地产调控的影响再探讨——国内中观周度观察（03.13-03.17）

文：申万宏源宏观 李慧勇、王健、余子珍

结论或者投资建议：

3月以来，多地加码地产调控措施。大体来讲，限购城市可以分为三类：一是京津冀和长三角的二线和三四线城市；二是房价上涨较快的一二线城市如广州、郑州、南昌和长沙等；三是其他城市如三亚、连江和赣州等。

调控升级将倒逼热点城市加大土地供应。北京住建委就表示，要“加快、加大商品住房土地供应。三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍”。且“目前已供应商品住宅用地完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。一季度可完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%，届时一季度商品住宅用地供应量将是去年全年实际供应量的1.5倍”。而热点城市土地供应的加快，将对地产投资有所支撑。

从调控城市可以看出三四线城市所受外溢效应的分化。从这次调控加码的城市可以看出，上涨最快的三四线城市一般处于长三角和京津冀区域，受到区域内核心城市限购的溢出效应最为明显。事实上，16年国庆密集调控潮之后，长三角的徐州、金华、绍兴等地的销售快速崛起，而珠三角的汕头、江门等地销售也大幅提升。

地产调控的外溢效果与被调控城市的地位有很大关系。长三角、京津冀和珠三角的核心城市，由于经济体量大、辐射能力强，受到调控后其需求外溢到周边三四线城市的能力就比较强。但是对于一些经济体量相对较小的城市，受到调控后需求外溢的效果就不见得会强。我们上周组织了一次电话会议，邀请了易居研究院的一位地产专家。他在会议中就提到，合肥吸引人口的能力不如南京，需求就不一定会外溢到周边的城市。同样的例子还包括长沙、郑州和西安等，市场投资还是集中在省会城市，外溢的效果就不太强。

因此，这一轮限购导致的外溢效应还是会有些差别。比如广州加码地产调控后，其需求可能会外溢到珠三角周边的一些城市，包括三四线城市；而长三角和京津冀的调控进一步加码后，需求可能会进一步向区域周边地区外溢。但其他一些地区如郑州、南昌和长沙等，其外溢效应就不一定会强。

那么，没有受到外溢效应的三四线销售来自哪里？如果仅仅是长三角、京津冀和珠三角的三四线销售增长，尚难以全部解释全国层面三四线地产销售的火爆。因此，三四线地产销售的火爆可能还有其他方面的来源。一是农民工就地务工带来的置业潮。2011年以来，本地农民工的增速就已经开始超过外地农民工，而2016年本地和外地农民工的增速差更是大幅拉大至3.2%。与之对应的，本地农民工在所有农民工中的占比也自2011年起持续提升，2016年更是大幅提升至40%。2016年农民工更多地选择就地务工，也与热点城市房价高涨推升生活成本有关。而这些农民工的本地置业是三四线地产销售的重要来源。三四线地产销售的第二个来源恐怕与新生人口有关。2016年的人口出生率接近13‰，为2002年来的最高值；出生人口增速高达7.9%，是1987年以来的最高值。人口出生率的大幅提升与二胎政策的放开有关，也在一定程度上推升了住房需求和房价的高涨。这不仅仅可以解释三四线地产销售的火爆，也对全国层面地产销售和房价的高增长具有解释力。

1 上游行业

煤炭：需求下降，库存增加，价格上涨。本周6大电厂日均耗煤量下滑，环比下降2.8%。环渤海动力煤价格继续上涨6元/吨至599元/吨，秦皇岛Q5500唐价格上涨15元/吨至625元/吨。近日，陕西、山西等多省份在省内开展安全检查，防止煤炭超产、偷产，保证安全生产。3月16日，发改委在去产能、去杠杆、降成本工作部联席会议称：煤价近期上涨，主因短期供需不匹配，仍处于合理区间及以上范围，不会出台减量化生产措施；供暖逐步结束后需求下行，煤矿节后复工复产增多，供需关系改善，煤价将平稳回落。据申万煤炭组观点，伴随补库结束后动力煤价格可能会有季节性调整，预计秦皇岛动力煤全年均价570元左右。焦煤方面，受河北等地焦化厂环保限产、钢厂补库较强影响，供需格局有所缓解。伴随焦煤库存下降，焦煤价格下跌压力缓解。3月10日当周，唐山焦精煤价格下跌2%，古交焦煤价格持平。秦皇岛港煤炭库存本周增加8.2%。

原油：布伦特和WTI原油价格小幅上涨。受美联储加息美元走弱，美国原油库存下降与沙特能源部长有意延长减产期限的影响，本周原油价格小幅上涨。截止3月17日，布伦特原油价格为51.76美元/桶，较上周上涨0.8%，WTI原油价格为48.78美元/桶，较上周上涨0.6%。据EIA最新数据，美国原油库存3月10日当周达5.3亿桶，较前一周减少237万桶，2个月内首次出现下降。沙特能源部长表示如全球原油库存持续在长期均值上方，将有意延长减产期限，但俄罗斯能源部长表示，至3月中俄罗斯已经减产16万桶/日，3月底将实现减产20万桶/日，维持减产30万桶/日直至6月底，目前讨论延长减产为时过早。本周美国活跃的石油钻井机数增加14台至631台，创2015年9月以来新高，也比去年同期高出63%。据申万宏源石化观点，近期原油价格波动加大，短期调整不改长期震荡向上判断。目前大部分风险已经释放，除非OPEC减产计划破灭，未来下行空间有限；长期来看，原油市场将逐步再平衡，油价会震荡向上。

