金桥法谈 | 宅基地上房屋继承问题探讨

 

杨昌利 高级合伙人

广东金桥百信律师事务所

 

甘琦琪 实习人员

广东金桥百信律师事务所

自民法典颁布以来，市民学习法律的热情高涨，对于与自身利益相关的法律问题更是密切关注，比如继承有关的问题，大家关注商品房继承的多，对于农村宅基地上房屋继承有关问题却了解得比较少。今天笔者就以案例的形式浅谈一下宅基地上房屋继承问题。

01

宅基地上无建筑，宅基地使用权能否被继承？

案例

孙先生与其父母在城里居住多年，其父母名下有一处宅基地，地上的老宅因为年久失修已经倒塌了十多年，宅基地上现无任何建筑。待孙先生的父母百年归老后，孙先生能否继承其父母的宅基地使用权？

笔者观点

笔者认为是不能继承的。

2011年自然资源部《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》于第六点中明确答复了“农村宅基地不能被单独继承”。宅基地使用权具有财产属性，同时又具有特殊的人身属性，因此不能被单独继承。

其次，宅基地上的房屋坍塌，经过了一定的时间仍未修缮的，存在土地由集体收回的可能。

《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条

空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

对此，也有相应的裁判案例作为实例支持。在（2019）最高法行申5530号案中再一次明确：

农村集体经济组织成员对宅基地享有使用权，且每一户只能对一块宅基地享有使用权，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地应当由集体收回。

02

宅基地上重建新房，尚未办理产权登记，新房能否被继承？

案例

孙先生与其父母在城里居住多年，其父母名下有一处宅基地，地上的老宅因为年久失修已经倒塌了，于是其父母花钱重建了一套三层新宅，但未来得及办理新的房产证便去世了。此时，旧房产证上登记的房屋情况与房屋现状不一致，孙先生还能继承该房屋及取得相应的宅基地使用权吗？

笔者观点

笔者认为是可以的。

虽然新房屋并未登记，但自建成之日起，新房屋就已属于孙先生的父母的财产，现孙先生的父母去世后，该房屋即为他们的遗产，孙先生作为合法继承人依法有权继承该房屋。当房屋的所有权发生转移时，根据“房地一体原则”，房屋所依附的宅基地使用权也将一并发生转移，即孙先生将继承该房屋并取得相应的宅基地使用权。

03

继承人已有一宅，能否再继承取得另一宅基地上的房屋？

案例

李先生是家中独子，他早已分户，且已经在自己享有使用权的一处宅基地上建立住宅，其父亲李老伯名下的宅基地也有一老宅。李先生平时热爱研习法律，了解到有一户一宅原则，那么李先生在自己已有一宅的情况下，还能继承李老伯的老宅以及取得相应的宅基地使用权吗？

笔者观点

笔者认为“一户一宅原则”并不影响李先生继承其父亲宅基地上的房屋。

一户一宅原则是指每户只能申请拥有一处符合面积标准的宅基地，并享受相应的宅基地使用权。该原则主要规制的是宅基地的申请阶段，属于行政管理层面的一种规制手段，不应该因此剥夺公民的继承权。

《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》第二点第（四）条

……“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。

04

户内其他成员尚存，宅基地上房屋能否被继承？

案例

如果李先生不是独子，李先生还有一个妹妹李女士。李女士和李老伯在同一个户口里，而李先生早已迁出该户。若李老伯百年归老时，李女士仍健在，该户尚存，则李老伯名下的宅基地上的房屋能否被继承？

有一种观点认为，此种情况下该户尚存，不发生继承。因为宅基地的使用权应当由剩余户内成员继续享有，由于房地一体的原则，宅基地的使用权不发生转移，则宅基地上的房屋所有权也不发生转移，继承人可就房屋折算价值予以继承。

笔者观点

笔者对上述观点持不同意见：户内成员有占用宅基地的权益，但宅基地的房屋可以被继承。

理由如下：

01

不可否认的是（2018）最高法行再115号《行政裁定书》确认了户内家庭成员虽未经物权登记被纳入宅基地使用权人的范围，但其仍能以户为单位享有占用宅基地的权益。在继承发生前，李女士仍有占用该宅基地的权益，但该权益未经登记，未产生物权效力，李女士应当及时向登记机关申请补充登记。

02

宅基地使用权不属于遗产，也不能被单独继承。该案房屋尚存，房屋应当作为遗产继承，则宅基地使用权的权属登记应当依附于房屋所有权的权属登记进行变更。其次，继承的主体应当是“个人”而非“户”，上述观点显然是混淆了“个人”和“户”的概念，也剥夺了李先生对该房屋的继承权。

03

李女士和李先生作为李老伯的同一顺序的法定继承人，有权继承或放弃继承该房屋。但对于继承该房屋是否损害了李女士原占用该宅基地的权益的以及该如何解决的问题，仍有待法律进一步完善。

05

城镇户籍子女可以继承农村户籍父母的宅基地房屋吗？

案例

张先生的户口早已从农村迁到城市，而其父母仍为农村户口，并在宅基地上自建了房屋。待张先生的父母百年归老后，张先生还能继承父母农村的自建房以及取得相应的宅基地使用权吗？

笔者观点

答案是可以的。

城镇户籍的子女可以依法继承农村户籍的父母的宅基地。对此，自然资源部在对十三届全国人大三次会议第3226号建议作出了答复：

农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

当然该答复并不是创设新的法律规则，而是结合了现行的法律、法规、规章、行政性规范等而做出的强调和重申。

《农村集体土地确权登记发证若干意见》（以下简称意见）

已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

《不动产登记操作规范 （试行）》（以下简称操作规范）10.3.5

已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

值得说明的是，意见及操作规范中的“一处宅基地”更多指的是占用宅基地的状态而不是数量。笔者认为，若将“一处”理解为数量，则可能产生村民占用“两个”宅基地因而导致无法依照规定继承的情况，致使村民的继承权遭到非法限制。

06

能否将宅基地上房屋遗赠给非本村村民？

案例

刘老伯一直未婚，且膝下无子。刘老伯的父母早已去世了，刘老伯只有一个妹妹，妹妹和外甥经常去照顾他，他也对外甥疼爱有加。现刘老伯年事已高，且名下有一处宅基地。他想书写一份遗嘱，待自己百年归老后，将这一处宅基地留给外甥，但外甥并不是本村人，不知能否实现？

笔者观点

笔者认为是不能的。

根据“意见”，刘老伯的外甥无法通过接受遗赠取得宅基地使用权及地上房屋的所有权。“意见”中提到的“因继承房屋占用农村宅基地的”，此处的“继承”应该是指“法定继承”或是“遗嘱继承”，并未涉及“遗赠”。因其后文提及到“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”，注意在表述上只提到“继承人”一词，而通过接受遗赠取得被继承人遗产的人，应当被称为“受遗赠人”。因此，宅基地使用权及地上房屋的继承是不包括遗赠的。

在本案例中，首先得分析刘老伯的遗嘱的性质。根据民法典中法定继承的顺序规则，刘老伯仅存的法定继承人为其妹妹，刘老伯的外甥并不是其法定继承人。刘老伯立遗嘱将宅基地遗留给其外甥，即立遗嘱将宅基地遗留给非法定继承人的行为，在法律上被称为“遗赠”。因此，为了避免农村房地资源的流失，不具有本村集体经济组织成员身份的人，不能通过遗赠取得房屋所有权以及相应的宅基地使用权。

以上为笔者对宅基地上房屋继承问题的简要探讨，望能为各位提供参考。

供稿 | 杨昌利 甘琦琪

编辑 | 罗影璇

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