城市更新 | 经营性房屋征迁过程中承租人可否主张独立的补偿利益
国有土地上房屋征迁过程中，经营性房屋的征收补偿往往是法律关系最复杂、最易引发纠纷的问题。经营性房屋的征迁除了对房屋所有权人进行补偿外，是否还应当对承租人进行补偿，承租人享有哪些权利，均是在征迁补偿过程中需要关注的内容。实践中，常常出现拆迁部门仅与房屋所有权人就房屋价值、装饰装修等洽谈补偿安置，而承租人的经营损失等未能及时得到补偿的情形，从而引发一系列纠纷。
关于房屋承租人的补偿问题，原《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。该规定明确将房屋承租人纳入了补偿的范围。但2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废止了原《城市房屋拆迁管理条例》，且第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，明确将被征收房屋所有权人作为被征收人，删除了承租人的概念。这一修改导致部分人认为承租人不属于房屋征迁过程中的行政相对人，对于拆迁部门的征迁补偿行为无权提出异议。
01
经营性房屋承租人在征收拆迁中具有应当保护的利益，与征迁行为具有利害关系
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02
经营性房屋的承租人在征迁过程中享有的权利
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如若不赋予承租人行政救济权，会造成“无救济则无权利”
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承租人具有获得因房屋征收造成的停业停产等损失的补偿的权利。但是，如果承租人无权就评估机构选定、评估报告内容、评估结果等征迁行为提起异议，则不足以保障其合法权益，甚至可能存在房屋所有权人恶意损害承租人权益的风险。在拆迁部门和房屋所有权人签订协议，确定补偿方案，落实安置补偿后，承租人再行主张重大添附、停产停业等损失将为时已晚，不利于矛盾的及时化解。
参考案例
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1. 浙江省丽水市莲都区好红陶瓷商行、浙江省丽水市万兴瓷砖店再审审查与审判监督行政裁定书（2020）最高法行申868号
本院认为：本案的核心问题是承租人是否具有起诉征收决定的原告资格。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。据此，房屋所有权人才具有起诉征收决定的原告资格，房屋承租人通常不具有原告资格。其次，就本案而言，再审申请人系为商业经营而租赁房屋的经营者，并非为居住而租赁房屋的个人，通常对涉案房屋进行了重新装修，添附了不可分割的价值，房屋被征收势必对其造成一定的现实影响。但考虑到被征收房屋的价值并不在于建材本身，而承租人添附的价值主要体现在建材本身和相应的人工成本，故从司法惯例看，承租人可对装修部分的补偿提起诉讼，而非对征收决定提起诉讼。再次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，征收补偿中包括停产停业损失。本案再审申请人如对该部分补偿不服，可另行提起诉讼。
2. 湖南省长沙市雨花区人民政府、湖南省长沙市雨花区城市房屋征收和补偿管理办公室再审审查与审判监督行政裁定书 （2020）最高法行申3739号
本院经审查认为……房屋征收案件中,若承租人在被征收的房屋上有不可分割的添附或依法独立在其承租房屋开展经营活动,强制拆除房屋行为就有可能对承租人在房屋上的添附、承租人屋内物品或其正当行使的经营权造成不同于其他人的特别损害或不利影响,应当认为承租人与该行政行为有利害关系,具有原告资格。
3. 广东省开平市赤坎镇隐没堂茶馆、广东省开平市人民政府再审行政裁定书（2020）最高法行再110号
本院认为……在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。
4. 章丘市冠泉商务宾馆、山东省济南市章丘区人民政府再审审查与审判监督行政裁定书（2019）最高法行申13115号
本院认为，本案再审立案审查阶段的核心争议系再审申请人冠泉宾馆是否具有原审原告诉讼主体资格，主要涉及对该宾馆与涉案《征收补偿协议》之间有无法定“利害关系”问题的理解与认定。……在房屋征收补偿案件中，通常而言，补偿的对象是被征收人，即房屋的所有权人，承租人与征收补偿行为不具有利害关系，因而不能成为行政诉讼的适格原告。但如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附，且以其所承租房屋依法进行经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失，依法应予考虑，此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。
5. 盐城市瑞好达装饰家具有限公司再审审查与审判监督行政裁定书（2018）最高法行申5835号
本院经审查认为……也就是说，除非承租人在租赁的房屋上有重大添附或者依托承租的房屋依法享有生产经营权，征收行为将会直接造成其在房屋上的重大添附损失或者存在停产停业损失，为维护其自身合法权益，承租人依法对征收决定或强制执行行为享有原告资格和复议申请人资格外，一般情况下，作为被征收房屋的普通承租人，与房屋所有权人之间存在的仅仅是普通债权债务关系，对政府征收房屋行为通常不具有原告资格和复议申请人资格。
作者/ 王芳 任星星
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