疫情下，房租能逾期、租金能少吗？看政府和法官都咋说！

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当前，新冠肺炎疫情正在影响着人们的正常工作和生活。国家已采取延长假期、企业延迟复工、关停各类公众场所、限制人员流动等多种措施防控疫情。而这不可避免地会导致法律主体之间的权利义务关系受到影响。2月14日，河南省人民政府印发《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施》(以下简称《措施》)，小编结合河南省政府的《措施》及民事审判庭房地产纠纷团队法官梳理的三大问题，一并带你了解!

《措施》从全力保障企业有序复工复产、强化金融支持、加强财税支持、减轻企业负担和加大稳岗支持力度等五个方面共出台20条具体措施，支持中小微企业平稳健康发展。就减轻企业负担方面《措施》明确了以下几点。

01

为企业减免房租，这类房租已收取的要退还

减免企业房租。对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业，免收1个月房租，减半收取2个月房租，已收取的要予以退还。鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免租金。

02

用气、用水实行“欠费不停供”措施，企业在疫情结束后3个月内补缴各项费用

缓解企业用能成本压力。实施支持性电价政策，疫情防控期间企业用户减容、暂停及恢复业务不受原有时间限制，可按实际暂停天数免收基本电费。对缴纳生产经营所需用气、用水等费用确有困难的中小微企业，实行“欠费不停供”措施，企业在疫情结束后3个月内补缴各项费用。

03

住房公积金可申请缓缴12个月，其间不影响职工正常贷款

减轻企业缴纳社会保险费和住房公积金压力。对受疫情影响生产经营暂时遇到困难，确实无力足额缴纳社会保险费的中小微企业，经批准后可以缓缴养老保险、失业保险和工伤保险费，缓缴期暂定为6个月，缓缴期间不计滞纳金，参保人员享受正常待遇，不影响个人权益记录。缓缴期满后明确合理补缴期限，尽可能减缓对中小微企业现金流影响。对受疫情影响缴存住房公积金确有困难的企业，可以申请降低住房公积金缴存比例最低至5%，期限不超过12个月;或申请缓缴住房公积金，期限不超过12个月，缓缴期间不影响职工正常申请贷款。

04

可延期办理社会保险业务，补办不得收取额外费用

延期办理社会保险业务。因受疫情影响，参保的中小微企业未能按时办理社会保险业务的，允许在疫情结束后3个月内补办，补办时不得收取额外费用、不得要求提供附加证明材料。

05

不能及时复产履约的外贸企业，帮办“新型冠状病毒感染的肺炎疫情不可抗力事实证明”

强化企业外贸出口服务。对因受疫情影响不能及时复产履约的外贸企业，帮助办理“新型冠状病毒感染的肺炎疫情不可抗力事实证明”。鼓励中国信保河南分公司为受疫情影响生产经营暂时遇到困难的中小微出口企业提供风险保障、保单融资等服务。设立口岸服务“绿色”通道，保证商品快速通关。

查看规定详情请点击

以上是河南省政府出台的相关规定，那么除符合规定条件的我们遵照执行外，在房屋租赁法律关系领域，可能会产生哪些问题?出租人、承租人及其他相关利益主体，又该如何保障自己的合法权益呢?看我们民事审判庭房地产纠纷团队法官为您梳理了三大问题!

一、承租人逾期支付房租达到合同约定的解除条件，出租人能否解除合同?

受疫情影响，承租人可能出现资金缺口导致不能及时付租，甚至逾期时间达到双方租赁合同约定的解除条件，但此时不建议出租人迳行依约定行使合同解除权。

关于对合同约定的解除条件能否根据诚实信用原则进行解释的问题，我们认为应当根据诚实信用原则对约定的解除条件进行解释，适当限制合同解除权的行使，对于违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，不支持守约方要求解除合同的请求。即使是在社会正常运转的情况下，承租人逾期支付租金达到合同约定解除条件的单一事实也不必然导致合同解除。

因此，在当前疫情防控形势严峻的情况下，建议双方当事人及时沟通，出租人给予承租人合理的租金支付延展期，避免因机械履行合同导致更大的损失。

二、承租人是否有权要求减免疫情影响期间的应付租金?

在法律层面，承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金，并不能一概而论。

虽然疫情及相关防治措施本身具备不可抗力的特征，但在具体案件中将产生何种法律后果，还需要进一步分析合同履行障碍与疫情之间的因果关系。

如果因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行，或继续按照原租赁合同约定的租金标准履行将产生对一方当事人显失公平的结果时，可以通过调整租金等合同条款的方式来平衡双方当事人的利益，具体标准根据公平原则由双方商定或由法院裁定。

三、承租人是否有权以受疫情影响为由要求解除合同?

由于疫情的发展趋势尚难预判，不排除有承租商户受疫情影响出现房屋租赁合同目的无法实现的情况。关于此次疫情及相关防治措施是否能够在某些个案的处理中成为解除房屋租赁合同的正当理由，还需根据情势变化、承租商户受影响的具体程度等因素来进行综合判断。

若因疫情影响承租人的合同目的确实已无法实现的，承租人有权要求解除合同，并免除违约责任承担;合同解除后的房租结算可参照上条处理，但对于承租人的其他损失，比如受疫情影响期间的经营损失、租赁期间未用尽的装修损失等，出租人一般无需分担。

另外，需要提醒承租方注意的是，如果出现确实难以继续履行合同的特殊情况，应当及时通知对方，以便对方采取适当措施防止损失扩大。

以上仅为个人观点，欢迎各位同仁批评指正!

来源：河南日报、大河报、上海二中院

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