金桥法谈 | 房贷政策调整导致的房屋买卖合同纠纷分析

雷秀萍 律师

广东金桥百信律师事务所

一

法律规定

2020年12月23日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条： 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

（一）因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法继续履行的当事人可以解除合同

案例：彭某与某公司签订了《商品房预售合同》，合同签订时，彭某支付了两成购房款。因国家房贷政策的调整，在彭某与某公司签订合同一个月后，首付比例由两成提高至三成，导致未获得银行贷款。彭某遂起诉要求解除合同。

裁判观点：本案中，政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行，购房人确有证据证明其因房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的，购房者单方提出解除合同应当予以准许。

（二）国家实行房产新政，当事人已预见风险并在合同中对此作出按揭不能承诺的，不能解除房屋买卖合同

案例：（2010）浙甬民二终字第514号：邓某与孔某之间签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：如银行房贷政策或邓某个人资信，影响按揭额度或不能批下的，不足部分或全额按揭款由邓某在接到房产中介公司通知、法定放贷时间三日内现金补足。

裁判观点：根据双方合同约定，国家政策的改变，导致银行房贷政策的变化，并非邓某贷款不成拒绝履行合同的法定事由。邓某未按约履行付款义务，应承担违约责任。国家实行房产新政，当事人已预见风险并在合同中对此作出按揭不能承诺的，不属于情势变更，这种情形不能解除房屋买卖合同。

二

律师建议

房贷政策调整导致买卖双方交易受影响，产生的纠纷不同情况的处理也不同。在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定，房屋买卖合同无约定或约定不明的，按法律规定处理。按房屋买卖合同的约定，原则上谁违约谁承担违约责任（房屋买卖合同无效的除外）。故律师建议：买卖双方在房屋买卖合同务必对违约情形约定明确，尤其是政府的房地产调控政策发生变化、或因银行政策规定的原因，致使银行按揭贷款延期、贷款金额减少或者不能办理的情形，买卖双方应对付款方式做出明确约定。

供稿 | 雷秀萍

编辑 | 小　盘

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