金桥法谈 | 商品房预售合同纠纷案实务分享
杨昌利 高级合伙人
广东金桥百信律师事务所
01
基本案情
当事人基本情况及案由
原告：L先生、H女士
被告：海南三亚X公司
案件基本情况
2012年11月2日，L先生、H女士与海南三亚X公司（下称“X公司”）签订了《商品房买卖合同》，约定购买X公司开发的1号楼-9F商品房（期房）；
合同第三条载明房屋建筑面积为96.63平方米；
第四条载明房屋的计价方式为按套计价，房屋总价为1773403元；
第五条载明当事人选择按套计价的，不适用关于面积确认及面积差异处理的约定。
合同签订后，L先生、H女士支付了全部购房款，2013年12月28日向原告出具了购房发票。2014年5月，双方办理交房入住。
嗣后，办理产权登记房屋实测建筑面积比商品房买卖合同约定的房屋建筑面积小了2.85平方米，L先生、H女士向X公司主张退还面积差价款52304.65元及相应利息未果，引发本案诉讼。本所杨昌利律师受X公司委托担任X公司（被告）诉讼代理人。
L先生、H女士在诉讼过程中提交《商品房买卖合同》，合同约定按套计价。另外还提交了其与X公司签订《商品房买卖合同》之前签订的《商品房买卖合同审批流转单》(下称《审批流转单》)据以证明自己的主张。
《审批流转单》载明计价方式为按建筑面积，建筑面积96.63平方米，优惠后单价和优惠后总价，底部注明“一式三联，白联档案留存，红联销售留存，黄联财务留存”。
原告主张按照《审批流转单》应当按照建筑面积计算，在签订房屋买卖合同时被告X公司未告知其按套计价。被告主张按照合同约定房价按套计价，并且签约时已经提醒过原告，《审批流转单》是为了体现优惠的内部审批流程文件，并不是双方当事人达成合意的凭证。
争议焦点
本案涉案房屋计价方式的认定；L先生、H女士主张退还面积差额部分购房款及利息是否具有事实依据和法律依据。
02
各方意见
（一）关于本案涉案房屋计价方式的认定
原告意见
原告认为《审批流转单》载明计价方式为按建筑面积，建筑面积96.63平方米，套内面积75平方米，优惠后单价和优惠后总价。《商品房买卖合同》第三条“该商品房合同约定建筑面积共96.63平方米，其中套内建筑面积75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.36平方米”，被告X公司向原告出具的销售不动产统一发票票面也明确建筑面积96.63平方米。
2015年11月，被告交付的土地房屋权证显示本案房产建筑面积93.78平方米，分摊公共建筑面积18.86平方米，比商品房买卖合同约定的房屋建筑面积小了2.85平方米。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。
被告应据实结算退还两原告购房款人民币52304.65元并按照中国人民银行贷款利率支付自2012年11月2日开始至实际退还日止的利息。
被告意见
本所代理律师认为：
01
双方在《商品房买卖合同》第四条（计价方式与价款）中明确约定“按套计价”，该条款来源于住建部的标准范文，没有违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同条款，双方当事人理应尊重并执行该条款。既然已经约定按套计价，则抛开该约定内容单独谈面积不符的问题，不符合当事人真实意思表示。原告作为完全民事行为能力人，应当能够遇见商品房买卖合同中载明的面积（尤其对于期房）与房产证登记面积极有可能不一致，仍然与被告约定选择按套的计价方式，应视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险。
02
原告提出《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条不适用于本案的处理，根据约定大于法定的原则，双方实际上排除了该条在本案中的适用，即双方实际执行的就是按套销售、按套计价，双方对面积差异不退不补。
03
《审批流转单》是被告X公司内部审批流程文件，不是双方当事人达成合意的凭证，原告也不能合法持有该内部文件，《审批流转单》系非法取得的，不能成为有效的证据，更不能支持原告的诉讼主张。并且该审批流程单上的计价方式为按建筑面积，明显与双方在商品房买卖合同中约定的计价方式相矛盾。商品房买卖合同形成在后，应当以商品房买卖合同的约定为准。
04
双方约定按套销售、按套计价、面积差异不补不退，并没有违反合同法规定的公平原则，而且是为了方便简便交易程序，提高为原告办出产权证的速度，也是为了维护原告的合法权益。被告销售的小区商品房，既有产权登记面积小于合同约定面积的，也有产权登记面积大于合同约定面积的，被告也会损失一定的经济利益。但被告必须要执行合同按套计价的约定，不能要求产权面积大于合同约定面积的买受人补交房款。
（二）关于L先生、H女士主张退还面积差额部分购房款及利息是否具有事实依据和法律依据
原告意见
原告在二审中进一步提出：
01
《审批流转单》是商品房买卖行为的真实记载，具备了商品房买卖合同的主要内容，一审法院应当作为合法有效的证据进行判决。并且2012年11月2日，原告与被告在X公司售楼处与X公司达成合意，当场签订《审批流转单》，载明按照建筑面积计价以及优惠后的单价和总价，经X公司置业顾问、案场经理、营销部审核签字，并特别注明“上述资料准确无误，同意签订本合同，并保证提供真实有效的按揭材料”。而后，置业顾问将《审批流转单》红联交给原告，既作为合同又作为收款凭证。售楼员随即让原告在合同空白页签字，当时未见其他内容。
02
