金桥法谈 | 房屋租赁合同疑难问题答问——房屋租赁合同中的保证金问题

朱东兴 律师

广东金桥百信律师事务所

陈影倩 律师助理

广东金桥百信律师事务所

一什么叫房屋租赁合同中的流质条款？
答：房屋租赁合同笼统地约定“出租人违约时，保证金归出租人所有”或者“出租人违约时，出租人有权没收保证金”或者“出租人违约时，保证金不予退还”，该等条款就是房屋租赁合同中的流质条款。
二法律关于流质条款的规定是什么？
《中华人民共和国物权法》第二百一十一条：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

三司法实践中是否支持房屋租赁合同中的保证金条款的效力？
答：绝大多数情况下，可以获得法院/仲裁庭的支持。但是，如果只是笼统地规定“承租人违约时，保证金归出租人所有”，就不能获得法院或者仲裁庭的支持。

四房屋租赁合同的流质条款是否有效？
答：大部分房屋租赁合同中存在的保证金条款，法院并不将其认定为流质条款，而是将保证金认定为违约金性质而非金钱质押，这种情况下的保证金条款是有效的。
个别案例中，出租人与承租人约定，如果出租人租期届满时无法向承租人返还租赁本金则房屋归承租人所有。这种情况，实际上出租人和承租人之间形成的是借贷关系，租赁本金是借款，房屋是担保物。在这种情况下，法院会将前述条款认定为是流质条款，并判决该条款因违反《物权法》强制性规定而无效。
五《民法典》生效后对房屋租赁合同流质条款的影响？
答：《物权法》是禁止流质的，将流质条款认定为无效。而《民法典》对于流质条款进行了修改，承认了流质条款并不当然无效，质权人有权就质押财产优先受偿。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十五条的规定，可以理解为租赁保证金是金钱质押，不是流质，应该优先受偿，折抵所欠租金，这就与《民法典》关于流质优先受偿有相似之处。

六什么叫“金钱质”？“金钱质”有什么法律要件？房屋租赁合同中的保证金想取得“金钱质”的法律性质，需要具备什么条件？

答：金钱质是将金钱作为质物并向他人转移金钱的占有，以此担保某种行为的一种担保方式。

“金钱质”的法律要件是以金钱作为质物，转移金钱的占有关系，出质物的所有权不转移。

房屋租赁合同中的保证金想取得“金钱质”的法律性质需要具备的条件是特定化与转移给质权人占有。

七若房屋租赁合同约定“当承租人逾期不交付房屋租金，出租人可从保证金中予以扣除”，在此种情形下，如何认定保证金的性质？

答：相当于承租人预交的租金，出租人扣除逾期租金后还有剩余的，出租人应当退还给承租人。

八若房屋租赁合同约定“当因承租人的原因造成房屋出现损害需要维修从而产生的维修费用出租人有权从保证金中予以扣除”，在此情形下，如何认定保证金的性质？

答：相当于承租人预交的备用维修金。

九若房屋租赁合同约定“因承租人的原因导致合同解除，保证金不予退还”，在此种情形下，如何认定保证金的性质？

答：该条款相当于一个违约条款，保证金相当于对承租人违约的惩罚措施，因此，在此种情形下，保证金相当于违约金。

十如果房屋租赁合同只是笼统地规定“当承租人违约时，保证金不予退回”或者“当承租人违约时，出租人有权没收保证金”，该条款是否应当得到法院或仲裁庭的支持？

答：一般情况下支持，因为当承租人违约时，这时候的保证金就相当于违约金性质。

供稿 | 朱东兴  陈影倩

编辑 | 小　盘

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