新冠肺炎疫情下，承租人减免租金的建议（下）

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杨昌利 高级合伙人

广东金桥百信律师事务所律师

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出租方能否以承租方拒绝或延迟缴纳租金为由，主张解除租赁合同？

一般租赁合同中，通常都对承租人拒绝或延迟缴纳租金的行为，约定了违约责任和解除合同的条款。合同法第227条也规定，承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，承租方如未发生因疫情防控和治疗需要被强制隔离确实无法支付租金的不可抗力情形，经出租人催收，且经过合理的宽限期后仍然拖欠租金的，出租人有权单方通知承租方解除双方的租赁合同。考虑到新冠肺炎疫情的影响，为了保证合同的公平合理，建议给予承租方一定的宽限期，如宽限期届满仍拒绝支付的，再主张单方解除。

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承租方能否以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由解除合同？

居住型的房屋租赁合同，疫情并不影响房屋的正常居住使用，租赁双方均不得以新冠肺炎疫情要求解除租赁合同。对于经营性的房屋租赁合同，要区分短期租赁与长期租赁。一般来说，租期越长的房屋租赁合同，阶段性的疫情，对长期合同的目的实现，不构成根本性的影响，承租人无权解除合同。但可根据疫情的影响，由双方协商受疫情影响无法营业期间的租金减免。对短期经营性租赁合同，比如商场内短期商铺租赁，其租赁期间正好被疫情影响无法营业，承租方已无法实现合同目的，承租人可以以疫情为不可抗力要求解除合同。

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承租房屋的交付日交房日在新冠肺炎疫情期间届满，合同各方应如何处理？

合同法第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。合同法第118条又规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明，由于政府部门为防止疫情扩散要求民众不外出，不聚集。如果租赁合同的交付日、交还日在新冠疫情期间，且确因新冠疫情造成房屋无法交付、交还的，交还期限应当延期。该义务方应当及时通知相对方，并在受影响情形消失后，第一时间履行交付交还义务。

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新冠肺炎疫情影响房屋未使用，期间是否应当减免物业费？

一般物业小区，业主及住户支付的物业服务费主要包括物业公共物业保洁、绿化、修缮、安防、消防等物业服务，不因个别业主不使用房屋而停止物业服务。因此，新冠肺炎疫情期间，业主及住户仍应按物业服务合同约定或业主公约规定支付物业费。

商业经营区，如因政府部门为防止疫情扩散，以行政命令方式要求关闭经营场所致使无法使用经营性场地的，且相应物业服务停止或服务内容减少的，经营性场地承租人有权要求减免缓物业费。

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因疫情采取隔离措施，封村、封路等原因，致使承租人无法返回使用其租赁房屋的，是否应当减免该期间的房屋租金？

疫情一般不影响房屋的正常居住使用，对承租人而言，无论有无疫情，总是要住房的。除非由于疫情的发生，房屋丧失了使用功能，租赁合同的目的不能实现。虽然承租人被采取隔离措施，被限制出行等无法使用房屋，但非出租人原因所致，故承租人不能以不可抗力为由要求拒付租金。但承租人有证据证明因疫情防疫等政府行政命令封村、封路，致使承租人无法进入房屋、无法进入房屋的，对个人承租人而言，就属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力客观情况，承租人可以以不可抗力为由与出租人协商或诉求减免租金。

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对于个人租住房屋，在疫情期间，出租方是否有权拒绝承租人进入使用租赁房屋？

租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用收益，承租方支付租金的合同，根据合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合合同约定，因此租赁期间房屋使用权应当属于承租方，虽然发生疫情，但并不影响承租方对房屋的使用权利，在承租方配合社区物业检查检疫等规定情形下，承租方有权使用房屋。出租方拒绝承租人使用房屋的，属于违约行为。承租人可以申请排除妨碍并可要求出租人承担违约责任。

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