金桥法谈 | 打破房屋租赁合同履行僵局——违约方单方解约的可行性

 

白峻 专家顾问

广东金桥百信律师事务所

 

邓玟洁 律师

广东金桥百信律师事务所

引言

房屋租赁合同纠纷案件中，通常由守约方根据房屋租赁合同的相关约定以及《中华人民共和国民法典》关于合同解除法定事由的规定解除房屋租赁合同。但实践中，在排除不可抗力或情势变更情况外，确实存在违约方因己方原因不得以需要解除房屋租赁合同的情况，违约方能否解除房屋租赁合同？如果违约方解除房屋租赁合同后，是否需承担违约责任、赔偿责任？

一、面临合同履约僵局，违约方能否单方解除房屋租赁合同？

2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第1款规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

1、违约方不存在恶意违约的情形；

2、违约方继续履行合同，对其显失公平；

3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

根据上述规定，面临合同履约僵局，在特定情形下，违约方可单方解除房屋租赁合同：

首先，违约方解除合同不得存在恶意违约的情况，根据谁主张谁举证的原则，违约方需提供解除房屋租赁合同纠纷的合理事由以及相关文件予以佐证，例如房屋改造、违约方经营业务变更等原因，并非违约方恶意解约。

其次，如违约方继续履行合同，则对违约方显失公平。关于“显失公平”的定义：

《中华人民共和国民法典》第151条

一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

司法实践中，“显失公平”一般表现为双方当事人的利益显著失衡。在判断是否构成显著失衡，应根据各种交易关系的具体情况加以认定，特别要考虑供求关系、价格的涨落等各种因素。在市场经济条件下，要求交易绝对的公平是不可能的，有赔有赚很正常。

因此，在判断交易是否“显著”失衡时，标准要严格，只有在双方利益“显著”失衡极不公平时，法律才有必要进行干预，否则会影响交易的正常秩序。显失公平制度并不是为了消除当事人应承担的商业风险，而是禁止或者限制一方当事人获得不符合交易规则而获取的“暴利”。

再次，违约方单方主张解除房屋租赁合同，还要求“守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”， 诚实信用原则即要求守约方在不损害违约方利益和社会公益的前提下，追求自己的利益。

综上，在同时满足上述要求后，违约方可单方解除房屋租赁合同。

二、违约方单方解除房屋租赁合同后，是否需承担违约责任或赔偿责任？

2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第2款规定：人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

《中华人民共和国民法典》第582条

履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第583条

事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第584条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《中华人民共和国民法典》第585条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

根据上述法律规定，违约方单方解除房屋租赁合同后，仍需承担违约责任和赔偿责任。关于违约责任和赔偿责任的范围，我国法律对同一违约行为一般不作多重评价，原则上违约金与损害赔偿金不予并用。在房屋租赁合同纠纷案件中，我国司法实践普遍认为违约责任属于补偿性赔偿责任，并非惩罚性赔偿责任，如果违约责任对应的违约金低于违约方给守约方造成的损失，守约方可以向人民法院或者仲裁机构请求增加违约金或另行主张损害赔偿责任；如果违约责任对应的违约金过分高于违约方给守约方造成的损失，违约方可以向人民法院或者仲裁机构请求适当减少违约金。无论是违约责任还是赔偿责任，守约方获得违约金和赔偿金的总额应涵盖守约方因违约行为所产生的损失。

关于“违约金是否过分高于守约方损失”的判断标准，相关规定如下：

01

参考已失效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。

02

2020年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

根据上述司法解释以及历年各法院的判例，如果违约金或赔偿金的总额在守约方损失1.3倍以上的，则可认定违约金是否过分高于守约方损失，可根据公平原则调低违约金和赔偿金数额。

 参考判例 

案号：（2020）沪01民终13665号

上海赐方印务有限公司与上海碧铭企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，上海市第一中级人民法院判决原文如下：

根据双方在租赁合同中的约定，承租人违约致使出租人提前解除合同的，承租人应向出租人赔偿全部直接损失及间接损失，且承租人应向出租人支付相当于本合同项下剩余租期租金总额的20%违约金……关于上诉人赐方公司同时主张违约金与损失的问题，本院认为，双方在租赁合同中就违约方应承担违约金并同时承担损失赔偿金作出了约定，但基于违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，因此对违约金的调整认定，是以实际损失考量为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。此外，我国法律对同一违约行为一般不作多重评价，因此原则上违约金与损害赔偿金不予并用。如果损失确实客观存在，在对损失认定时也应以合理性为考量因素，一旦认定的违约金足以弥补守约方的实际损失，才可对守约方主张的损失赔偿不再作出裁判认定。

三、如何判断守约方因违约行为产生的损失范围？

一般情况下，房屋租赁合同中约定了各方的违约责任。违约方单方解除房屋租赁合同，应当按照房屋租赁合同的约定，承担违约责任。正如前文所述，如房屋租赁合同约定的违约金低于守约方损失，可以予以增加违约金直至涵盖守约方损失；如约定的违约金过分高于守约方损失的，则可以予以适当减少，违约金最高不得在守约方损失1.3倍以上。由此，判断守约方损失至关重要。

