金桥法谈 | 建筑装饰装修工程合同纠纷涉及的相关问题

 

林塭丰 合伙人

广东金桥百信律师事务所

 

杨雁影 实习律师

广东金桥百信律师事务所

引言

近年来，建筑装饰装修工程合同纠纷频繁发生，暴露了建筑装饰装修市场广泛存在工程量约定不明、质量问题频发、口头合同难维权、当事人证据意识弱等一系列常见问题。

究其原因，施工方主体混杂、管理不规范，业主方心态不成熟，往往面临心理预期与实际效果的巨大落差，双方契约意识严重缺乏等，这些原因已经成为装修行业良性发展的掣肘。

建筑装饰装修工程合同纠纷涉及许多相关问题，明确这些问题，能够使纠纷得到妥善解决，平衡和保障双方当事人的合法权益，同时避免纠纷的再次产生。

01

 建筑装饰装修工程项目  

为了使建筑装饰装修工程合同纠纷能够顺利解决，必须先了解建筑装饰装修工程的项目。建筑装饰装修工程项目主要包括以下七种：

1、土建改造:按照规划打好线槽、底盒及墙体拆除。

2、水电隐蔽工程:把强弱电分管,分项,分槽布好,之后用钢丝穿线。

3、泥作工程:防水做好之后,进行48小时关水试验,厨房、卫生间墙地砖的铺贴，地面找平，线管的暗敷。

4、木作工程:局部吊顶,造型处理,柜体的制作。

5、漆作工程:腻子找平三遍，用砂纸打磨处理后，滚一遍底漆，再刷两遍面漆，再打磨。

6、安装工程:灯具,洁具,开关,面板,五金挂件的安装。

7、清洁:开荒清洁做完之后通知业主进行验收。

02

建筑装饰装修工程的质量问题

建筑装饰装修工程的质量问题是建筑装饰装修工程合同纠纷频发的主要原因之一，明确法律上的建筑装饰装修工程的质量标准，是解决建筑装饰装修工程合同纠纷中的工程质量问题的关键，根据国家《建筑装饰装修工程质量验收规范》的规定，建筑装饰装修工程的质量标准为：

1、建筑装饰装修工程必须进行设计，并出具完整的施工图设计文件。

2、建筑装饰装修工程设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能。当涉及主体和承重结构改动或增加荷载时，必须由原结构设计单位或具备相应资质的设计单位核查有关原始资料，对既有建筑结构的安全性进行核验、确认。

3、建筑装饰装修所使用的材料应按设计要求进行防火、防腐和防虫处理。

4、建筑装饰装修工程施工中，严禁违反设计文件擅自改变建筑主体、承重结构或主要使用功能；严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、暖、电、燃气、通讯等配套设计。

5、施工单位应遵守有关环境保护的法律法规，并应采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废弃物、噪声、振动等对周围环境造成的污染和危害。

6、外墙和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘贴牢固。

7、建筑外门窗的安装必须牢固。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。

8、重型灯具、电扇及其他重型设备严禁安装在吊顶工程的龙骨上。

9、饰面安装工程的预埋件（或后置埋件）、连接件的数量、规格、位置、连接方法和防腐处理必须符合设计要求。后置埋件的现场拉拔强度必须符合设计要求。饰面板安装必须牢固。

10、饰面砖粘贴必须牢固。

11、隐框、半隐框幕墙所采用的结构粘结材料必须是中性硅酮结构密封胶，其性能必须符合《建筑用硅酮结构密封胶》（GB17776）的规定；硅酮结构密封必须在有效期内使用。

12、主体结构与幕墙连接的各种预埋件，其数量、规格、位置和防腐处理必须符合要求。

13、幕墙的金属框架与主体结构预埋件的连接、立柱与横梁的连接及幕墙面板的安装必须符合设计要求，安装必须牢固。

14、护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。

建筑装饰装修工程质量鉴定包括对裂缝及空鼓、防水、墙体和楼板的水平与垂直、水电路的验收和门窗等设备的验收这五个方面的检验。

03

 建筑装饰装修工程纠纷的类型  

1、因发包人原因导致的纠纷

发包人的义务主要表现为依照约定支付工程款、提供合同约定的建筑材料、配件、履行约定的协助义务等等。如果发包人未按约定支付工程价款、或者提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的、或者不履行合同约定的协助义务的，导致承包人无法施工，且经过催告在合理期限内仍未履行相应义务，那么，承包人有权请求解除合同。