铁矿石：价格上涨，库存增加。受美元走弱、钢厂补库影响，本周铁矿石价格上涨6.1%；库存增加0.7%，继续维持高位。CRB指数：本周CRB现货指数小幅上涨0.6%。

有色：铜、铝、锌价格上涨，铜库存大幅增加，铝和锌库存减少。LME铜、铝、锌价格分别上涨3.6%、1.9%和6.7%。本周铜库存增加3.7%，铝和锌库存分别下降3.5%、0.9%。

农产品：蔬菜、猪肉、水果价格下降。本周农产品价格继续下降，农业部28种重点监测蔬菜、7种重点监测水果、猪肉价格分别下跌3.0%、2.6%、1.9%。截止17日，3月蔬菜、猪肉同比分别下跌26%、7.6%，较2月同期跌幅均有扩大。

2. 中游行业

钢铁：开工上升，价格上涨。本周高炉开工率上升0.3个百分点。Myspic综合钢价指数上涨1.1%，螺纹钢、0.5mm热轧板卷分别上涨2.1%、1.1%。3月10日当周，3mm冷轧板卷价格下降1.4%，螺纹钢、冷轧库存分别减少5.9%、1.2%，热卷（板）库存增加1.8%。工信部长在联席会议上表示，今年政府工作报告提出的化解5000万吨钢铁过剩产能的目标不包括“地条钢”，而此前新华社报道，6月30日之前全部取缔“地条钢”等落后产能。这表明今年钢铁行业去产能计划仍将稳步推进。申万宏源钢铁观点，目前钢铁行业供需紧平衡，钢材市场将保持总体偏强态势。

水泥：价格上涨。本周水泥价格指数环比上涨2.0%，各地区水泥价格指数均有上涨；PO42.5水泥价格西南、华东地区下降，其余地区均上升。

化工：价格涨跌不一，PTA开工上涨。本周涤纶长丝POY价格下降7.4%，国内PTA开工率上升1.6个百分点。3月12日当周，华东地区PTA与尿素价格分别下降3.1%，0.8%，磷酸一铵价格保持不变，MDI价格上涨1.4%。

电力：电厂耗煤减少，库存总量下降。本周电力耗煤日均值63.3万吨，较上周减少2.8%；煤炭库存均值988万吨，较上周下降5.8%；煤炭库存可用天数减少至15.6天。

3 下游行业

房地产：本周地产销售上升，土地成交面积下降，供应面积上升。2月56座城市新建商品住宅价格指数环比上涨，较前六个月均有增加。自2月28日以来，共有22个市、县、区出台限购或者限购升级，包括河北八市县、安徽滁州、浙江嘉善等多地。据易居研究院数据，合肥、南京、郑州、杭州等多地存销比仅为3-5个月，库存较低，这可能意味着今年的房地产投资比想象中好。1-2月地产投资增速8.9%，新开工及土地购置均较12月改善。本周30大中城市地产销售面积422.9万平方米，较上周增加15.9%，其中一二三线均增加，二线城市增幅较大。截止3月17日，30大中城市地产销售面积同比大幅下降33.8%，其中一二三线城市均有大幅下滑，分别为-26.4%、-36.3%和-34%，较1-2月同期跌幅扩大。3月12日当周，100大中城市土地供应面积整体上升，其中一二线大幅上升，三线有所回落；土地成交面积大幅下降。

汽车：销售弱，开工走强。根据乘联会数据，3月上旬汽车零售同比减少8%，批发同比增长1%，显示销售较弱。汽车生产方面，3月10日当周，半钢胎和全钢胎开工率分别上涨0.5和0.6个百分点。截止17日，半钢胎开工率上涨至72.3%，同比增速6%，生产见好。

机械设备：机电产品与机械设备价格基本不变。据申万机械组观点，PPP项目总体落地率持续提升，持续带动工程机械需求。挖掘机销量结构印证基建托底：1）2016年我国挖掘机销量“西高东低”，主因西部基建投资规模大导致；2）2013年以后小型挖掘机销量占比超过中型挖掘机，小型挖掘机在市政工程、农田水利等基建工程中应用较多。微观需求的角度来看，二手机更新换代的需求占比达2/3，二手机出清促进需求持续回暖。

休闲消费：电影票房及观影人次继续下降。3月12日当周电影票房下跌至7.1亿元，较上周减少24.6%，观影人次为2248万人次，较上周减少20.9%。

交通运输：BDI指数上升，SCFI、CCFI指数下降。本周BDI指数上升10.1%，SCFI指数下降1.9%，CCFI指数下降0.7%。煤炭运价下降：本周CBCFI煤炭综合指数下降6.7%，其中CBCFI秦皇岛-广州运价下降4.5%，秦皇岛-上海运价下降7.3%。

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