GC2021-079地块（约232亩）拆分而来，预计地价相对此前起始价减少了些。▼130.702商住地块单价：467万元/亩→393万元/亩；
总价：约6.10亿元→约5.14亿元；楼板价：2335元/㎡→1964元/㎡。
▼101.248商住地块，配建18班幼儿园一所，用地面积9284平米。单价：415万元/亩→353万元/亩；
总价：约4.20亿元→约3.58亿元；楼板价：2490元/㎡→2119元/㎡。
目前两幅百亩地块附近配套较少，多为低层建筑的新兴产业园区、单位办公场所，以及林地为主。地块来往园博园、蒲庙中心区的交通路网发达。
▼江南区▼

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预公告江南区商住地块一幅，位于沙井板块（板块西南角区域），乐贤路北侧、干坪路西侧，与已交付的限价商品房昊壮·上水湾小区，一路之隔。周边有智兴路小学、尚贤湾小学、沙井中学等学校。
该地块占地27.78亩，体量约5.56万方，预计单价486万元/亩、总价13492万元，测算楼板价2428元/㎡。
该幅地块距三津大道较近，可快捷来往华南城、相思湖片区、经开区等。目前沙井片区南宁红星美凯龙家居博览中心和南宁杉杉奥特莱斯两个大型商业综合体项目在建。待项目未来一两年内投入运营后，板块区域住户可就近消费。
▼西乡塘区▼

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预公告西乡塘区商住地块一幅（两宗地组成），位于新阳龙腾板块，中尧南侧西侧，周边有龙腾路小学、市第十五中等学校。较小一宗地块配建6班幼儿园一所，用地面积3060平米。
两宗地块彼此相邻，占地分别为28.77亩、35.319亩，体量约5.75万方、7.06万方，预计单价667万元/亩、671万元/亩；总价约1.92亿元、2.37亿元，测算楼板价3335元/㎡、3355元/㎡。
附近有已交付的融创融公馆、奥园永和府、瀚林新城、台湾街等商品房小区。老城区配套成熟，出行朝阳市中心较为便捷。
▼青秀区▼

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预公告青秀区商住地块一幅，位于凤岭南滨江板块，桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧，占地44.177亩，容积率上限2.0，体量约5.89万方，建筑限高60米。地块周边有在建的开泰路小学、开泰路中学。近期刚确定这两所新学校校名，更是利好该板块住户。南宁市青秀区开泰路中学(南宁市青秀区第五初级中学)、南宁市桂雅路小学开泰校区预计这两年将建成和投入使用。
地块南面朝向邕江，向南近距滨江公园约四五百米。附近有彰泰凤岭江湾、新城悦隽江山、中国铁建·凤岭国际城、龙光天耀等已交付小区，在售的中国铁建·西派澜岸、龙湖盛天·双珑原著、美的悦江府、广源凤岭1号等。
该幅地块已正式“上架”，将于3月24日现场挂牌出让，地块起始总价约2.81亿元，起始单价635万元/亩，起始楼板价4762元/㎡。

该地块周边多个项目地块此前成交测算实际楼板价每平米1.17万+，单宗地块测算实际楼板价“天花板”更是高达15052元/㎡；目前多个在售高层住宅产品均价2w+。由此推测，这幅地块或将吸引多家房企大鳄参与竞价，你期待哪家参拍或拿下呢？
看过以上，我们对近期南宁土拍新规和预公告地块，有了大致了解。地块最新VR全景和地块专业分析，克而瑞广西区域将针对性定制服务，欢迎对地块意向的房企联系我们垂询（可私信公众号“克而瑞广西区域”，留下联系方式）。
我们后续推文也将释放相关精简分析内容，敬请关注。

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【近期南宁土拍预告】▼▼▼青秀2幅地块、邕宁1幅地块，已敲定分别于3月17日“网拍”、3月24日现场挂牌出让、3月25日“网拍”，未拍前就已被业内看作“热饽饽”。3月南宁土拍开门红，备受期待！（近期另外推文，敬请期待）。
截至2月24日统计，今年3月南宁已确定计划出让3幅经营性用地，合计占地面积总计133.112亩，计容建面总计约22.30万㎡，起始总价约9.13亿元。
这3幅地块比较考验房企资金实力。付款时限上均是明确了：竞得人自签订出让合同之日起，30 日内支付成交地价款的 50%，剩余 50% 成交地价款自签订出让合同之日起 180 日内付清。

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出让文件内部分条款内容截图
▼GC2022-006地块，3月17日网上挂牌出让。地块位于青秀区金浦路以南、汇歌路以西，旅馆用途。占地15.907亩，容积率上限4.0，体量约4.24万方，建筑限高100米且建(构)筑物最高点海拔高度不超过会展中心朱瑾花厅最高点海拔高度（朱瑾花厅最高点海拔高度为169.931米）。地块起始总价约1.06亿元，起始单价668万元/亩，起始楼板价2505元/㎡。本项目地块须按四星级或以上旅游饭店建设，同时须在酒店开业满一年后 30 天内向相关部门提出四星级或以上星级评定申请，并在提交申请之日起一年内成功创建国家四星级或以上旅游饭店。

地块及周边航拍实景
（拍摄于2020年，来源：克而瑞广西区域）
▼GC2022-007地块，3月24日现场挂牌出让。地块位于青秀区那安快速路东侧、凤岭南路南侧，商住用途。占地44.177亩，容积率上限2.0，体量约5.89万方（商业占比3%-5%，其余为住宅），建筑限高60米。地块起始总价约2.81亿元，起始单价635万元/亩，起始楼板价4762元/㎡。

地块及周边航拍实景
（拍摄于2021年，来源：克而瑞广西区域）
▼GC2022-010地块，3月25日网上挂牌出让。地块位于邕宁区天坛路北面、江湾路西面，商住用途。占地73.028亩，容积率上限2.5，体量约12.17万方（商业占比3%-5%，其余为住宅），建筑限高60米，沿江第一排建筑限高控制在24米以内，沿江第二排地块建筑限高控制在40米以内，其余建筑限高60米，建筑总量（不超过10%），可局部突破建筑限高（不超过20%）。地块起始总价约5.26亿元，起始单价720万元/亩，起始楼板价4320元/㎡。

地块及周边航拍实景
（拍摄于2021年11月，来源：克而瑞广西区域）

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