住宅用地分类调控的影响— 国内中观周度观察（04.03-04.07）

文：申万宏源宏观 李慧勇、王健、余子珍

结论或者投资建议：

4月6日，住建部和国土资源部发布通知，要求根据商品房库存消化周期确定住宅用地供应，调控目标分为显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停五类。具体来看，对消化周期在36个月以上的，停止供地；36-18个月的，减少供地；12-6个月的，增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

从库存情况来看，一二线城市和部分三线城市均应加大住宅用地供应。经历了2016年地产销售的高增长之后，易居研究院计算的70城存销比出现了显著下降，由2015年底的12.4下降至2017年初的9.7。其中，一线4个城市的库销比大概在7.6个月，32个二线城市则为9.5个月。因此，按照住建部和国土资源部的要求，一二线城市应加大住宅用地供应。而27个三线城市的库销比为10.8个月，同样符合加大住宅用地供应的要求。

边际上主要影响一线城市和部分三线城市的住宅类用地供给。2016年，一线城市住宅类用地供给减少了40%；因此，若2017年一线城市住宅用地增速转正，意味着较2016年将有显著提升。但二线城市2016年的住宅类用地增加了27.2%，因此2017年二线城市仅需要继续保持住宅用地的增长即可，政策对二线城市的边际影响不大。但三线城市整体的住宅用地供给在2016年减少了5.3%，因此，部分库存低于12个月的三线城市也将在边际上受到政策的影响。

计划供地与实际供地的背离或将有所缓解。从历史来看，可能存在着计划供地与实际供地严重偏离的情形。以北京为例，其2014年住宅用地实际供应占计划供应的比例为72%，2016年仅为38%；而2016年商品住宅供地的实际完成率仅为12%。而北京市计划2017-2021年供应住宅用地6000公顷，其中2017年供应住宅用地1200公顷。该计划与2016年的计划供应量持平，较北京2月提出的610公顷的的住宅用地计划大幅提高。但预计2017年的住宅用地的实际完成率将有所提高。一是因为中央经济工作会议明确提出了抑制房地产泡沫、房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应的要求。二是因为对实际执行的监督力度加强。住建部和国土资源部的通知中明确要求，计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。另一方面则因为政治周期的影响，即将召开的十九大将极大地激发地方官员的积极性。

住宅用地分类调控在一定程度上支撑地产投资。热点城市的地产投资不仅受到销售的影响，还会受到土地供给的约束。平均意义而言，目前一二线城市以及部分三线城市的存销比大致符合增加土地供给的要求。2016年，一二线城市的地产投资约占全国的44%，其中一线占10.1%。再加上一些三四线城市，符合住建部提出的增加住宅用地供应的城市，其地产投资将占到全国的半数以上。热点城市的较低库存如果可以配合地方政府增加住宅供地的积极性，可以在一定程度上提升开发商的拿地热情，从而对地产投资形成一定的支撑。

1 上游行业

煤炭：需求减少，库存减少，价格下降。本周6大电厂日均耗煤量减少，环比下降6.3%。环渤海动力煤价格下降1元/吨至604元/吨。3月31日当周，唐山焦精煤价与古交焦煤价格持平。秦皇岛港煤炭库存本周减少5.1%。根据申万宏源煤炭组观点，预计4月份炼焦煤价格上涨动力强劲，煤炭企业国企改革推进开始加快；动力煤方面，近期需求持续超预期且势头强劲，但动力煤价格逐步见顶，4月份动力煤价格季节性小幅回调，但是整体看全年动力煤中枢价格已经上移。

原油：布伦特和WTI原油价格上涨。本周原油价格大幅上涨。截止4月7日，布伦特原油价格为55.24美元/桶，较上周上涨4.6%，WTI原油价格为52.24美元/桶，较上周上涨3.2%。美国导弹袭击叙利亚导致油价短期大幅上涨。美国方面，原油库存继续增加，钻井机数持续增加。据EIA最新数据，美国原油库存3月31日当周达5.35亿桶，较前一周意外大增156.6万桶，为连续第三周增加，远超出市场预期的减少15.0万桶。本周美国活跃的石油钻井机数增加10台至672台，连续第12周录得增加，创2015年9月以来新高。

