金桥法谈 | 南海区诉前和解十大典型案例——房屋交付后的实际层高与合同约定不符应如何处理
吴伟伦 合伙人
广东金桥百信律师事务所
黄诗婷 律师
广东金桥百信律师事务所
商品房作为立体空间，房屋层高对于购房者的交易趋向、对于商品房的使用价值、交易价值或多或少会存在一定影响，但无论商品房买卖合同的规范模版，还是现行法律及司法解释均没有关于层高不符合约定的处理方式，在司法实践中，更是存在各地法院不同的处理方式。
最近，佛山市南海区某楼盘的业主们收楼后就发现上述问题。我律师团队在接触业主们后，就房屋实际层高与合同约定不符所引发的损失赔偿问题，为业主们进行了深入的分析与论证。
1
层高≠“层高”
根据《住宅设计规范》（GB50096-2011）第2.0.10条和第2.0.11条规定，《商品房买卖合同（预售）》中的层高，指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，我们日常所称的“层高”在法律意义上应为“室内净高”，即“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”。
因此，即便存在“室内净高”较低的情况，开发商也不必然构成违约。
2
司法实践现况
《商品房买卖合同（预售）》未约定“层高不足”的处理方式时，开发商如何承担损失赔偿责任？
现行法律及司法解释均没有关于层高不符合约定的处理方式，因此在《商品房买卖合同（预售）》未约定“层高不足”的处理方式时，若业主要求开发商承担损失赔偿责任，其诉权的基础为《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定。
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
根据该规定，若业主未能证明自身因“层高不足”存在损失（如未能举证证明实际层高影响房屋正常使用或导致价值贬损），即存在开发商无需向权属人支付损失赔偿费用的可能。
“关于xxx公司是否应向葛某某赔偿损失的问题。葛某某购买的案涉房屋为包括地上三层和地下一层的别墅，而案涉合同中关于房屋层高的约定仅有一处，即合同第三条中的“层高为3.3米”，故二审法院根据本案房屋的实际情况认定上述3.3米为整套别墅的平均层高，有事实依据。同时，案涉合同未就层高差异的处理进行专门约定，而葛某某在本案中亦未举证证明案涉房屋的现有层高影响其正常使用或案涉房屋因现有层高出现价值贬损导致其损失。因此，二审法院未支持葛某某关于赔偿损失的请求，亦无不当。”
——广东省高级人民法院（2017）粤民申7781号
但我律师团队认为，就算业主需要承担一定的举证责任，但不能过于严苛。法院应该综合考虑到：
（1）实际层高的降低已使得开发商因成本减少而获取了一定利益，其因违约行为产生的该部分利益应予返还；
（2）层高的降低，对业主期待利益的享有及使用舒适程度均存在一定影响，并进而影响到了房屋的实际价值与交换价值。结合公平原则和诚实守信原则，即便房屋权属人未能充分举证证明自身因“层高不足”存在损失，开发商也应承担损失赔偿责任。
经检索，我律师团队发现，在目前司法实践中，损失赔偿金额的主流计算方式有如下3种：
示例：假设房屋总价x元，约定层高为3米，实际层高为2.8米，层高误差比例为6.67% | ||
方式一 | 方式二 | 方式三 |
参照司法解释关于面积误差的处理原则，即差异在3%以内的按房屋单位面积价格标准计算，差异超过3%部分按房屋单位面积价格标准双倍计算。 【广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2014）来民二终字第69号】 | 层高与房屋价款无必然联系，参照面积误差处理方式计算损失有失公平，法院酌情按照房屋总价款的1%计算赔偿款。 【湖北省高级人民法院（2018）鄂民申1585号】 | 高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重，参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，酌定高度对于房屋总价的影响权重系数。 【广东省高级人民法院（2017）粤民申1365号】 |
x * 3% + x * （6.67% - 3%） * 2 | x * 1% | x * 6.67% * 权重系数 |
（左右滑动查看表格全部内容）
“层高不足”是否属于开发商根本违约的情形，委托人是否可以据此要求解除合同？
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款，仅有在“层高不足”致使房屋无法正常使用的情况下、无法正常实现房屋商业价值的情况下（“层高不足”是否是权属人无法正常使用房屋、无法正常实现房屋商业价值的唯一决定性因素），房屋权属人方可法定单方解除该合同。因此，在房屋层高、室内净高均已达到国家标准时，一般较难认为“层高不足”会影响房屋功能的正常使用，难以凭借该瑕疵认定开发商存在根本违约行为，因此以“层高不足”导致合同目的无法实现为由主张解除合同的相关诉请难以支持。
——最高人民法院（2019）最高法民申1175号
3
实践操作情况
除司法鉴定外，如何认定房屋存在“层高不足”的情况？
如前言所述，在诉前对“实际层高”的确定于案件纠纷至关重要，我律师团队认为，大致可以通过如下两种方式确定“实际层高”情况：
（1）业主自行携带房屋的权属证明向当地档案馆提出查阅争议房屋对应层高图纸的申请（如《住宅楼轴立面图》《竣工规划验收测量记录册》）；
（2）委托律师前往争议房屋所在地的自然资源局，对相关图纸提出政府信息公开的申请。
此外，应注意所调取图纸对应的阶段，核实报建阶段的层高与验收阶段的层高是否均与约定层高不符。
4
实践
通过上述分析，我律师团队与该楼盘的业主们进行了深入沟通并获得业主们的充分信任，双方用时整整一日完成全部的委托手续。
在接受业主们的委托后，我律师团队即着手向有关部门对房屋“层高”数据的调取工作，并迅速组织证据向南海区人民法院提出诉讼。因案件数量较多，南海区人民法院诉前和解中心先行介入案件的处理。
我律师团队参照司法解释中关于面积误差的处理原则，对该系列案件的损失赔偿进行了详细的计算，但开发商对该计算方式持保留态度，并提出以物业费冲抵赔偿款的方案。为使委托人获得现金赔偿，我律师团队前后与法院诉前和解中心、开发商、业主进行了多次磋商沟通及解释，开发商也理解我律师团队所列损失赔偿计算方式的合理之处。
最终在法院诉前和解中心的斡旋和促成下，我律师团队代表业主们与开发商就相关的损失赔偿事宜达成一致协议，本系列案成功调解、结案。
值得一提的是，自业主们委托我律师团队介入案件处理，至业主们实际获取赔偿，仅用时不足三个月。最快、最高效、最大程度的为多位业主维护了合法的权益，同时，避免了社会维稳事件或其他不安定因素的发生。对于如此大批量且存在实践争议的案件，能获此效果，实属难得。
本系列案已被南海区人民法院列为其诉前和解中心2021年度十大典型案例。
（上下滑动查看南海法院报道该案例原文）
供稿 | 吴伟伦 黄诗婷
编辑 | 罗影璇
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