金桥法谈 | 《民法典》施行后房屋租赁中介合同中意向出租人的法律风险分析及防范建议
白峻 专家顾问
广东金桥百信律师事务所
黄慧敏 律师助理
广东金桥百信律师事务所
刘奕彤 律师助理
广东金桥百信律师事务所
《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）的出台，在延续《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）关于中介法律关系相关规定的基础上，同时又开辟了调整中介法律关系的新路径，也为委托人和中介人设定了新的权利义务和责任。
在房屋租赁中介法律关系中，意向出租人作为中介法律关系中的一方委托人，也将面临新的责任和风险。故而，本文将立足于意向出租人的视角，对房屋租赁中介合同的相关问题进行探讨。
一、《民法典》关于中介合同的相关规定及解读
（一）合同名称的变更
《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
《民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
与《合同法》相比，《民法典》虽然将“居间合同”的名称变更为“中介合同”，但二者的实质内涵是一致的。
（二）中介人的如实报告义务
《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”
根据该条款的内容，中介人应当依据合同约定将订约机会或订约事项等事宜及时、如实地向意向出租人报告。
（三）中介人促成合同成立的报酬请求权
《民法典》第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。”
上述条款规定了中介人的报酬请求权，该条款延续了《合同法》第四百二十六条的规定，认为中介人主张中介服务报酬必须满足三个条件：第一，中介人所促成的合同必须成立；第二，合同的成立与中介人的促成有因果关系；第三，中介人促成的合同与中介合同约定一致。只有三者同时具备，意向出租人才负有支付报酬的义务。此外，促成合同成立的中介人，因其享有报酬请求权（报酬包含了中介活动的费用），中介人不得再次主张相关费用。
（四）中介人最终未促成合同成立的必要费用请求权
《民法典》第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”该条款规定了中介人在未促成合同成立情况下的必要费用请求权，但目前实务中对“必要费用请求权是否必须以合同有相应约定为前提”仍存在较大争议。主要存在以下两种观点：
一种观点认为在中介人提供了中介服务但最终没有促成合同成立的情况下，如果中介人请求意向出租人支付其从事中介活动的必要费用，必须以合同的明确约定为前提。
另一种观点则认为必要费用请求权不以合同约定为必要，即意向出租人和中介人在合同中明确约定“合同不成立的，由意向出租人支付从事中介活动支出的必要费用”的，从其约定；没有约定的，中介人也有权请求意向出租人支付从事中介活动支出的必要费用。
鉴于《民法典》刚刚生效不久，该条款的具体适用仍需要通过立法解释或者司法解释等方式予以明确。
（五）对意向出租人“跳单行为”的禁止
《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
该条款否定了意向出租人“跳单行为”的合法性，并规定了“跳单行为”的认定条件：第一，意向出租人接受中介人提供的中介服务；第二，意向出租人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务；第三，意向出租人绕开中介人直接订立合同。
结合《民法典》生效前的司法实践，认定意向出租人是否构成“跳单行为”主要有以下几种情形：
（注：《民法典》生效之前，中介法律关系的表述是居间法律关系，故以下判决中所称的居间人均指中介人，居间合同均指中介合同。）
1. 构成“跳单行为”的情形——意向出租人利用中介人提供的信息但绕过中介人达成交易
（2018）湘02民终2731号
法院认为，居间人在签订《房屋租赁授权委托书》后，带领意向承租人到意向出租人所有的位于渌口镇湾塘工业园的厂房进行了洽谈，只是因价格问题没有达成协议。2018年8月23日，意向出租人与案外人意向承租人签订了《租赁合同协议书》。该合同的签订，意向出租人利用了居间人提供的信息服务及居间服务成果，实现了出租厂房利益。意向承租人利用了意向出租人提供的信息或机会却绕过居间人达成交易。意向出租人的上述行为系违约行为，依法应当承担违约责任。