铁矿石：价格下跌，库存减少。本周铁矿石价格下跌3.8%；库存减少0.5%。铁矿石价格已经跌至年内低点，但港口库存仍处于历史高位。国产矿复产继续，铁矿石供过于求局面依旧存在。CRB指数：本周CRB现货指数下跌0.8%。

有色：铜、铝、锌价格下跌，铜、铝、锌库存减少。截至4月6日，LME铜、铝、锌价格分别下跌0.6%、0.6%、4.0%。本周铜、铝、锌库存分别下降8.9%、3.6%，1.2%。

农产品：蔬菜价格下降，猪肉价格上升，水果价格持平。本周农业部28种重点监测蔬菜价格环比下降2.5%、7种重点监测水果价格不变、猪肉价格上升1.0%。

2 中游行业

钢铁：开工上升，价格下降。本周高炉开工率上升0.3个百分点。Myspic综合钢价指数下降2.0%，螺纹钢、0.5mm热轧板卷、0.5mm冷轧板卷分别下降1.5%、3.2%、1.9%。冷轧库存增加0.6%，热卷（板）库存减少0.3%。根据申万钢铁组观点，目前钢市进入“银四”，一旦需求有释放，价格将得到支撑。环保方面，4月3日至7日京津冀出现严重污染天气预报，引发对于钢企的再度限产。“银四”环保风暴将再启，大面积限产将对钢材供给带来一定压力，供需将得到改善。

水泥：价格上涨。本周水泥价格指数环比上涨1.3%，各地区均有上涨，华北地区涨幅最为明显；PO42.5水泥价格除西南持平，其余地区均上涨。

化工：价格多数下降，PTA开工下降。本周涤纶长丝POY价格上升1.0%，国内PTA开工率下降3.5个百分点。4月2日当周，华东地区PTA与尿素价格分别下降2.3%，2.0%，磷酸一铵价格下降0.9%，MDI价格下降6.0%。

电力：电厂耗煤减少，库存总量上升。本周电力耗煤日均值62.64万吨，较上周减少6.3%；煤炭库存均值981.49万吨，较上周上升3.4%；煤炭库存可用天数增加至15.76天。

3 下游行业

房地产：本周地产销售下降，土地成交面积上升，供应面积下降。本周30大中城市地产销售面积339.6万平方米，较上周减少36%，其中一、二、三线均下降。4月2日当周，100大中城市土地供应面积下降，土地成交面积上升。4月6日，住建部和国土资源部发布通知，要求根据商品房库存消化周期确定住宅用地供应。对消化周期在36个月以上的，停止供地；36-18个月的，减少供地；12-6个月的，增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

家电：据奥维数据，3月26日当周，冰箱、洗衣机、冰柜和空调线下销量分别为9.7万台、13.2万台、1.2万台和19.8万台，环比分别变化-30.3%、-21.9%、-16.9%和-31.7%；白电四大类线上销量分别为13.9万台、21.1万台、2.8万台、21.9万台，环比分别变化-35.8%、-38.9%、-30.5%和-40.8%。

休闲消费：电影票房及观影人次继续下降。4月2日当周电影票房下跌至7.32亿元，较上周减少15.7%，观影人次为2133万人次，较上周减少16.0%。其中，据中国票房网统计，4月2日当周，《金刚：骷髅岛》和《嫌疑人X的献身》贡献了约70%的票房收入，分别为3.5亿元、1.6亿元。

交通运输：BDI指数下降，SCFI指数下降、CCFI指数上升。本周BDI指数下降5.7%，SCFI指数下降2.5%，CCFI指数上升1.2%。煤炭运价下降：本周CBCFI煤炭综合指数下降1.1%，其中CBCFI秦皇岛-广州运价下降0.9%，秦皇岛-上海运价下降2.0%。

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