金桥法谈 | 实务中居住权制度法律适用的新思路

 

揭利 合伙人

广东金桥百信律师事务所

 

袁永康 实习律师

广东金桥百信律师事务所

01

 前言  

《中华人民共和国民法典》（以下简称：《民法典》）于2021年1月1日正式实施。“居住权”作为新增的亮点之一，其概念在《民法典》物权编第十四章中予以正式明确：

居住权的概念

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

“居住权”提出自我国2002年的《物权法（征求意见稿）》*，历经近20年的研究、论证后，现被正式纳入《民法典》物权编中。

“居住权”作为新增的用益物权种类*，具体规定在《民法典》物权编第十四章第三百六十六条至三百七十一条，共六个法律条文，涵盖了居住权的概念、设立、登记、设立后的限制、权利消灭、遗嘱设立等具体情形。

* 金洛萱，《民法典》居住权若干法律问题研究，经济研究导刊，2021（14）, pp. 156-158. 

* 胡宗阁，居住权具体法律适用问题浅析，法制与社会，2021（6）, pp.  5-6. 

相较于《民法典》中规定的其他用益物权与担保物权而言，居住权是一种十分新颖且强大*的权利——居住权作为物权，设立后将会直接影响房屋的使用、收益以及处分*。因此，居住权在法律实务中的具体适用往往会引起广泛的关注*。

* 申卫星，《民法典》居住权制度的体系展开，吉林大学社会科学报，2021（61），pp. 51-61.

* 俞建伟，居住权与房屋所有权之间的冲突与利益平衡，中国律师，2021（5），pp. 72-74.

* 常亚喃，居住权的物权性解读与裁判思路探究，人民法院报，2021（7），pp. 1-2. 

02

 案件事实  

A和B为夫妻关系，C为其女儿。双方以A、B居住为目的共同决定购买一套与C同一小区的商品房（以下简称：房屋）。房屋为双方共同出资购买，A和B承担60%的房款、交易税费以及房屋的装修、装饰费用，C通过住房公积金贷款的方式支付40%的房款。

在购买时，对于房屋产权的问题，双方并未签署书面协议。由于购房时采用住房公积金贷款方式支付部分房款，除贷款人外，其他人不能登记为产权人，因此，房屋登记在C名下。

A、B入住房屋后，与C在生活上互相照顾，家庭关系十分紧密。

数年后，A病逝。B与C之间的关系逐渐恶化。C以房屋产权人的名义，要求B搬离房屋。而后，B将该纠纷诉至人民法院，请求确认其享有相应的房屋产权份额与房屋使用权。

03

 法院判决  

综合本案双方所提供证据，法院认为：

1、 对于B请求确认其享有房屋相应的产权份额的主张

法院认为，A、B与C共同购买房屋时的真实意思表示仅是希望在有生之年一直居住于该房屋，故法院对于B确认其享有房屋相应的产权份额的诉求不予支持；

2、对于B请求确认其享有对房屋的使用权的主张

法院认为，该主张实质上是主张对该房屋享有终生居住权，对此主张，法院予以支持，同时判令C协助B到房地产管理部门办理上址房屋的终生居住权登记手续。

04

裁判要旨

1、时间效力：对于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，如何溯及适用《民法典》中关于居住权的相关规定？

《民法典》于2020年5月28日由十三届全国人大第三次会议审议通过，自2021年1月1日起施行*。为确保民法典统一正确适用，妥善解决民法典施行后新旧法律衔接适用问题，最高人民法院审判委员会第1821次全体会议于2020年12月14日审议通过的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》（以下简称《规定》）进行了明确的规定*。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

本案中，B和C之间的民事纠纷由《民法典》施行前的法律事实所引起，并于《民法典》施行前诉至法院。但是，对于居住权法律制度，当事人起诉时的法律、司法解释并没有规定，而《民法典》中明确规定了居住权，且适用居住权的相关规定有利于保护B的合法权益、并未背离C的合理预期（因为涉案房屋自购买日起一直由B占用、使用），故本案可以适用《民法典》中关于居住权的规定。

*《中华人民共和国主席令》第45号.