关于“守约方损失”的赔偿范围，根据《中华人民共和国民法典》第584条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”等相关规定，在房屋租赁合同纠纷案件中，守约方损失通常表现为：守约方所支付的租赁房屋装修费用、拆除、搬运费用、守约方和第三方另行签署的新房屋租赁合同与违约方单方解除房屋租赁合同之间的合理租金差价：

装饰装修损失

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。

清空租赁房屋所产生的拆除、搬运费用

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

根据上述规定以及结合司法实践，对于未形成附合的装饰装修物和设施设备，守约方在拆除后可继续使用，由此产生的拆除费用、搬运费用均属于守约方损失范围。

守约方与第三方签署新房屋租赁合同的

合理期间内租金差价

《中华人民共和国民法典》第584条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。可见，守约方损失包括房屋租赁合同履行后可以获得的利益，即“可得利益损失”。

关于“可得利益损失”的范围，目前我国尚缺少法律明文规定。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第11条“对于可预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由法院根据具体情况予以裁量”的规定，司法实践中，法院判断可得利益损失分以下三种情况：

01

承租人举证证明其可得利益损失。对于经营性租赁合同而言，可得利益损失主要表现为“经营利润损失”。在计算承租人可得利益损失时，应当在其营业收入的基础上，扣除各类税费、人员工资、装修费用摊销等营业成本，以承租人的纯利润作为可得利益的计算依据。

02

承租人未能举证证明其可得利益损失，但提供了同类型、相似的其他经营着可得利益损失的参照标准。承租人提供参照标准时，法院并非完全据此裁判，而是综合履行合同情况、市场风险、行业利润率等因素平衡双方利益。

03

承租人既不能举证证明其可得利益损失，也没有提供可得利益损失参照的情况下，法院将损失限定为寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失。合同解除后，承租人应当积极寻找替代性租赁场所，不能坐等违约损失进一步扩大。因此，从合同解除之日起至约定的期限届满，承租人所受的损失不应全部得到赔偿。司法实践中，法院将酌定承租人寻找替代性租赁场所期间。

 参考判例 

案号：（2017）京01民初93号

北京嘉泰风尚投资有限责任公司与北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，北京市第一中级人民法院判决原文如下：本院依据嘉泰风尚公司与永辉超市之间的租赁合同约定的租金标准、永辉超市的承租面积占总租赁面积的比例、参考嘉泰风尚公司自认的向万盛公司转租的租金标准以及适当的市场波动状况，计算嘉泰风尚公司合理期限内的租金差价损失，同时在此基础上考虑合同尚未履行的情况，并扣减必要的磋商、缔约、履行成本，最终酌情确定嘉泰风尚公司的可得利益损失。

 参考判例 

案号：（2021）最高法民申1914号

大连市中山区亨得利眼镜专卖店、大连市中山区宜美多眼镜超市房屋租赁合同纠纷案民事裁定书，最高人民法院认为：在经营性租赁合同中，承租人的损失主要表现为，寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失。鉴于亨得利、宜美多并未对该项损失进行举证，原审判决酌定该期间为两年，并参照案涉鉴定报告确定的可得利益标准，酌定亨得利和宜美多的损失为200万元并无不当。……从合同解除之日起至约定的期限届满的7年期间内，亨得利和宜美多所受的损失不应全部得到赔偿。

 参考判例 

案号：（2020）辽09民终1597号

沈阳宏博商业管理有限公司、中国人民解放军31694部队房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，辽宁省阜新市中级人民法院判决原文如下：因合同实际不能履行，给对方造成的合理损失应予赔偿。本案中，经委托鉴定，澳森公司的直接损失装修损失152.41万元及鉴定费3.5万元属于合理损失，应予赔偿。澳森公司的健身设备为可搬运物，搬运不会损害其价值，可以继续使用，设备损失不应予以赔偿，此项在原审中已经论述不予支持，但计算赔偿数额时未扣除，属于计算错误，应予更正。因健身设备需搬运必然产生搬运费用属于合理损失，应予赔偿。

结语

面临房屋租赁合同解约履行僵局时，在同时满足违约方无恶意违约、违约方继续履行合同将显失公平、守约方拒绝解除房屋租赁合同，将违反诚实信用原则的条件下，违约方可单方解除房屋租赁合同。违约方单方解除房屋租赁合同后，仍需承担违约责任和赔偿责任。违约责任和赔偿责任所对应的违约金和赔偿金总额应当涵盖守约方损失，最高不得超过守约方损失的30%。其中，守约方损失包括守约方所支付的租赁房屋装修费用、拆除、搬运费用、守约方和第三方另行签署的新房屋租赁合同与违约方单方解除房屋租赁合同之间的合理租金差价，即包括直接经济损失和可得利益损失。

供稿 | 白峻 邓玟洁

编辑 | 罗影璇

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