拿什么挽救疫情重击下的房地产业？欧洲房地产投资分析

Original 塞岛家园塞浦路斯塞岛家园 2022-05-16

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语

2020年新型冠状病毒疫情的突然大爆发，给世界各国的经济带来巨大打击，房地产作为其中重要经济产业也未能幸免，疫情期间销售量急剧下滑。而随着疫情的逐渐缓解，欧洲房地产面临哪些机会？专业分析如下！

那些被疫情冲击的房地产业

事实表明，新型冠状病毒冲击引发的系列连锁反应——广泛的恐慌、隔离、油价下跌和依赖石油的货币贬值（如俄罗斯卢布），正在对欧洲房地产市场造成沉重打击。

酒店和零售业首当其冲，咖啡馆、餐馆和购物中心被迫关门。当前，各国公司正在削减成本和缩小规模，而酒店、食品和休闲运营商正在要求房东降低租金。第一批酒店破产已经在欧洲开始，在已经过热的市场中，买家很可能能够以要价的20%折扣进行讨价还价。

公寓和公寓建筑这样的长期住宅租赁受到的影响最小。大多数租户只会在宏观经济大幅下滑并持续下滑的情况下要求折扣，换句话说就是：如果GDP大幅下降，失业率飙升，他们才会要求折扣。这就解释了为什么在正常的经济情况下，住宅地产的收益低于商业地产：风险越低，收益越低。

全球经济增长率普遍下降将严重影响办公用房市场。预计到2020年中期,全球经济增长率的下降将严重影响欧洲写字楼市场，迫使企业要求减租，或者在房东不让步的情况下被迫离开办公室。对大多数企业来说，从经济的角度来看，今年的减持将是一种冲销。最乐观的预测是正常的房地产市场利率在秋季回升。

欧洲许多国家通过监管机构宣布了支持市场的措施。例如，美联储已经将利率下调至0%，欧洲央行很可能会恢复量化宽松。专家预计，廉价的杠杆率将使市场在不遭受灾难性损失的情况下经受住动荡。

投资者在危机期间寻找投资机会

尽管面临危机和隔离，一些投资者仍不失时机地积极表现出对投资外国房地产的兴趣。据报道，近期有五大资本所有者联系了法国巴黎银行房地产联盟的Danos。大多数投资者希望在未来四到六个月内找到有吸引力的投资机会。

法国巴黎银行房地产联盟的一些客户表示，他们一直在等待经济衰退冲击过热的房地产市场，这样他们就可以购买打折的房产。但投资者也明白，无论危机如何，向优质房地产投资仍然非常困难。

来自包括俄罗斯在内的发展中市场的投资者大多以稳定货币持有资本，以避免本币暴跌带来的后果。正是因为担心本国局势恶化，投资者们迅速将注意力转向国际投资。据统计，平均而言，他们在多个项目上总共投资了5千万至1亿欧元，每个项目分别投资了1千万至2千万欧元。以美元或欧元计算，平均预期收益率为每年10%-15%。

希望以可承受的价格购买资产的并非只有俄罗斯投资者，那些在其它市场拥有大量资金的企业也对这一趋势产生了浓厚兴趣。专家预计法国巴黎银行房地产联盟来自预算在200万欧元左右的俄罗斯买家的询盘数量将减少约50%，但国际买家的询盘率不会下降，中国和亚洲投资者对外国房地产的兴趣可能会像危机前一样。这是因为这些客户不会像俄罗斯人那样受到油价下跌和汇率波动的严重影响。

预计在未来三到六个月的时间里，会看到一些有吸引力的报价出现。

房地产市场投资机会涌现

随着疫情高峰期逐渐过去，房地产市场在经受重大打击后，在市场经济振兴的需求之下，关于国际房产投资出现新的机会，主要源于以下几项:

各国设施危机管理和租户关系管理；
对不良资产的需求主要来自受影响最严重的酒店行业，但也包括其他细分市场，主要取决于市场受到的冲击程度；
土地发展，因为这类资产的风险溢价会更高；
大多数欧洲国家政府目前正在寻求恢复经济活力的战略；
各国政府已经出台了大规模的经济刺激计划，通过支付工资和就业支持计划来支持私营部门；
全球GDP可能会在2020年收缩2.5%，然后在2021年大幅回升至5.6%；
从长期来看，COVID-19的传播扩大了潜在通货膨胀后果的范围；
欧盟将通过欧洲稳定机制(ESM)支持成员国，并容忍违反《马斯特里赫特条约》(Maastricht)债务标准的行为，从长期来看，这将考验欧洲的团结，改革的呼声可能会被忽视。

也就是说，房地产市场会在上述的现实条件下出现更多好的投资机会，且在不久的将来，疫情期间在购房过程中使用新技术支持的工具将进一步巩固，电子转让和数字签名将简化购买过程，这为跨境交易提供便利，许多国家也正在考虑修改法律来实现这一点。

塞浦路斯房产投资可否迎来捡漏机会

与其他国家一样，塞浦路斯的房地产市场遭受了疫情重击！数据显示，今年4月份是塞浦路斯疫情发展最为严重的时候，其4月份的房地产销售额与2019年4月份相比直接下降了80%。（详情看链接：塞浦路斯4月房地产销售数据来了！疫情下塞岛房地产还好吗？）经过疫情的大洗牌，塞浦路斯房地产投资可否迎来捡漏的机会？

此前，塞浦路斯的房地产深受外国投资者的喜爱，因为塞岛气候良好，且被评为世界上最安全的国家之一。2020年4月份房产销售额大幅下跌主要是因为在此期间塞浦路斯严格实施了各项封锁措施，当前塞浦路斯疫情明显好转，塞浦路斯有以下政策出台救市！

一是塞浦路斯已经逐渐解封，并开启了系列经济振兴计划，其中重要的一项就是重启旅游业。有关当局制定了系列旅游业重启计划，与希腊、德国等签署旅游协议，计划7月份迎来第一批游客。此外，5月27日，塞浦路斯政府在一份声明中表示，如果入境旅客确诊感染新冠病毒，塞浦路斯政府将承担旅客及其家人的食宿和医药费用，旅游仅需承担返回自己国家所需的航班费用，这充分说明塞浦路斯的安全系数在疫情期间都是非常棒的！这一安全保障和系列旅游业计划将会使塞浦路斯的旅游业展望得以实现，届时酒店和咖啡店、餐馆等零售业将迎来生机。

二是塞浦路斯议会投票通过的鼓励房东降低租金、暂停驱逐直到9月底的计划，在近期修订后保护了业主的权益。特别值得一提的是，议会通过了一项法案，旨在向为租客提供了达到三个月的减租的业主进行税收减免。若业主的减租额在原月租的30%—50%之间，可获减租额50%的税收抵免：