金桥法谈 | 一宗曲折法拍房案件引发的思考
李开华 合伙人
广东金桥百信律师事务所
邹嘉莹 律师助理
广东金桥百信律师事务所
1
前言
广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（粤高法【2019】84号）规定：
除有本意见第10条列明的情形外（即执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的等），执行法院应当严格依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖财产规定》），在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人；执行法院可以根据案件具体情况，在拍卖前对执行标的物先行清场。
该指导意见下发后，对带租约标的物的清场拍卖或交付起到了较大的促进作用。但实践中被执行人有意倒签租约或虚构租约，执行法院对租赁关系合法性认定一般流于形式，不愿深入查明事实并裁定是否“除去”租约或清场，由此又引发了诸多执行难问题。本文试图从一宗曲折的法拍房案件来激发大家的思考。
2
案情简述
2021年5月，李某以抵押的方式向银行贷款购买一处房产，因未按时偿还贷款被银行起诉，在执行阶段案外人张某主张其已于2021年2月就该房屋设立租赁权，并提供租赁合同，租期15年，租金以债务相抵，一次性付清且远低于市场价。但张某并未直接占有该房屋，而是以市场价转租给陆某，即陆某才是房屋的实际占有人。
执行法院在没有审查租赁合同的真实性和合法性的基础上决定带租拍卖，在拍卖公告中写明“该房屋抵押前已有租赁关系，法院未审查该租赁合同的真实性和合法性。”
竞买人邹某拍下房屋并办理房屋产权登记，由于房屋无法交付再生纠纷，邹某将张、陆和李均起诉至该房屋所在地人民法院，请求交付房屋并支付房屋占有费。
法院认为该案为物权纠纷案件，焦点在于租赁合同是否有效，但执行法院并未对租赁关系审查确认便保留租赁权进行拍卖，因此应由执行法院进行审查，作出驳回起诉的裁定，邹某不服提起上诉，中院维持裁定。邹某遂依据该两份裁定结果向执行法院再次起诉，却被法院以“不属本院管辖”为由不予受理，认为应由房屋所在地人民法院管辖，并回应称带租拍卖过程中没有其他权利人提出异议，因此不属于《拍卖、变卖财产规定》第二十八条第二款“对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响”，不应由执行法院除去租赁权。无奈，邹某再次上诉至中院，此时中院会作出何裁定呢？
3
难点思考
司法拍卖时，不动产所有人与他人通过恶意串通、倒签租赁合同甚至签订虚假租赁合同等手段来阻碍执行、躲避债务的情况层出不穷，本案便涉及到法院拍卖不动产程序中的几大难题。
01
案外人“以租抵债”的合同能否适用“拍卖不破租赁”？
对于这个问题，实践中一直留有争议。当被执行人的其他债权人与其签订长期租赁合同，约定将不动产直接交付给该债权人使用，租金一次性抵偿债务，这样的“以租抵债”能否认定为租赁关系呢？
观点1
有观点认为属于租赁关系，即只要不违背法律法规，或不存在当事人恶意串通损害到第三人合法权益的，便承认该租赁合同的效力。最高法在宋骁飞诉刘玲等申请执行人执行异议之诉民事裁定书中【（2021）最高法民申1066号】这样写：
“法律并不禁止债权人和债务人之间另行约定租赁法律关系，债权债务关系的存在不足以产生否定租赁关系的法律效力。”
观点2
也有观点认为不属于租赁关系，理由为房屋租赁合同的缔约目的是承租人取得房屋使用权，出租人收取租金，而“以租抵债”合同的缔约目的是债务人以其房屋使用权抵偿欠款，属合同之债，与房屋租赁合同不同，不应认定是租赁关系。
观点3
