破产管理实务系列 | 债权申报中的损失赔偿问题
房地产企业破产有多种类型，其中经常出现的情形包括两种。一是房地产开发商在建造商品房的过程中发生破产事由，业主的购房款及工程款是债权申报的主要内容；另一种是商业用房的房屋所有人将房屋全部出售并返租或直接引入物业公司进行运营，但在运营过程中发生困难从而产生破产事由，债权申报的主要内容是租金及物业公司在经营过程中发生的费用和其他投入。本文将结合案例，对第二种情形中，由于损失赔偿问题发生的债权进行分析。
A公司为某商业街房屋所有权人，将房屋面积大约一万平米的商业用房进行分割出售，并签订返租协议，同时引入物业公司B进行运营管理，由B公司定期向A公司按比例支付经营收入。因A公司未能及时向小业主支付租金，小业主开始阻挠B公司的运营管理行为，导致B公司招商活动无法正常进行，随后A公司发生破产事由，B公司针对其在运营商业街过程中发生的全部投入申报债权。两公司协议约定：“若因为A公司的原因与第三方发生纠纷导致商业街无法正常运营的，由A公司承担全部损失。”但协议中未约定违约金条款及损失赔偿条款。债权申报过程中，B公司以该协议和《中华人民共和国合同法》第113条为依据，以全部投入作为损失向管理人申报债权。对各项债权结合法律及司法解释论证分析如下：
2. 一般法定赔偿：是指依照法律的一般规定而定的损害赔偿。《合同法》第113条第1款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
二、B公司投入的工程款及其他费用
工程款及其他费用部分的债权是否应当确认，核心问题是上述工程款和装修费用是否属于因违约造成的损失。
由于A公司未能及时向业主支付租金，导致小业主破坏商业街施工现场、阻挠招商活动并进行歪曲宣传，B公司的装修及招商受阻，A公司进入破产程序后，B公司丧失运营基础。B公司未能按进度完成装修并开业经营的主要过错应当归属于A公司。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。
第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据法律规定，约定的违约金数额或者违约损失的计算方式无法弥补实际情况中违约行为给非违约方所造成的经济损失，在违约情形发生之后，非违约方得以请求赔偿损失，或者通过调高违约金的方式来赔偿损失。
上述费用是B公司为使商业街达到可运营状态产生的必要支出，属于前期投入成本。根据双方签订的协议，装修及其他工程款属于由A公司违约造成的损失，作为违约方的A公司应当对该部分损失承担违约损害赔偿责任。结合两公司签订的协议及合作模式，B公司与A公司之间实为租赁关系。但由于双方协议中未规定违约金条款，对于损失赔偿的数额，管理人应当参考司法解释的规定进行调整。B公司在承租期内对租赁物所支付的装修工程款和其他费用均按照实际支出数额进行债权申报，未超过实际损失，不存在过高情形，应当予以确认。
三、可得利益损失
B公司基于其经营计划对经营利润进行计算，并申报债权，并依照《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对可得利益损失进行主张。
损害赔偿的主旨在于补偿受害人的损失，但损失应当是实际遭受的损失。如果要赔偿利润损失，则必须要有确凿证据证明这些利润是存在的或必定将会发生的。并且在利润的计算中应扣除必要的支出，也就是获取这些利润所必须支付的费用。所谓的可得利益是净利，而不是毛利加上为获取这些毛利所应支付的费用。
四、关于违约金和损失赔偿的关系问题
在实践中，许多当事人签订合同时为了最大限度保障自己的利益，想当然的使用了与A、B两公司相同的条款，即“违约方承担全部损失”，而未再行约定违约金条款或损失赔偿计算方式，一旦发生违约情形，守约方请求损害赔偿的主张却往往难以全部实现。该部分中，笔者抛开案例，对违约金和损失赔偿的关系进行简单论述，望读者有所启发，选择合适合同条款对双方权利义务进行约束。
法条依据：※《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《合同法解释（二）》第28条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。
（二）当约定违约金高于损失的，当事人可主张违约金，但不能同时主张违约金和损害赔偿，并且如果违约金过高于损失，另一方当事人可以请求适当减少。
法条依据：《合同法解释（二）》第29条第2款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。※《合同法》第114条第2款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
综上所述，违约金和损失赔偿在法院的审判实践中存在较多的自由心证考量，双方当事人在签订合同时，应当根据实际情况与科学预测，合理约定违约金数额或损失赔偿计算规则，使守约方基于合同的所应保护的利益最大限度得以实现。
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责编：汶汶
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