金桥法谈 | 蛋壳公寓爆雷后，租客和房东想知道的都在这
郭丽华 合伙人
广东金桥百信律师事务所
罗靖超 律师助理
广东金桥百信律师事务所
2020年11月6日，央视财经频道点名曝光蛋壳公寓，评价其“违规加杠杆”、“租金贷占比超标”；11月9日。据《中国新闻周刊》报道，蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权，现场发生肢体冲突；11月16日，蛋壳公寓回应公司没有破产，不会跑路；11月17日至今，蛋壳公寓多地被曝“爆雷”，很多租客面临着搬走预付的房租就打了水漂，不搬又随时有被强制清退的可能，房租不能退，有房不能住的尴尬境地。甚至有些租客不仅损失了已经支付的押金和房租，未来每个月还需要继续偿还“租金贷”，否则可能会影响征信等一系列问题。
问题总是要解决，若是房屋产权人、蛋壳、租客，三方无法达成一致的解决方案，若房屋产权人或租客诉诸于法律，法律上如何决断？或许，是我们当下更加关注的问题。作为法律人，我们先来分析一下各主体之间的法律关系及权利义务。
1. 房屋产权人与蛋壳公寓及租客间的法律关系
我国现行房屋所有权人和中介机构之间的合同表面上有两种形式: 租赁合同和委托合同。分析蛋壳长租公寓事件问题，首先要了解长租公寓基本的商业模式，根据不同的模式，我们才能从复杂的现象背后抽丝剥茧，看透复杂现象背后的法律本质问题。长租公寓其基本模式一般包括承租转租模式和代管/委托代管运营模式。
据网上显示的资料，蛋壳公寓与房屋所有权人签订的是《财产管理服务合同》，蛋壳公寓与租客签订的是《房屋租赁代理合同》。房屋产权人与租客并未直接签订房屋租赁合同。基于此，房屋产权人与公寓公司之间形成的是委托或代理合同关系，蛋壳公寓仅仅是房屋产权人的委托人，代管房屋财产，提供如代为出租、收取租金等一系列房屋财产的管理服务。房屋产权人与租客并未直接签订房屋租赁合同，而是与蛋壳签订了《房屋租赁代理合同》，租客在订立合同时应是知道房屋所有权人（即受托人）与委托人（即蛋壳公司）是代理关系，则该合同对房屋所有权人即委托人与也具有约束力。
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2.房屋产权人、房客与蛋壳公寓三者间的权利与义务
依前文所述，房屋产权人与蛋壳之间形成委托关系，根据民法典第925条之规定，若受托人以自己的名义并且在授权范围内与第三人订立合同，该第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，则该合同直接约束委托人和第三人；除非，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外，根据上述合同及民法典的规定，第三人即租客在订立合同时应是知道房屋所有权人（即受托人）与委托人（即蛋壳公司）是代理关系，则该合同对房屋所有权人即委托人也具有约束力。因此，按照此逻辑，既然租客与蛋壳公寓签订的租赁合同具有约束力，则此时房屋所有权人无权要求租客搬离。同理，若是第三人即租客不履行支付租金等义务，房屋所有权人即委托人也可以直接要求租客按照租赁合同约定履行义务。在此次事件中，租客已支付了租金给蛋壳公司，蛋壳公司卷走了房屋所有权人的房租，蛋壳公司真正套路的是房屋产权人。
每一次公共事件考验的都是政府的监管能力和公共应急管理能力，蛋壳公寓的经营模式实质上是依靠通过租金贷吸纳租客长期房租，再分月分季交予房屋产权人，形成资金沉淀以投资盈利，而非简单从房屋产权人租客交易活动中抽成盈利。表面上他们是实体经济，本质上是金融经济，是典型的庞氏骗局。对于此类企业的监管，应当借鉴对金融机构的监管标准，政府监管时应对其企业财表数据格外重视。
目前多地政府出台相应政策化解蛋壳公寓危机，12月10日，广州市政府也发布了《广州市住房和城乡建设局关于印发住房租赁纠纷调处指引的通知》，为维权难的“蛋壳”租客、房屋产权人指明了维权的道路。
12月4日，微众银行官方微博发布声明称：已研究制订出方案，可以实现即使“蛋壳”租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。
同日，自如在其APP发布名为“暖冬守护”的计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持。自如表示愿尽绵薄之力，帮助受蛋壳公寓事件影响的业主和租客共渡难关。
最后，我们想说，苍穹之下，没有过不去的坎，在广州，大部分的房屋产权人都选择和租客友好协商，这是在蛋壳爆雷后，我们看到最温馨的一面。无论是协商还是选择诉诸法律，希望小小的“蛋壳”真的能还漂泊者一个安身之家。
供稿 | 郭丽华 罗靖超
编辑 | 小盘
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