还有一种折中的观点认为，查封前的“以租抵债”为租赁关系，查封后则不属于租赁关系，这是因为被执行人以尚未发生的未来租金收益提前抵偿了承租人对被执行人的债权，直接损害到本次执行中已经过生效裁判确定债权人的合法债权，不能因此对抗法院对被执行财产的查封执行。即使查明租赁合同真实，按照《民法典》关于债务抵偿相关规定，查封之前承租人对被执行人的到期租金债务可与被执行人对承租人的到期债务抵偿，而查封后的租金抵偿债务不属于租赁合同关系，不能以尚未发生的租金抵偿被执行人对承租人的债务，以此来保护除承租人以外的其他债权人利益不受损害。
02
人民法院在执行中是否有权实质审查被执行人和承租人之间租赁合同的真实性和合法性？
人民法院进行司法拍卖应以清场交付为原则，除非执行标的物存在合法有效的租赁关系，且该租赁关系设立于抵押或查封之前，承租人主张买卖不破租赁。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：
“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”
但具体以何种审查方式查明，从本案竞买人曲折的起诉和上诉经历可以看出，各法院针对“执行法院是否需要主动审查租赁合同的合法性和真实性”还存在分歧。
我国审执分离的制度意味着当案外人主张在先租赁关系时，人民法院在执行中一般只对租赁合同的真实性和合法性进行形式审查，而不对租赁合同是否虚假进行实质审查，认为租赁合同的效力需由人民法院通过审判程序认定。尽管相应的司法解释和指导意见赋予了人民法院在执行中有审查租赁合同真实性和合法性的权利，但对于表面上合法有效实际上是倒签或虚构的租赁合同，各地法院做法不一，有的大胆审查，发现虚假，坚决“除去”租赁关系或清场，有的则不予实质审查，即使当事人或利害关系人提出异议，也予以驳回，当事人或利害关系人或案外人如提起复议或执行异议之诉，再由人民法院予以复议或审判。
03
执行法院如何审查租赁合同的真实性？
由于信息不对称，执行法院如何审查租赁合同的真实性存在较大的困难。实践中法院一般如进行实质审查，会从租赁合同的订立和履行两方面入手：
第一，签订合同的时间
一般来说，只有在发生纠纷后当事人预计可能被查封执行时，才会采取制造虚假租赁合同的方式来对抗法院的强制执行。因此当案外人提供长期租约的租赁合同作为证据提出异议时，法院针对倒签时间较长的租赁，可以通过司法鉴定的技术手段来对签名和时间字迹进行鉴定，根据鉴定结果显示的签订合同的真实时间判断租赁合同的效力。
第二，给付租金的方式
由于技术受限，完全通过司法鉴定确认倒签十分困难。事实上并不存在租赁行为时，大多数被执行人只能通过设置一次性支付大额租金的方式来伪造租约，且租金远低于市场价，不仅能对抗竞买人，也能保证收益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第三十一条第二款规定：
“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
本案中租期长达十五年，且以明显不合理的低价一次性抵消债务，违背生活常理，理应予以驳回。
第三，租赁物是否实际交付占有
租赁合同的履行必须以出租人将房屋实际交付给承租人占有为前提，因此执行法院在面对案外人以在先租约为由提出异议阻碍执行的，审查租赁物是否交付占有十分关键。实践中有一种情形，法院查封时发现房屋被甲占有，此时案外人乙主张其与被执行人丙已签订预期租赁合同，约定甲的租约到期后由乙继续承租，这种情况下乙并未实际占有房屋，租赁合同未实际履行，也违背了生活常理，不发生对抗法院执行的效力。因此，当案外人主张执行异议时，除提供租赁合同外，还需要举证证明已经合法占有租赁物。