（2016）粤03民终9454、9455号
法院认为，意向出租人与意向承租人签订《房屋租赁合同》，约定意向出租人将位于深圳市福田区的房产出租给意向承租人使用。案件中提交的证据足以认定居间人确实为意向出租人与意向承租人达成租赁关系提供了居间服务，意向出租人应向居间人支付相应佣金。其跳过居间人与意向承租人直接达成交易的行为，构成“跳单”。
2. 不构成“跳单行为”的情形
情形一
意向出租人将同一房屋通过多个中介人挂牌出租，最终意向承租人通过其他公众可以获知的正当途径达成交易
►（2021）京02民终2471号
二审法院认为，关于意向承租人是否有跳单的行为关键在于意向承租人是否利用了居间人提供的房源信息、机会。本案中，居间人认可案涉房源信息不属于其独家信息，因此意向承租人可以通过正当途径获知案涉房屋的出租信息，没有利用居间人提供的房源信息、机会，其有权选择其他居间人进行交易。故，意向承租人不构成跳单违约。
情形二
居间人因自身原因无法促成交易，而意向承租人通过其他途径与意向出租人达成交易
►（2012）湖安商初字第923号
法院认为，意向承租人事实上也享受了该厂房租赁的成果，在本案中可以视为与涉案厂房权利人达成了租赁协议。但该协议的达成并非居间人提供居间活动促成的成果，且居间各方均认可最终促成租赁双方达成协议系政府协调的结果。故在居间人没有条件和能力促成意向承租人与意向出租人合同成立的情况下，意向承租人寻求其他途径达成目的，并不构成“跳单”。
情形三
中介服务存在瑕疵，意向出租人与意向承租人另行交易
►（2019）粤0304民初51352号
法院认为，居间人与意向承租人、居间人与意向出租人均并未签订独家委托代理合同，故两被告均可委托其他居间人寻找合适交易对象；再次，居间人曾在2019年3月20日至29日期间曾就案涉房屋与意向承租人和意向出租人磋商，但意向承租人和意向出租人最终未就租金标准达成一致意见，故中介人并未促成交易；……故本院确认意向承租人和意向出租人无逃避支付佣金的故意，不构成“跳单”行为。
（六）委托合同的参照适用
《民法典》第九百六十六规定：“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”
根据上述条款，如果中介合同章节没有相关规定的，可以参照委托合同的有关规定。比如意向出租人在中介合同中没有约定解除条款，那么参照委托合同的规定，意向出租人和中介人都可以随时解除合同，但应当赔偿因合同解除给对方造成的损失。
二、《民法典》施行后对意向出租人委托中介人促成房屋租赁合同产生的影响
（一）中介人最终未促成合同成立的必要费用请求权由法定变更为约定，扩大了意向出租人与中介人的意思自治空间
根据《民法典》第九百六十四条的规定，中介人在未促成合同成立的情况下，向意向出租人请求支付必要费用必须以合同约定为前提。然而，目前该条款的适用存在分歧——即便意向出租人与中介人没有约定中介人最终未促成合同成立的情况下必要费用的支付事宜，不当然表明意向出租人无需向中介人支付此项费用。
（二）《民法典》明确禁止“跳单行为”，意向出租人在履行中介合同过程中被课与更高的注意义务
在意向出租人委托中介人促成房屋租赁合同的过程中，可能会存在针对同一房源与不同的中介人订立中介合同的情形。此时多个中介均提供了中介服务，如果意向出租人最终通过其中一个中介人成交，容易引发“跳单行为”的认定争议。
另外，如果意向出租人在中介合同中明确约定了中介人提供部分中介服务但最终未促成房屋租赁合同成立时不构成“跳单行为”的情形，对于该类条款的法律效力，法院通常根据案件实际情况综合判断——即不但需要考虑意向出租人真实意思表示、是否违反法律、行政法规强制性规定和公序良俗等因素，还需要考虑此类条款的性质，如是否属于意向出租人为了重复使用的格式性条款等。
（三）其他修订条款对意向出租人委托中介人促成房屋租赁合同的影响
结合“中介人如实报告义务”条款以及“参照适用”条款等规定，意向出租人可以要求中介人在履行中介合同过程中将真实的订约机会、订约事项等信息如实地向意向出租人报告。此外，根据《民法典》委托合同章节的规定，意向出租人可以要求中介人必须亲自提供中介服务，未经意向出租人同意或追认不得转委托第三方提供相应的中介服务。
