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南加州房市火热 圣地亚哥市涨幅全美第一

今年以来,圣地亚哥市成为南加州房价飙升的领头羊,房价在1、2月份连续呈现两位数的同比攀升。在上周30年固定抵押贷款利率升至今年最高点的7.52%时,房价仍居高不下,使之成为南加州除橙县外房价最贵的地区。洛杉矶市的房价涨幅虽不如圣地亚哥,但也在全美处于领先地位。

高利率压不住南加房价

“抵押贷款新闻”(Mortgage News Daily)每日利率显示,到本周三,30年固定抵押贷款利率虽然小幅下降到7.41%,但仍处于高位,创去年11月份以来的单日最高纪录。高利率虽然遏制了能负担房贷的买家数量,但对于飙升的房价却无能为力。


说到圣地亚哥市地产市场的火爆,当地的地产经纪人Joanna女士介绍,她在2016年以不到20万美元的价格买了一套一居室公寓,到今年,她惊奇地发现,房子的市价已涨到38万。她原以为疫情期间房价会下降,但看到的景象却是一路飙升。


据CoreLogic的数据,今年1、2月份,圣地亚哥市的房价连续两月出现两位数的上涨幅度,在全美领先。据Fox 5报导,该市地产市场上月还有2,383套待售房屋,比前月的供应量增加了8%;已售出房屋中,有一半以上售价高于要价。从Realtor网站上的最新数据看,圣地亚哥全县今年3月份上市房屋的中位价高达99.5万美元,周转时间平均只有30天。


南加州另一大城市——洛杉矶都市区的房价同样在大幅上涨,环比涨幅为8.7%,也创下了历史新高。据realtor.com数据,3月份,洛县房屋上市周转的中位天数为40天,为卖方市场。与去年同期相比,房价上涨了10.6%。南加州的房屋库存月供应量为2.6个月,远低于平衡的市场所需要的4~6个月。


洛杉矶华裔地产经纪人介绍说,洛杉矶的地产市场很“火”,是卖方市场,因为市场上房源不多,“去年卖不掉的房子,今年加价卖出”。今年在钻石吧一处2,200平方英尺的房子,去年118万美元一时卖不掉;今年重新上市后,加价到132万卖出。不过,她看到的大部分卖家都在搬离加州。


从全美来看,到2月份,全美房价年度涨幅为6.4%,高于上月的6.0%。全美10大城市的综合指数增长8.0%,高于上月的7.4%。全美20个主要城市的综合指数同比增长7.3%,高于上个月的6.6%。


房价上涨的原因

房价与房贷利率的攀升,进一步加重了买家的负担。Redfin的数据显示,全美月供中位数同比增长了15%,达到创纪录的2,890美元。但房市表现的火爆情况说明,负担能力下降并不影响房价上涨。


标普道琼斯指数主管大宗商品、实物和数字布莱恩·卢克(Brain D. Luke)在一份报告中指出,对潜在降息和降低房贷利率的热情,似乎支持了买家的行动。但一些经济学家认为,市场上房屋严重短缺,推动了2月份房价的强劲上涨。


据经济学家们在《圣地亚哥论坛报》上的讨论,高利率压不住房价上涨,其中有多种原因。加大圣地亚哥分校的专家詹姆斯·汉米尔顿(James Hamilton)认为,许多人认为利率会快速下降,他们很快就能以很低的利率再融资;但没想到,利率下降比许多人认为的要缓慢得很多。


圣地亚哥大学专家阿兰·金(Alan Gin)则认为,机构投资者正在以大量现金入市,并提供全现金报价,这使得他们能够避免高利率影响。房主惜售导致的供应减少,以及机构投资导致的需求增加,一起抬高了当地的房价。


按照目前的趋势,到年底前后加州房市会发生何种变化?凯投宏观(Capital Economics)的房地产经济学家汤玛斯·里安(Thomas Ryan)在报告中预测,到年底,房价将上涨5%,而明年将再上涨3%。

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