另外，租赁物的占有不止包括承租人直接占有，也包括对租赁物的指示占有，如本案中张某依据租赁合同中的转租权利将房屋转租给陆某，而由陆某实际占有。这类情况实践中也经常发生，尽管承租人依约享有转租权，但不能排除被执行人与案外人串通，利用转租权对抗法院执行。对于这类更为复杂的转租现象，不仅需要严格审查承租人与被执行人之间租赁合同的效力，还需要审查承租人与次承租人之间租赁合同的真实性，异议人需对这两份合同订立和履行的真实性承担举证责任，否则便不可对抗法院的强制执行。
本案中租赁关系期限达十五年之久，租金远低于市场价，不符合生活常理，且具有以租抵债性质，是一份“疑点重重”的租约。执行法院以清场交付为原则，应对不合理的租约进行实质审查后决定是否“除去”，而本案执行法院却并未采取审查措施就决定带租拍卖，该执行行为存在程序瑕疵。
04
拍卖公告存在租赁权瑕疵时，自力救济的主体和方式？
对拍卖标的物进行准确详尽的描述是司法拍卖有序推进的前提，当拍卖物品有租赁权瑕疵，而执行法院未予查明或未准确全面公示时，该拍卖公告即存在瑕疵。实践中与本案相类似的情况大量存在，依据买卖不破租赁原则，竞买人须承认承租人对房屋的合法占有和使用，这会大大降低意向竞买人的购买意愿，竞买人购买后也将面临无法收取利益或无法收回标的物的困境。
不论是事实上存在租赁而法院未公告，还是法院未审查即决定带租拍卖，都是具有司法公信力的执行行为，当事人、利害关系人可以依据《民事诉讼法》第二百三十二条规定提出书面异议，人民法院应当审查，并做出撤销或驳回的裁定。不服该裁定的，可以向上一级人民法院申请复议。《异议和复议规定》第五条第二项对利害关系人给出界定：“认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的。”即本案中，主张租赁权的承租人、申请执行人可以作为当事人提出执行行为异议，竞买人作为利害关系人也应有权提出异议，并有权向上一级人民法院申请复议。
需要注意的是，法律对竞买人提出的执行行为异议和对承租人提出的执行标的异议，规定的救济措施是有所不同的。《民事诉讼法》第二百三十四条规定案外人对执行标的有异议的，人民法院应当审查，做出中止执行或驳回的裁定，不服裁定的可另行提起执行异议之诉。即，对于竞买人而言，仅得申请上一级法院复议的救济途径，承租人则有执行异议之诉的选择权，这样的救济措施对竞买人不利。
05
竞买人办理房产过户后认为租赁关系虚假，如何救济？
根据买卖不破租赁原则，房屋转移所有权的，不影响在先租赁合同的效力。本案中竞买人已办理房产过户后，发现被执行人2021年5月购买房屋，却于当年2月便已与承租人就该房屋签订了租赁合同，认为其不符合常理，系不合理租约，此时竞买人应如何救济呢？能否主张租赁合同无效，从而收回房屋和主张房屋占有费呢？
根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《民事诉讼法》第一百二十二条规定，原告起诉时需与本案有直接利害关系。就本案而言，执行法院未审查租赁合同真实性和合法性就决定带租拍卖，申请执行人和竞买人本应对该执行行为提出异议，但在执行阶段都未提出执行异议，竞买人还稀里糊涂地完成竞买和房产过户，后竞买人认为租赁合同系被执行人与承租人虚假伪造而成，此种情况下，笔者认为竞买人虽不是租赁合同订立时的合同当事人，但其仍可作为与案件有利害关系的适格主体行使程序上的诉权，依据上述规定提起合同无效之诉，请求人民法院确认该租赁合同无效并主张房屋占用费。
4
结语
实践中法拍房执行问题层出不穷，不仅有立法不完善的原因，也有实践中各法院执法不严或做法差异的原因。法拍房执行的各参与方特别是意向竞买人，应对法拍房的权利及自然现状进行充分的调查，并在现有法律规定的框架中进行法律风险分析，谨慎决策。必要时建议聘请专业的律师予以调查和协助采取相应法律措施，以充分保护自身的合法权益，避免陷入不必要的困境。
供稿 | 李开华 邹嘉莹
编辑 | 罗影璇
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