* 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组办公室，《<最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定>的理解与适用》.

2、权利设立新路径：除了合同设立与遗嘱设立之外，是否存在其他设立居住权方式？

根据《民法典》第三百六十七条以及第三百七十一条的规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同；以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

可见，《民法典》中明确规定的设立居住权的方式为两个：第一，是当事人之间签署书面合同设立居住权；第二，是以遗嘱的形式设立居住权。对于是否可以通过其他方式设立居住权，《民法典》并没有明确规定。

以合同形式与遗嘱形式设立居住权，体现了《民法典》对设立居住权遵循着当事人意思自治的原则*。但是，结合社会现实情况，设立居住权会影响房屋所有权人与居住权人的切身利益，而房屋所有权人对于居住权条款的拟定往往享有更大的话语权，尤其是在双方当事人关系不和的情况下，很难就设立居住权达成一致意见*。因此，如果居住权的设立仅限于以上单一的形式，可能会使居住权法律制度在实务中很难贯彻实施*。

本案中，B和C在纠纷发生前双方并不存在设立居住权的书面合同，同时也不存在遗嘱设立居住权的案件事实，而法院直接判处B对涉案房屋享有终身居住权，为司法裁判文书设立居住权的方式提供了判例依据，这有利于居住权法律制度在社会现象灵活多变的情况下贯彻实施，从而能够更完善地保护弱势当事人的合法权益*。

* 胡宗阁，居住权具体法律适用问题浅析，法制与社会，2021（6） , pp.  5-6.

* 张志远，《民法典》居住权实现路径的困境与突破，法制与社会，2021（3），pp. 5-6.

* 胡宗阁，居住权具体法律适用问题浅析，法制与社会，2021（6）, pp.  5-6.

* 房绍坤，论民法典中的居住权，现代法学，2020（04）, pp. 69-71.

* 不动产居住权登记证明

参考文献

[1] 常亚喃，居住权的物权性解读与裁判思路探究，人民法院报，2021（7），pp. 1-2.

[2] 陈小君，《民法典》物权编用益物权制度立法得失之我见，当代法学，2021（2），pp. 3-13. 

[3] 房绍坤，论民法典中的居住权，现代法学，2020（04）， pp. 69-71.

[4] 管洪彦，居住权的制度构造、适用场景与社会影响，山东科技大学学报，2021（1）， pp. 53-55. 

[5] 胡宗阁，居住权具体法律适用问题浅析，法制与社会，2021（6）, pp.  5-6.

[6] 金洛萱，《民法典》居住权若干法律问题研究，经济研究导刊，2021（14），pp. 156-158.

[7] 刘迁，浅析我国居住权现有法律之规定，湖北经济学院学报（人文社会科学版），2021（18），pp. 88-91. 

[8] 申卫星，《民法典》居住权制度的体系展开，吉林大学社会科学报，2021（61），pp. 51-61.

[9] 王斯奕，罗军，以案说法论“居住权”的具体适用，法制博览，2021（3），pp. 177-178.

[10] 杨芳，实施居住权将面临的挑战，法制与社会，2021（2），pp. 14-15.

[11] 俞建伟，居住权与房屋所有权之间的冲突与利益平衡，中国律师，2021（5）, pp. 72-74.

[12] 张志远，《民法典》居住权实现路径的困境与突破，法制与社会，2021（3），pp. 5-6.

[13] 赵洋，浅谈我国居住权构建之完善，法制与社会，2021（6），pp. 7-8. 

[14] 朱鑫浩，关于居住权法律制度确立的相关问题探讨，法制博览，2021（5），pp. 126-128. 

[15] 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组办公室，《<最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定>的理解与适用》.

供稿 | 揭利 袁永康

编辑 | 罗影璇

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