李雷和韩梅梅的故事，让你秒懂离婚婚房怎么分
尚法 勤勉 精专 共赢
潘静仪 律师
广东金桥百信律师事务所
张智 律师
广东金桥百信律师事务所
先来看两组
离婚数据
作为与企业经常打交道的律师，曾有不止一个企业老总问道：“我儿子/女儿要和儿媳/女婿离婚，当初他们结婚，为了让小两口生活舒服一点，我特意买了大房子给他们作为婚房。他们现在闹离婚了，我出钱买的房子就要被分了？”
俗话说，清官难断家务事。我一直认为，处理家庭变故并非易事。当然，为了给出专业答案，我又不得不追问各种购房细节，同时在最后充当一位心理安慰者。
类似的咨询次数多了，同时为了避免“我有个朋友最近准备离婚，他想问……（实际上那个朋友就是他/她）”的尴尬场景出现，我决定码出一篇简洁干练的文章，借用80后熟悉的李雷和韩梅梅为主角（貌似暴露了本人年龄段），尽量把离婚婚房分割的基本情况交代得明明白白。在此提前声明：故事如有雷同，实属巧合。
个人财产购房/给首付+个人名义持有（房产证）+个人财产还贷=一方个人房产（不论是婚前婚后购置）
举个例子：
2015年，李雷与韩梅梅结婚。李雷在婚前就对书画艺术非常有研究，收藏了某些名家的画作。2016年初，李雷想给刚出生的孩子添置学区房，于是将此前藏品转卖，把钱用来支付新房首付款和还房贷（三年期），房产证上产权人只写了李雷名字。
2019年末，韩梅梅感觉婚后生活并不愉快，哪怕李雷不同意，毅然决然提出离婚，并到法院起诉要求分割包括学区房在内所有家庭财产。在法院主持调解下，李雷终于心灰意冷，同意离婚。但是，李雷代理律师举证，证明学区房是李雷用个人财产购置，不属于夫妻共同财产。法官最终并未对学区房进行分割。
小结：
房产归夫妻一方所有的情形之一：
✔︎
不论婚前婚后，夫妻一方用个人财产买房，房产产权登记在该方名下，并且该方用个人财产还清贷款的，应认定为一方的个人财产。
婚后一方父母出资（全款）买房+一方子女名义持有=一方个人房产
再举个例子：
李雷和韩梅梅大学开始谈恋爱，毕业没多久便组建家庭。韩爸爸心疼女儿，在小两口结婚后，全款买了一套学区房给小两口居住，同时方便以后小外孙上学，房子就登记在韩梅梅名下。请问，如果李雷决定和韩梅梅离婚，能否主张分割学区房？
答案是：不可以
但如果韩爸爸只是支付了学区房的首付款，小两口共同还贷，房子登记在韩梅梅名下，李雷此时与韩梅梅离婚，又能否主张分割学区房？
答案是：可以。
小结：
房产归夫妻一方所有的情形之二：
✔︎
婚后一方父母为子女全款出资买房，房屋登记在其子女名下，视为对子女的赠与，房屋应属于夫妻一方的个人财产。
✔︎
注意必须是“全款”！“全款”！“全款”！（重要事情说三遍）
✔︎
如果父母只是在子女婚后支付首付款，夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下，在法院判决离婚时房屋会被认定为夫妻共同财产。
婚后买房 + 夫妻一方名义持有 = 共同财产
继续例子：
李雷和韩梅梅结婚后，小两口看着房价每月不同价，比猪肉价格涨得还快，于是在隔壁小区购入房产，房产证上特意只写了韩梅梅的名字，美其名是给韩梅梅的周年结婚礼物。
请问，如果李雷决定和韩梅梅离婚，可以主张分割该房产？
当然可以，李雷毕竟只是口头说是送给韩梅梅的礼物，并未签署婚内财产协议约定房子归韩梅梅一人所有。
小结：
房产属于夫妻共同财产的情形之一：
✔︎
夫妻双方在婚后共同出资购买房产，无论登记在一方或双方名下，房产应认定为夫妻共同财产。
夫妻双方名义持有= 共同财产（不论是婚前婚后购置，有婚内财产约定除外）
反复例子：
李雷和韩梅梅婚前共同购买第一套房，在婚后又买入第二套房，两套房产都在登记在双方名下。如果李雷提出离婚，能否主张分割两套房产？
答案是：都可以。
小结：
房产属于夫妻共同财产的情形之二：
✔︎
无论房产是婚前还是婚后购买，房屋登记在夫妻双方名下，应认定为夫妻共同财产。
有婚内财产约定 = 按约定确定房产权属
反复例子：
李雷和韩梅梅一周年结婚纪念日，李雷感激韩梅梅多年的陪伴，再加上股市飘红大赚，决定送韩梅梅一套房，房子登记在韩梅梅名下。韩梅梅表示：为了表示你的诚意，不如增加点仪式感？于是，夫妻俩又跑去做了婚内财产协议公证，确定房屋的权属。
新冠疫情突然来临，韩梅梅猛然发现，自由才是她的终极追求，要和李雷离婚。试问，李雷此时还能要求分割房产吗？
答案肯定是，不可以。
小结：
✔︎
离婚协议可能大家听得比较多，婚内财产协议这个词相对比较陌生。婚姻法规定，夫妻双方可以对婚前财产及婚后财产的归属进行明确约定。
✔︎
当然还有一个重要前提，婚内财产协议必须是书面，并且合法有效。
婚前一方购房 + 登记在一方名下 + 婚后双方共同还贷 = 共同还贷部分及相应增值部分属于共同财产
最后例子：
李雷在2017年买房，支付首付款并申请银行贷款，房子登记在李雷名下。2018年，韩梅梅和李雷结婚。婚后双方用各自的公积金共同还房贷。
2019年，因感情不和，李雷和韩梅梅决定离婚，韩梅梅要求分割房产，李雷不同意。于是，韩梅梅就房产分割问题到法院起诉。法院最后判决，房产归李雷一方所有，但李雷需要对韩梅梅进行补偿。
小结：
✔︎
根据法律规定，如果夫妻一方在婚前购买房产，以个人财产支付首付款并在银行贷款，房产登记在首付款支付方名下，婚后夫妻双方共同还贷，如果双方离婚时对房产的处理不能达成协议，法院会判决房屋归产权登记方所有，但是，双方婚后共同还贷支付的款项以及对应的增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。
✔︎
对非产权登记方的补偿额 = 婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分×1/2 = 夫妻共同还贷本息在房屋当年购置成本的占比×房屋现值×1/2。
前面说了这么种情况，我们来总结一下
判断房产的权利归属，必须重点关注几个重要因素：
♦ 房产是婚前购买还是婚后购买；
♦ 一方或者双方父母有没有出资，出资比例是多少；
♦ 房产是登记在一方名下还是双方名下；
♦ 双方有没有婚内财产约定。
最后循例补充一句：上文仅是对离婚婚房分割的一般性概述，仅供参考；涉及具体疑问，例如父母出资是否为赠与，婚内财产约定怎样才算有效，需要具体情形具体分析，请联系律师进一步咨询。
李雷和韩梅梅的故事到此结束，感谢关注。
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