第1343期【法律知识】一房二卖：买受人权利保护以何为先？

撰稿：房产纠纷组 侯天翼 朱欣怡

沈芷伊 季逸菲

排版：新媒体中心 张欣然

审核：新媒体中心 陈乙烨 匡嘉仪

背景

一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。

相关问题

01

一房数卖纠纷中司法实践中通常优先保护所有权人。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称：《纪要》）中对一房数卖的合同履行问题予以明确，《纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

02

先取得权属登记买受人的权利一定优先获得保护不合理。

我国《民法典》物权编以动产交付、不动产登记作为物变动的公示方式。若奉行严格的登记生效主义原则，认为只有已经取得登记的不动产买受人才是真正的所有权人，而未经登记的先买受人即便已经实际占有不动产，也仅仅为一般意义上的债权人，进而基于“物权优先于债权”的一般原理，似乎可以逻辑性地得出“后买人的登记物权优先于先买人的债权”的结论。

然而，这种以登记为唯一标准、无视占有的做法产生了越来越多的现实问题，在特定情形下甚至严重偏离公平正义的民法价值。

03

占有对不动产事实意义上的公示效果应被肯定。

在民法上“占有”具有独特的意义。从外观来看，占有具有天然的公示效果——即使是对于不动产而言亦然。与登记相比，占有不仅更加直观、便利，而且不存在交付和登记之间的时间差。占有对不动产的公示效果固然不能与动产同日而语，但绝非全无。

遗憾的是，占有对不动产事实意义上的公示效果并未在法条中得到昭示和阐明，故争议丛生。肯定占有在不动产物权变动中的公示效力并非完全否定登记生效主义，而是与其协同发挥作用。先买人的占有起码给第三人提供一种“权利可能存在”的外观事实，从而衍生出后买人合理调查的义务。即登记不应具有绝对的效力，后买人不能仅凭登记簿的记载就断定不动产物权的归属，而是要对不动产的占有进行实地察看。

在“一房二卖” 中，如果正常人通过合理察看即能发现实际占有房屋的权利人与登记簿上的记载不一致，那么未尽该调查义务的后买人即便取得了登记，也不应被认定为所有权人，故其要求先买人返还房屋的请求亦不应予以支持。

典型案例

• 案情描述：

2007年，被告戚某获得一套动迁安置房，原告朱某1与戚某签订了《房屋买卖合同》。原告代被告戚某向拆迁人支付了购房款250,880元，并接收了房屋。此后原告装修并入住至今。

2016年8月31日，双方又签订一份《继2014年4月16日后已付房款情况说明及附加协议》，约定到2019年8月12日房屋限制交易期满后交易过户。

2016年9月2日，原告与戚某签订《房产证保管协议》，戚某将涉案房屋的产权证交由原告保管。

2016年11月，被告戚某挂失补办了涉案房屋产权证，与被告朱某2签订了《上海市房地产买卖合同》。2016年12月12日，涉案房屋产权变更登记至被告朱某2名下。

原告认为，原告购买涉案房屋并居住多年，被告戚某恶意一房二卖。被告朱某2在购房时未实地查看房屋。两被告恶意串通签订买卖合同，损害了原告的利益。现为维护原告的利益，故向法院提起诉讼。

• 判决结果：

一、被告戚某与被告朱某2于2016年11月18日就上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效。

二、被告戚某与被告朱某2于本判决生效之日起十日内共同办理上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记手续，将此房屋的产权恢复登记至被告戚某名下。

案件受理费人民币7,300元，财产保全费5000元，合计12300元，由被告戚某负担。

• 案例分析：

该案中被告朱某向戚某购买涉诉房屋的行为并不带有主观恶意，原告主张两被告恶意串通签订买卖合同也于法无据。但由于房屋买卖系较为重大的经济活动，被告朱某理应在交易达成前实地核查涉诉房屋的实际情况，从而大概率避免交易达成与本案纠纷的发生。

由此，朱某的行为不构成善意无过失，应当对原告的利益损失承担一定的责任，两被告间的购房合同当属无效，从而使房屋所有权属重新恢复到被告戚某某名下。

在一房二卖问题中，如果其中一个合同的效力存在问题，如本案中两被告之间无效的购房合同，或者当事人之间的合同未发生法律效力的，该合同的买受人不具有对标的物的请求权。该案中，法院已经依法审查查明原告虽然没有办理产权登记，但已经合法占有并使用案涉房屋，因此被告朱某也无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。

综上所述，原告要求确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效，并将房屋产权恢复登记至被告戚某名下的主张，于法有据。

小结

在现实生活中，为了实现自身利益最大化，部分出卖人违背诚实信用原则， 在签订房屋买卖合同之后大肆实施一房二卖、一房多卖行为。这种行为带来的影响非常恶劣，严重侵害了买受人的合法权益，使很多买受人遭受巨大的经济损失。因此，有必要结合我国的实际国情，通过法律手段规制一房二卖、一房多卖的行为。当事人也应不断提高交易过程中的审慎注意义务，从而最大限度地避免此等行为的发生。

一方面，当事人在签订合同之前，应当对房屋的出售记录进行详细的调查，通过房屋销售方的销售合同记录以及查阅销售合同备案登记信息等方式，掌握房屋是否在之前存在销售记录。

另一方面，购房者即使签订了房屋买卖合同，也建议在第一时间进行房屋产权手续的办理。通过房屋产权手续的方式，明确房屋的诉讼权，使整个房屋所属权不再存在争议和纠纷，为整个房屋所属权的归属以及房屋所属权的确定提供法律依据，从而能够根本上杜绝一房二卖行为的出现。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条  行为人与相对人恶意串通，损害他人合法   权益的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十五条　无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善 意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

  受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

　当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《中华人民共和国民法典》第五百零八条  本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。

本文由法援同学自己撰写

  不足之处，望各位指出！

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