金桥法谈 | 律师划重点，聊聊“居住权”

 

胡灿豪 律师

广东金桥百信律师事务所

 

夏雪婧 律师

广东金桥百信律师事务所

2021年《中华人民共和国民法典》在万众瞩目下重磅施行，其中首次规定的“居住权”也随之闪亮登场。居住权是什么？怎么用？能否排除强制执行？一个个问号也逐渐浮现在大众视野，今天我们就开门见山，一起聊聊“居住权”。

01

NEWS 

深圳公证处首次在遗嘱公证中设立居住权

年届八十岁高龄的王老夫妇，在深圳拥有多处房产。今年年初，他们前往深圳公证处求助，言谈间忧虑儿子的生意步履维艰，如果将房产留给儿子，恐被债务所连累，等儿子年迈时可能居无定所，所以为了家族财产的传承，两位老人想把房产留给孙子。

深圳公证处公证员建议老人家通过遗嘱公证，将房产所有权和居住权分别遗留给不同受益人来实现愿望。最终，王老先生夫妇将房产所有权遗赠给孙子，并将房产居住权保留给儿子。通过这一举措，合理平衡受益人与继承人之间的利益关系，化解了王老夫妇担心百年之后的忧虑。

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一、什么是居住权？

居住权属于物权，一般为无偿设立，居住权的存续期间以明确约定的期间或者居住权人的生存期限为限，居住权人的该种权利不得予以转让、继承。

二、如何设立居住权呢？

应当采用书面形式订立居住权合同，以上新闻中，王老夫妇就是以遗嘱的方式订立居住权合同。因居住权属于物权，故采取登记设立主义，订立合同后应及时向登记机关申请居住权登记，居住权自登记完成时设立。

三、居住权与所有权并不冲突。

居住权为用益物权，是对标的物享有占有、使用和收益的权利。居住权依法设立后，不仅可以有效对抗第三人，同时也可以对抗所有权人。但设立居住权并不等于房屋的所有权转移，因为居住权人并不享有对房屋处分的权利。

02

NEWS 

民法典颁布实施后

武汉市首例居住权执行案件

李先生与许女士系夫妻关系，未育子女。2014年，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将其与李先生居住的房屋赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。2016年，武汉市洪山区人民法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。

今年初，李先生发现案涉房屋被妻弟许先生挂在某网络平台出售，担心房子被卖了以后影响自己继续居住，他拿着判决书来到洪山区法院执行局，申请居住权强制执行。法院作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。

此后，李先生拿着身份证明和法院的执行裁定书等材料，到不动产登记窗口申请居住权登记。目前，该居住权登记已按规定办理完毕。

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一、设置居住权的房屋可以拍卖或转让吗？

房屋所有权人可依法行使其对房屋的处分权，但应向受让人告知该房屋已设立居住权。同时，目前法律法规对于设立居住权房屋的转让，是否需要向居住权人履行通知义务，或居住权人是否享有同等条件优先购买权暂无明确规定，此处有待立法机关进一步明确。

二、设置居住权的房屋被拍卖或转让的，不影响居住权人继续享有居住权。

依据《民法典》的规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。因此，除上述情形外，房屋在所有权发生转移之前，已经依法设立居住权的，房屋在拍卖或转让后，居住权期限未届满的，居住权人继续享有占有、使用房屋的权利。

03

NEWS 

执行方式设立居住权经典案例

昌荣公司申请执行牟平纯、李泽芬一案，申请执行时李泽芬年满71岁，牟平纯已死亡。法院查明某村84号房屋为李泽芬名下的唯一住房。因被执行人无其他财产可供执行，昌荣公司请求执行84号房屋的所有权，并承诺拍卖、变卖或以物抵债后继续由李泽芬继续居住直至李泽芬死亡时止，并不收取李泽芬租金。

据此，法院作出执行裁定，拍卖84号房屋。李泽芬以该房屋是其唯一住房为由提出执行行为异议，请求撤销执行裁定，终止对该房屋的执行程序。法院审查认为，昌荣公司在执行程序中作出承诺，被执行人原有的居住条件不受影响。