2、因工程竣工日期导致的纠纷

若建筑装饰装修工程合同对工期约定不明或者存在口头变更工期的协议，那么双方极容易对工期竣工日期产生争议。对工程竣工日期的争议，如果工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期;如果承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期;如果建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

3、因工程的计价标准或者计价方法导致纠纷

建筑装饰装修工程合同一般工程的计价标准或者计价方法作出约定，但合同履行过程中，发包人或承包人认为最初约定的计价标准或计价方法不应再适用，从而导致纠纷产生。但对工程的计价标准或者计价方法，有约定的从约定，无约定又不能协商一致的，则应当参照签订合同时当地建设主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。

4、因工程量增加或减少导致的纠纷

建筑装饰装修工程中，关于工程量的纠纷较为普遍，常常表现为对工程量的增加或减少有争议。对于有争议增加部分，承包人有义务提供关于发包人同意其增加工程量的依据，否则，其主张难以得到支持;对有争议减少部分，可能涉及已经施工工程被减少、或者实际根本未于施工的争议。如发包人拆除工程，则应当支付工程款，反之，如果承包人不能提供发包人许可其工程量减少的依据，则可能面临着承担违约责任;对隐蔽工程量争议，如果承包人不能提供事前工程预算资料或者合同约定，不能提供隐蔽前工程量的相关证明，即使是工程鉴定也可能难以被确认。

5、因施工垫资导致的纠纷

建筑装饰装修工程领域普遍存在当事人垫资的情形，并可能在建筑装饰装修工程合同中对工程垫资进行约定。如果当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，能够得到支持，但约定的利息计算标准高于人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，应当按照工程欠款处理。对垫资涉及的利息部分，如果当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，难以得到支持。

6、因对工程结算导致的纠纷

如果当事人在建筑装饰装修工程合同中约定按照固定价结算工程价款，一般情况下，应当按照合同约定结算工程价款，工程经竣工验收合格后，双方就应当结算。结算中，一般先由承包人提交竣工结算报告，由发包人审核。而有的发包人收到承包人提交的工程结算文件后迟迟不予答复或者根本不予答复，以达到拖欠或者不支付工程价款的目的，从而导致双方产生纠纷。

04

 建筑装饰装修工程合同纠纷管辖 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同么纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

建筑装饰装修工程合同纠纷是否按照不动产纠纷确定管辖，我国法律并无明确规定。实践中对建筑装饰装修工程是否按照不动产纠纷确定管辖存有争议。

但最高人民法院在（2020）最高法民辖93号民事裁定书中明确，《民事诉讼法解释》第二十八条第二款规定的建设工程施工合同纠纷，不限于《民事案件案由规定》的建设工程合同纠纷项下的第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还应当包括该项下的建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷，装饰装修合同纠纷等其他与建设工程施工相关的纠纷。因此，装饰装修合同纠纷应参照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。

05

 建筑装饰装修工程合同纠纷法律风险防范  

实践中，为了避免建筑装饰装修工程合同纠纷的产生，合同中应当对工程的材料、工期、质量、检验、保修期、价款作出明确的约定。

材料

建筑装饰装修工程合同可能约定由发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备等。

一般认为，因发包人提供材料引起的工程质量问题与装饰装修工程承包人无关，其实并非如此。无论哪一方提供的材料当然包括发包人提供材料，承包人均负有检验义务。承包人若将未经检验或者经检验不合格的材料用于建设工程，应当承担相应的过错责任。

因此，在合同中应当对工程的材料进行详细的约定，如可约定由承包人提供的材料、设备，承包人应在材料运到施工现场前通知发包人，并接受发包人检验。承包人或发包人应当向对方提交一份材料说明单，其中详细标明了所用材料的品牌、规格和质量等级，承包人和发包人都应根据该说明单对材料进行验收，具体验收的项目包括品牌、规格、数量等。