X公司未及时依据《审批流转单》制作合同交付原告，事后单方伪造了《商品房买卖合同》，背离了《审批流转单》的约定，内容不真实，属于格式条款，不合法，并且前后矛盾，属于无效合同。
03
《商品房销售管理办法》第十九条第二款
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
即使X公司是按套销售房屋，但其未在合同所附平面图标注尺寸和约定误差范围，也应承担违约责任。
04
《审批流转单》真实、合法、有效，为优势证据，《商品房买卖合同》为格式条款，不具有证据的真实性、合法性、关联性，并且无其他证据佐证，不能据此否认《审批流转单》的效力。
另，2015年4月，X公司向L先生、H女士重新出具了载明建筑面积93.78平方米以及购房款金额的购房发票，换回其于2013年12月向L先生、H女士开具的载明建筑面积96.63平方米以及购房款金额的发票。
被告意见
本所律师认为：
01
一审时原告从未提出过X公司有诱骗其签订含有按套计价条款的《商品房买卖合同》的行为，也未陈述过X公司存在只给合同最后签字页让其签名的行为，仅以合同中按套计价约定违反法律规定为由，要求据实结算。二审中L先生、H女士全面否认一审自述的事实和主张，既没有提供有效证据支持，相关陈述也自相矛盾，不符合生活常理。
02
L先生、H女士提出《审批流转单》是有效的商品房买卖合同没有事实依据和法律依据。《审批流转单》是用于审批的内部流程文件，不具备商品房买卖合同的法律要件，L先生、H女士取得该证据的手段不合法。
03
L先生、H女士认为《商品房买卖合同》无效，但一直按照《商品房买卖合同》履行，其主张与事实不符。
04
《商品房买卖合同》采用的是建设部的示范文本，并非X公司创设的条款，是经过双方充分协商后，L先生、H女士签署，是当时真实的意思表示，并且双方已按该合同全面履行。现对已经履行完毕的合同提出异议，有违诚实信用原则。
05
《商品房买卖合同》按套计价的约定，事实上排除了按照建筑面积计价和结算的约定，符合法律规定，同时也充分尊重海南房地产市场现状。
06
选择按套计价、适度面积差异不退不补，对于交易双方风险相当，不会必然导致违反公平原则。
03
审理结果及理由
一审结果及理由
三亚市某法院一审判决：驳回原告L先生、H女士的诉讼请求。
三亚市某法院认定X公司主张按套计价的事实，不再对面积差异进行补差价处理，采纳了X公司代理意见。
二审结果及理由
三亚中院二审判决：驳回L先生、H女士的上诉请求，维持原判。
三亚中院认为本案案由应确定为商品房预售合同纠纷，对案由略做调整，更加细致分析了不予支持原告诉讼的理由。
1、首先，法院认为《审批流转单》不能认定为商品房买卖合同。
虽然《审批流转单》反映了双方当事人签订《商品房买卖合同》之前的协商过程，但缺乏房屋交付条件、日期、面积差异的处理方式、办理产权登记事宜、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，并且未加盖X公司印章，故《审批流转单》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。
2、其次，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。
《商品房买卖合同》采用的是建设部的示范文本，关于计价方式、面积差异处理等条款均是选择性条款，并非在签订协议时不可协商，不属于格式条款。并且双方已按该合同全面履行。L先生、H女士主张X公司隐瞒按套计价条款并且不让其看到合同全部内容，没有提供相应证据支持，也不符合生活常理。
3、再次，双方已经在《商品房买卖合同》中约定了按套计价。
因此，判断实际交付的商品房是否符合合同约定，应将实际交付房屋与合同所附房屋的平面图进行比较，确定套型与设计图纸是否一致，相关尺寸是否在约定的误差范围内。经查，虽然X公司未在商品房买卖合同所附平面图上标明详细尺寸，也未约定误差范围和超出误差范围的处理方式，与《商品房销售管理办法》第十九条的规定不符，确实存在不规范之处，但是，房屋平面图上是否标明详细尺寸，主要影响房屋套型和套内建筑面积。从涉案房屋建筑面积减少不到3%并且主要是分摊公共面积减少等实际情况来看，可以认定X公司交付的房屋套型以及相关尺寸与设计图纸基本一致。《商品房买卖合同》第五条也明确，双方当事人选择按套计价的，不适用合同中有关面积确认及面积差异处理条款。两原告作为完全民事行为能力人，应当预见房产登记面积与合同约定面积有可能出现差异，但其依然与X公司约定按套计价，就应当承担合理的、可预见的房屋买卖交易风险。
04
办案体会
房地产开发企业在商品房销售过程中工作人员的介绍用语需严谨，签订协议及文件需谨慎，企业内部的相关文件管理需完善，避免给买受人有意无意地产生纠纷的可乘之机。
1、充分抓住《审批流转单》为公司内部留存文件，原告取得该文件不具有合法性。
2、指出《审批流转单》仅置业顾问等人员签名，没有X公司盖章的事实，依法不应当认定为L先生、H女士与X公司签订的协议，对双方不具有约束力。
3、《审批流转单》不具备商品房买卖合同主要内容， 不应因此视为双方签订的商品房买卖合同。
二审阶段，L先生、H女士声称双方当事人签订的《商品房买卖合同》未经其审查，并且除了签名页之外，其余条款未经其同意是X公司自己单方制作。根据原告的新的主张，杨昌利律师及时调整诉讼思路，反驳原告一审、二审的主张不一致，改变了一审认定的事实，依法应当不予采纳其主张。
供稿 | 杨昌利
编辑 | 罗影璇
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