故，李泽芬的异议理由不成立，遂作出裁定驳回执行异议请求。李泽芬不服该裁定申请复议。中级法院审查认为，84号房屋虽为李泽芬唯一住房，但在保证被执行人原有居住条件下，执行法院对房屋作出有限制条件的处置，不违背法律规定的立法精神。为此，裁定驳回申请复议人李泽芬的复议申请。

上述案件发生在2014年，当年并没有明确法律规定居住权这项权利，但法院依据立法精神，保留被执行人居住权并拍卖所有权的做法，可谓非常先进，时至今日回看，仍能给读者许多启发。在《民法典》明文新设居住权的今天，面对已设立居住权的房屋的执行，我们应当注意哪些问题，又能尝试哪些解决思路呢？

律师划重点

一、法院对于设置居住权的房屋应如何执行？

所有权人为被执行人

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押、拍卖、变卖等执行强制措施。

但对于有产权证照的不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。如居住权依法设立，在采取查封措置时，应采取限制过户的方式，而不宜采用加贴封条方式进行查封。

居住权人为被执行人

居住权人所享有的是居住权，并非所有权。因此该房屋并非居住权人名下可供执行财产，人民法院不能对该房屋进行查封、拍卖等执行强制措施。

那么居住权作为用益物权，可否作为有价值的财产进行处置呢？答案是否定的，通过《民法典》对于居住权的规定，我们可以看出，居住权是具备人身性、独立性及不可转让性，一定特殊性的用益物权。因此居住权只针对特定的主体，才可享有，所以人民法院并不能通过执行程序处置居住权。但是，居住权可通过当事人另行约定是否可以租赁收益。若订立居住权合同时明确约定允许出租的，则申请执行人可申请法院对该房屋进行强制管理，同时应当注意，应先满足被执行人生活、居住等日常基本生活所需。

二、依法设立居住权的房屋被执行，居住权人可否通过执行异议程序排除执行？

依法设立居住权的房屋被人民法院强制执行的过程中，居住权人以其享有合法的居住权为由向人民法院提出执行异议要求排除执行的，根据不同情形采用不同的程序进行审理。

情形一

若人民法院在执行中，对案涉房屋经过不动产查册等方式确认，房屋已登记设立居住权的，人民法院可在拍卖公告中披露，房屋已设立居住权的情况，带居住权进行拍卖。在此种情况下，居住权人向执行法院提出执行异议要求中止执行的，此时，因执行法院的执行行为并未“侵犯”其居住权，案件没有实体权利的争议，则此种异议为执行行为异议，应依据《民事诉讼法》第二百二十五条规定主张权利，并通过复议程序进行救济，且执行异议、复议过程中，不中止执行。

情形二

因执行法院未对案涉房屋居住权进行审查，未在拍卖公告中披露案涉房屋已设立居住权的情况，此时执行法院的执行行为涉及了居住权人的实体权利即居住权，则此执行异议为案外人异议，应依据《民事诉讼法》第二百二十七条主张权利，并通过案外人异议之诉进行救济。在执行异议之诉审理期间，执行法院不得对执行标的进行处分，即应中止对案涉房屋的执行。但若申请执行人同意保留居住权的前提下申请继续执行，执行法院在保证被执行人原有居住条件下对房屋作出有限制条件的处置，亦不违背法律规定的立法精神。

因此，居住权人可通过执行异议、复议、执行异议之诉等方式主张权利，人民法院根据居住权是否合法设立作为裁判的事实依据，保障居住权人的合法权益。即使人民法院审理认定居住权依法设立，但基于案涉房屋为被执行人名下财产，居住权人并不能据此排除法院的执行，但居住权人可基于合法有效的居住权，对抗买受人，从而继续对房屋享有占有、使用、收益的权利。

小贴士

居住权可应用场景可谓多种多样，包括作为离婚时的“适当帮助”、作为法定继承的遗产分割方式、作为强制执行的变通途径等等，与老百姓生活息息相关，相信居住权日后会为更多人所学所用。

“书面约定不排忧，登记设立免后虑”，别忘了居住权在登记完成时才设立哦！

供稿 | 胡灿豪 夏雪婧

编辑 | 罗影璇

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