可见，《民法典》在解决以往实务问题的基础上，为房屋租赁中介法律关系中双方意思自治和意向出租人的利益保护提供了更加明确的法律依据。同时，这也对意向出租人接受中介服务提出了更高的要求，如果意向出租人未尽到相关义务，可能面临一系列的法律风险。
三、对意向出租人委托中介人促成房屋租赁合同风险的防范建议
如前所述，《民法典》对中介合同规定的完善为意向出租人带来更广泛的意思自治空间，意向出租人在接受中介服务过程中也伴随着许多法律风险。对此，本文提出以下防范建议：
（一）根据不同的中介合同类型对不属于“跳单行为”的情形进行明确界定
鉴于意向出租人与中介人可能签订不同类型的中介合同，建议意向出租人出租房屋时根据不同的中介合同类型在合同中对不构成“跳单行为”的情形进行明确约定：
1.意向出租人针对同一房源与中介人订立独家中介合同
意向出租人在中介合同中明确约定，如果中介人已提供部分中介服务，但意向出租人未通过该中介人与意向承租人订立房屋租赁合同，意向出租人不构成“跳单行为”的具体情形。
2.意向出租人针对同一房源与不同中介人订立中介合同
意向出租人在中介合同中明确约定，如果中介人已提供部分中介服务，意向出租人另行通过其他中介人或直接与意向承租人进行交易时，意向出租人不构成“跳单行为”的具体情形。
总结前述案例，本文认为在司法实践中，以下几种情形不会构成“跳单行为”：（1）意向承租人通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，并利用该信息与意向出租人订立房屋租赁合同；（2）中介人因自身原因无法促成交易，但意向承租人通过其他中介人与意向出租人达成交易，不构成“跳单行为”；（3）中介人的中介服务存在瑕疵导致意向出租人与意向承租人另行订立合同；（4）其他不属于利用中介人提供的房源信息、机会等条件与意向承租人订立房屋租赁合同的情形。
（二）在中介合同中约定不应向某些中介人支付必要费用条款及例外
意向出租人在中介合同中可以直接约定：“若中介人提供了部分中介服务，但最终未促成交易，中介人不得请求意向出租人支付从事中介活动支出的必要费用”，以减少经营成本。
考虑到部分中介人积极提供中介服务但未最终促成房屋租赁合同成立的情形，意向出租人可以在合同中约定向中介人支付必要费用的例外情况，并且明确必要费用的数额或计算方法，提高中介人提供优质中介服务的积极性。
需要注意的是，如果中介人提供部分中介服务但最终未促成房屋租赁合同成立，且意向出租人在中介合同中未对必要费用的支付作出约定，法院可能会根据公平原则或交易习惯，酌情判令意向出租人向中介人支付必要费用。
（三）意向出租人仅就“带看”事宜与中介人订立《客户确认函》，应避免《客户确认函》被认定为中介合同
“带看”是指中介人向意向承租人提供符合或类似意向承租人要求的房屋，并约见意向承租人实地看房的一个过程。在中介人提供中介服务的过程中，“带看”仅是中介人促成房屋租赁合同成立的其中一个环节。如果中介人仅进行“带看”而未实质性促成合同的成立，建议意向出租人避免与中介人订立《客户确认函》；如果必须订立《客户确认函》，应由意向出租人提供《客户确认函》模板，并在《客户确认函》中明确约定该文件的订立不得视为订立中介合同；如果中介人要求订立其提供的《客户确认函》，意向出租人应进行审慎审查，避免《客户确认函》被认定为中介合同。
（四）其他风险防范建议
《民法典》第四百九十七条规定了格式条款无效的情形，建议意向出租人在约定中介合同条款时应避免过分加重中介人责任、排除中介人报酬请求权，否则该条款可能被认定为无效的格式条款。
此外，建议意向出租人在与中介人订立中介合同时对中介代理人的授权委托情况进行审查，避免发生无权代理及表见代理的风险。
总体而言，《民法典》关于中介合同的规定体现了“意思自治”和“诚实信用”为核心的纠纷处理原则，为当事人的意思自治提供了更多的空间，注重维持委托人与中介人之间权利义务的平衡。但也应当注意到，意向出租人在订立房屋租赁中介合同以及接受中介服务过程中也伴随着许多法律风险。意向出租人应当注重防范房屋租赁中介合同带来的法律风险，避免产生不可预见的损失。
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