金桥法谈 | 漫谈城中村安置回迁房的法律风险和投资风险

 

杨昌利 高级合伙人

广东金桥百信律师事务所

 

石晓娜 律师

广东金桥百信律师事务所

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  引言  

随着广州市个别区域旧改项目如火如荼的开展，大量的回迁房也涌入市场。今年以来我们团队陆陆续续接到一些咨询，问回迁房能不能买，以及如果非要买的话该怎么通过合同设计做好风险控制。最近看到一则新闻：据不完全统计，2021年广州11区列入旧村改造的项目目前已有479个。这意味着以后城中村安置回迁房会越来越多，也意味着会有越来越多的人对安置回迁房跃跃欲试。那么购买回迁房到底是利大于弊还是弊大于利？笔者分别从法律角度和投资角度尝试分析一下。

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 什么是回迁房？

回迁房概念

本文探讨的城中村安置回迁房（以下简称“回迁房”），是在政府主导下，村集体经济组织与房地产企业合作，专门建设的用于村民居住用途的一种房屋类型。

那么这种回迁房可以正常上市交易买卖吗？这个要根据回迁房的用地性质区别对待。

城中村的土地原本属于农民集体所有的土地，城中村改造后，村集体经济组织可通过民主程序申请将集体建设用地转为国有建设用地，得到当地政府主管部门批准后，补缴土地出让金从而使回迁房的用地性质发生变更。变更后土地上盖的回迁房一般就可以正常办出可以上市交易的不动产权证了，只是在实践中办理时间一般较久，三年五载很常见。如果村集体经济组织并未针对回迁房用地补缴土地出让金，而是由政府先以划拨国有土地方式无偿交给村集体经济组织使用的，其上盖的回迁房若要对外转让，则必须补缴土地出让金并且满足政府的限售条件后方能进行。

《中华人民共和国土地管理法》第九条

城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

如果回迁房的用地性质仍然是农民集体所有，那么根据《中华人民共和国土地管理法》第九条及其他法律法规，其上的回迁房显然是不能上市交易的，只能在本村内部有限流转。

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 为什么回迁房令不少人“怦然心动”？

关于回迁房的购买原因，针对几位打算购买甚至已经入手的（准）购房人做过一个小调查，他们不约而同给出的答案是“因为便宜啊”！据了解，回迁房的对外售价一般仅是同地段商品房的50%～60%，购买之后静待限售期届满，就可以参照商品房自由上市交易，由回迁户正式过户给购买人。这样，快则两三年，购买人就能实现近乎100%的投资收益。如果期间房屋还升值了，那么溢价就会更高。

但是，想实现上述投资收益，需要建立在“过程一切顺利”的基础上。

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购买回迁房有哪些法律风险？

购买回迁房的法律风险不容忽视。最大的几点风险莫过于：

1、在回迁房用地完成“集转国” 以及村集体经济组织补缴土地出让金之前，依据法律规定，回迁房无法自由对外转让。因此购房人与回迁户之间签署的回迁房买卖合同就存在被认定为无效或效力待定的风险。

2、未完成“集转国”之前，即使回迁房的指标或权属证书登记在回迁户一人名下，如果在过户前回迁户与其他人员（含家庭成员）发生权属争议（含继承纠纷），势必也会殃及到购房人的权益。

