金桥法谈 | 小区车位产权归属分析——深圳宾利堵车位事件引发的思考

 

李开华 合伙人

广东金桥百信律师事务所

 

陆浩源 实习人员

广东金桥百信律师事务所

前言

一线城市停车到底有多难？从深圳近日闹得沸沸扬扬的“50辆宾利堵劳斯莱斯”事件便可窥探个大概。宁可放着50辆宾利不开，也不可能让自己的车位被白占一个月！足见深圳停车是真的难！

现如今，广大车主为了一个小小的车位真的使出了浑身解数。网传事件中的停车位位于住宅区垂直投影的地库，依照地方规定应当为住宅区的“公共停车位”，其使用应当遵循“先占先得”的原则；而宾利车主称其与开发商签订的公寓买卖合同中明确约定了“赠送车位”的条款，并主张该车位系开发商赠与她的，她对该车位享有专有使用权，公共权利与私人权利的矛盾最终演化成了双方的激烈冲突。车位使用权究竟是住宅区业主共有的还是宾利车主私人享有？进一步论之，开发商是否有权将住宅区的停车位赠与非业主？若为人防车位，开发商又是否有权处分？民法典所规定的“车位应首先满足业主需要”的具体做法又是什么？本文尝试说说此问题。

1

开发商是否有权将车位赠与业主？

《民法典》第二百七十五条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

因此，开发商是否有权将车位赠与业主，应当考虑其是否拥有车位的所有权。若开发商拥有车位的所有权，开发商自然可以通过出售、出租、赠与等方式将车位给予业主使用；否则，开发商的处分行为是违法的。

根据《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法》的规定，停车位分为配建停车位和增设停车位，停车位的分类、权属、数量及处分等应当在土地使用权出让合同进行约定。配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有，而增设停车位则可以约定为房地产开发企业所有。同时，房地产开发项目的停车位应当首先满足业主的需要，配建停车位不得转让。

若本次事件中的车位为该办法规定住宅区的配建停车位，而非公寓区的配建停车位，则该车位应当是属于住宅业主共有的公共车位，开发商是无权将停车位赠与任何人的，宾利车主所主张的停车位专属使用权则没有权利基础；但若本次事件中的车位产权确实属于开发商，开发商自然有权对该车位进行处分。

针对本小区类似车位赠与发生的纠纷，有案例显示，法院的观点倾向在公共车位未计入公摊面积且购房合同有约定开发商有处分及收益权时，支持开发商有权将配建车位赠与业主使用。地方规定与实践的差异最终导致了本次冲突所引发的广泛讨论。

2

人防车位的产权归属以及使用收益权

《人民防空法》第二十条

建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。

《人民防空法》第二十六条

国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。

人防车位分为单独建设的人防车位和结合地面建筑修建的人防车位两种，前者由国家投资建设，依据《民法典》第二百五十四条规定，其所有权归国家并无过多争议。但后者由社会资本投资建设，是否属于《国防法》第四十条规定的国防资产的范畴，及人防车位的权属问题，目前地方立法以及理论和实践中存在诸多争议，暂无明确定论；主流观点认为人防车位所有权属于国家，也有部分城市依据《人民防空法》“谁投资、谁使用管理、谁收益”的原则规定人防车位的所有权属于开发商（如广州规定人防车位在初始登记给开发商后可以出售），司法实践中也有判例以《民法典》第二百七十四条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”规定为由认为人防车位所有权属于业主共同共有。不过，目前的立法依然倾向于发挥人防车位在非战时的经济价值以实现资源利用最大化，因此，人防车位在人防部门验收和批准并发放使用许可证后，开发商对人防车位即享有用益物权，可以通过出租等方式对人防车位进行处分和收益，这一点基本是无争议的。

3

建筑区划车位如何首先满足业主需要？

《民法典》第二百七十六条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

所谓首先满足业主需要具体应当怎么做？实践中主要有以下三种观点：

1、业主享有优先购买权、优先承租权；

2、开发商应当确保业主在购房后一定时间内能满足车位需求，规定的时间过后才有权处分停车位；

3、在配置比例范围内的停车位不允许转让给非业主。

对于第一种观点，从立法的目的出发，《民法典》第276条主要是为了确保业主优先享有使用本建筑区划内的停车位的权利，但这个“优先享有”不宜理解为“优先购买权”或“优先承租权”，因为“优先购买权”以及“优先承租权”的前提是“在同等条件下”，若允许非业主价高者得，则民法典第276条的目的显然难以实现。

对于第二种观点，我们无法确定开发商在业主购房后保障其在多长时间内有权购买或租赁车位才能算“优先满足”，因此笔者也认为不可取。

对于第三种观点，笔者认为是最符合立法目的的，但其不足之处在于若建筑区划内在配置比例范围内的车位若不能充分使用而又不允许对外转让，可能不利于资源利用效率的最大化，在现今“一位难求”的社会现状下可能会加剧因车位短缺而产生的矛盾。

理性维权

城市扩张、人口增长，汽车保有量不断上涨，而车位供不应求的现状正在激化人与人之间的矛盾。关于深圳宾利堵车位事件，我们在吃瓜的同时，也应该对维权方面的问题有所反思。事件中的车位被占用似乎不是一天两天的事情了，为何宾利车主时隔那么久才以如此狼狈的方式把此次事件带进公众的视野？其背后反映的正是车位占用问题维权困难的事实。虽然《民法典》规定了无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险等，但普通人真的有这个时间和精力因车位被霸占这点事情起诉到法院吗？这显然不太现实。

笔者建议，在遇到诸如此类情况的时候，最好还是与霸占车位的车主取得联系，沟通协商让其挪车；若对方车主拒绝合作且依然长期霸占车位情节比较严重的，可以选择报警处理；如报警后仍无法得到解决，再考虑启动诉讼程序进行救济。无论如何，维权需理性，若采用网上传播的各种极端方式维权，反而会让自己深陷是非的漩涡当中，得不偿失。

供稿 | 李开华 陆浩源

编辑 | 罗影璇

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