如果承包人验收的材料合格，则验收人应在验收单上签字，反之则应拒绝签字，双方协商解决材料问题。提供的材料和设备质量必须符合国家标准，有质量检验合格证明，同时必须符合国家环保标准。若承包方提供的材料和设备不符合标准，应当立即更换和重做。

工期

工期根据项目的类型、发包人对工程要求的难易程度而有所区别。一般合同会整个工程的总工期进行约定，一旦某个项目的工期拖延，可能因此会影响到后续的项目的进度，最终导致整个工程延期、各项费用超出预算的法律风险。

由此在合同应当对工程项目的工期进行明确，约定包括工期起算点、期限以及每一个项目工期期间，承包方应按期完成工程。如果因发包人未按约定完成其应负责的工作而影响工期的，工期应当顺延。但如因承包人责任不能按期开工或无故中途停工而影响工期的，工期不顺延。

质量

建筑装饰装修工程合同中，作为承包人，应注意对承包事项的基本信息进行准确、详细的约定，应严格按照设计图纸和质量标准施工。合同中应当对产品质量标准应进行明确约定，按国家制定的施工及验收规范为质量评定验收标准，以避免质量标准方面发生争议。

承包人应严格按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，按照发包人认可的设计、施工方案和做法说明完成工程，确保质量。同时，合同中可以约定若工程存在质量问题，责任如何承担，如由于房屋主体结构质量造成的装饰装修质量无法达到验收标准的,承包方不承担责任。因装饰材料引起的工程质量问题,由承包方负责等等。

承包人应该保证建筑工程质量和结构安全，符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准,不得拆改和损坏主体及承重结构。装修不得涉及公共设施、公共空间,不得因装修影响相邻房屋的安全及使用环境。

检验

为保障发包人的合理利益，应在合同中明确约定，对隐蔽工程和中间工程的检查与验收手续。对于隐蔽工程(指隐蔽在装饰表面内的管线工程和结构工程)，合同中应当约定发包人必须在装修工人封闭装饰面之前进行验收，其中管线工程包括电器回路、给排水、煤气管道、空调系统等；结构工程包括用于固定、支撑房屋荷载的内部构造，具体包括水路、电路、防水等。

验收时，发包人和承包人的负责人都应参与，验收合格且承包人签字后，方可进行后续施工。同时，装修合同应约定，工程竣工后，承包人应通知发包人验收，发包人在合理时间内组织验收，并办理验收移交手续。如果发包人不能在规定时间内组织验收，及时通知承包人另行安排时间验收。若发包人在验收时发现不符合质量标准的，可要求承包人赔偿或返工。

保修期

竣工日期是计算建设工程保修期的起始日期，也是承包人是否依据合同约定完成工期的唯一标志。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条，对房屋建筑工程的最低保修期限作出了规定，地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电器管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。建筑装饰装修合同中约定的保修期限不得低于此限。为了保障发包人和承包人的利益，双方应在合同中明确约定保修期，保修期在验收合格后起算，双方可在验收合格后填写工程保修单。工程保修期限内出现质量缺陷，发包人或房屋建筑所有人应当及时发出保修通知的义务。

工程价款

为了避免风险，应特别注意在合同中对价款支付时间、方式、违约责任等进行明确约定。无论工程是固定总价还是固定单价合同，都应在合同中约定价款的调整方式，以便留有充分的余地。明确约定款项的支付方式，如以现金、汇票或是支票，分期支付制。明确约定款项支付时间，如开工前发包方支付相当于总价款20%的工程款;完成50%的工程量后，支付相当于总价款60%的工程款;竣工验收后，支付总价款90%的工程款。在工程竣工验收后结算尾款，为避免出现增项漏项错算等情况，双方对工程进行验收时要对装修过程中出现的增减项目进行测量和核实，并与装修合同和图纸仔细核对。

供稿 | 林塭丰 杨雁影

编辑 | 罗影璇

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