3、回迁房买卖没有纳入房地产交易中心的网签备案系统，因此存在一房数卖的风险。

4、回迁房初始登记之后过户之前，若该回迁户对外负债较多，有债权债务纠纷，亦存在回迁房被其债权人查封的风险。

5、如果购买数年后回迁房价格飙升，亦不能排除回迁户毁约的风险。那时即使可以要回全款，也可能已经错过最佳置业时机。或者经历一场旷日持久的诉讼，劳心劳力。

针对上述法律风险，购房人可以采取以下措施降低风险的发生：

1、不要购买未经“集转国”的回迁房。

2、减少该回迁房指标或证书的权属瑕疵，并降低继承纠纷发生可能性。

3、争取该回迁房所在的村集体经济组织予以见证，增强合同公信力。

4、合同有效的前提下，最大化设置违约金比例，尽量设置担保条款。

5、约定在回迁房建成交付后购房人即可第一时间实际占有、使用、收益。

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购买回迁房有哪些投资风险？

回迁房的投资回报率真的很高吗？我们来举例简要分析一下。

以广州市黄埔区的回迁房为例，如果：一套回迁房（或指标）的售价是200万，周围同地段商品房市场价是一套400万，回迁房购买5年后可以办理权属证书，权属证书办出后即可完成过户；那么：这套回迁房的投资回报率粗略算起来是每年14%。然而，根据广州市2021年最新房屋限售政策，房屋取得不动产权证后两年方能转让（人才购房须满三年），五年才免增值税。这就意味着即使在一切顺利的情况下，这套回迁房也要在购买7～10年后才能再次上市交易。相应地，投资回报率也被拉到了每年7～10%。

如果算上补缴的土地出让金以及预期之外多花费的时间，上述投资回报率还会更低一些。有人说房价会涨的嘛，也可以先拿来出租，所以到时肯定不止这个收益。然而，对比同地段的商品房，回迁房亦存在如下投资风险：

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回迁房往往要求一次性付清全款，不能贷款，资金占用率较高。同样的200万，如果购房人仍有首房首贷资格，那么理论上他可以购买到650万元的房屋。在广州，这个价格可以入手一套中心区不错的改善房了。即使他要购买一套与回迁房同地段的400万的商品房，那么也只需要支付120万的首付即可，剩余80万可以灵活用作其他用途。

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一个心照不宣的共识是，回迁房的房屋品质和物业管理一般不如商品房，容积率一般也比商品房要高不少。这就决定了回迁房的房价涨幅以及租金比不过同地段商品房，市场价也许只能到商品房的八成。假如张三拿着120万作30%的首付购买了一套400万的商品房，同时李四拿着200万全款购买了一套同地段的回迁房，如果10年后商品房涨到800万，则张三的投资回报率约为400/120=333%。而回迁房若只能涨到商品房的八成，即640万左右，则李四的投资回报率约为（640-200）/200=220%。商品房显然更胜一筹。

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回迁房的持有周期更久，过户之前也不能进行抵押，这就意味着资金在7～10年之间几乎失去了流动性。而商品房则相对在转让和抵押方面更为灵活，金融属性比回迁房强得多。如果购房人在此期间急需用一笔大额资金，那么商品房就能或卖或抵押贷款，而回迁房则在理论上不具备这种金融属性，即使可以通过金融公司贷款，利息也往往比商品房银行抵押贷款的利息高许多。

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  最后  

吴军在《为什么说有些“资产”其实是债务？》一文中说：同一样东西，既可以算作资产，也可以成为债务，对于不同的人来讲是不一样的。而究竟什么属于债务，什么属于资产，取决于你要过什么样的生活。

回迁房从投资角度确有一定的回报率，但是在购买的时候，要综合考虑其法律风险以及机会成本。在置业或投资的道路上，我们的目标是买入安全的优质资产，并使债务水平保持在一个安全范畴，最终目的是让我们的智力有更多冗余，大脑有更多带宽，让我们的生活具有更多的选择权，安居乐业，幸福生活。

总之，购买回迁房带有一定“赌博”的性质，同时会发生很多隐性成本，因此在购买之前，应慎思之。对于那些首房首贷资格仍在的年轻人，更是要珍惜可以使用杠杆购买商品房的机会。

以上就是关于回迁房在法律风险和投资风险方面的一些漫谈，希望对大家有帮助。

郑重声明

本文不构成任何投资建议。

供稿 | 杨昌利 石晓娜

编辑 | 罗影璇

金桥百信 招贤纳士

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