夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效(典型的抵押权善意取得案例)

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作者：于筱江

经授权转载自公众号“法客帝国”

ID：EmpireLawyers

夫妻将共同财产登记在一人名下，一方擅自将房屋办理抵押登记的，在符合善意取得等法定条件的情况下，另一方不得以其不知情为由主张抵押合同无效。当然，债权人欲根据抵押权的善意取得制度主张抵押权，亦需要具备必要的条件，如需尽到足够的注意义务等。这个案例就是此类之典型。

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【裁判要旨】

夫妻一方未经另一方同意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同，如果合同相对方为善意，履行了给付款项的义务，并且已经办理抵押登记手续，应当认定合同有效。另一方主张撤销抵押权的，人民法院不予支持。

【检索案号】

一审：（2012）津和民三初字第1069号

二审：（2013）津一中民二终字第0069号

【案情】

原告：王某。

被告：李某、中国民生银行股份有限公司天津分行（以下简称民生银行）。

王某与李某原系夫妻关系。2009年5月8日，李某与民生银行签订个人购房借款合同，用于购买华亭佳园房产，并以该房产作为抵押物，借款金额为56万元。合同中写明抵押房产共有人为王某，李某及王某均在合同中签字。此后，上述个人购房借款合同中的欠款全部还清。2011年9月26日，李某与民生银行签订个人额度借款合同及最高额担保合同，提交了婚姻状况声明，签字确认如下内容：“截至本声明签署之日，本人的婚姻状况为无配偶。”借款金额为92万元。李某再次以华亭佳园房产作为抵押财产，并办理了他项权证。王某未在该合同中签字。民生银行当庭提交了李某办理贷款时证明自己无配偶的相关材料复印件，其中李某的户口页复印件中登记的婚姻状况为“离异”，户口登记日期为2007年4月15日。离婚证复印件中离婚登记的日期为2007年3月15日。离婚协议书的签署日期为2007年3月15日。李某当庭否认上述材料为其提供给被告民生银行，但未提交证据予以证实。

经法庭调查确认，王某与李某于1994年4月13日登记结婚，后因感情不和，于2012年3月12日在江苏省兴化市民政局办理了离婚手续。二人均确认：华亭佳园房产为婚姻存续期间的共同财产，离婚协议书中约定该房产系双方共有财产，离婚后各自拥有50%的所有权。产权证书中权利人登记为李某，未注明有共有人。2012年8月，王某以对2011年办理的贷款及抵押事实并不知情为由，向法院起诉，要求：

• 1.判令李某与民生银行签订的个人额度借款合同和最高额担保合同无效；

• 2.判令二被告撤销作为合同担保的房产在房管部门的抵押登记；

• 3.判令二被告为原告办理在该担保房产产权登记上增加原告为共有人的手续。

【审判】

天津市和平区人民法院认为，二被告签订的个人额度借款合同及最高额担保合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定。王某提出的2009年办理房屋抵押贷款时作为共有人进行了签字的事实，不足以证实民生银行与李某在2011年签订合同时明知抵押房屋存在共有人的情况。王某提交的证据不能够证实二被告签订合同时存在恶意串通损害第三人利益的情形，故二被告签订的个人额度借款合同应确认为有效。签订借款合同及对夫妻共同财产设定抵押都是夫妻共同生活中对共同财产的重要处分行为，对此夫妻双方应在平等协商并取得一致意见的基础上方能有效行使。李某未经原告同意，属于擅自处分共同财产。但在本案中，民生银行在签订借款及抵押合同时，审核了房屋产权证等有关材料，已尽到足够的审查注意义务，其为善意，并有偿取得抵押权，且已办理抵押登记，其抵押权应予保护，抵押合同应当确认有效。因此，王某要求确认合同无效并撤销抵押登记的诉讼请求，不予支持。对王某的损害，应由擅自处分共有财产的李某承担责任。

2012年11月14日，天津市和平区人民法院判决驳回原告王某的全部诉讼请求。宣判后，王某不服一审判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院经审理认为，原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，于2013年6月14日判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第11条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。该条款规定明确了夫妻双方中一方未经对方同意出售房屋的情形，但并没有规制本案中涉及的房屋

抵押的情形。而且，该条款中也没有对房屋买卖合同的效力予以明确。本案中，李某利用虚假的离婚证明签订了借款合同和抵押合同，对于此种情况合同效力应当如何认定，法律和司法解释中均没有规定，在审判实践中亦存在争议，出现了同案不同判的情况。如何在保护交易安全和保护所有权人利益中寻求平衡点，是本案引申出的民法学界颇有争议的问题。该问题关涉无权处分的认定、善意取得制度、物权变动的原因与结果区分原则等民法制度及理论，非常值得研究。

一、处分夫妻共有财产问题在审判实践中的不同观点

本案的情况应当如何处理，在司法实践中亦存在三种不同的观点。第一种观点认为，应当确认合同无效，撤销抵押权。根据合同法规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。物权法规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。担保法的司法解释中规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。基于上述规定，李某签订抵押借款合同系无权处分行为，又没有经过原告的追认，双方亦不存在特别约定，应确认借款合同和抵押合同无效，撤销抵押。第二种观点认为，应当确认合同无效，但银行因善意取得而获得的抵押权不应当被撤销。被告李某基于无权处分签订的合同属于无效，而根据物权法关于善意取得的规定，银行完全符合善意取得的条件，其取得的抵押权为物权，权利位阶高于合同产生的债权，不应当因确认合同无效而被撤销。第三种观点认为，合同有效，抵押权不应当被撤销。笔者同意第三种观点，具体理由将在后文中详细阐述。

二、认定合同有效的原因

结合案件事实和有关法律规定综合分析，本案的情况应认定借款合同和抵押合同有效，理由如下：

（一）根据物权的原因行为与结果行为区分原则。

李某与民生银行签订的借款合同和抵押合同是双方的真实意思表示，并且已经实际履行。抵押合同是物权变动的原因，即便李某设定抵押的行为属于无权处分行为，亦不影响引起物权变动的抵押合同的效力。最高人民法院在制定关于买卖合同纠纷的司法解释时，亦从物权的原因行为与结果行为区分的角度，确认了无权处分人签订买卖合同的效力。

（二）合同相对人基于善意产生对无权处分人有权签订合同的误认。

房屋所有权登记证书上登记的权利人仅为李某一人，李某提供了虚假的婚姻状况声明、户口本、离婚证、离婚协议等证明。银行在无法辨认出上述证件真伪的情况下，通过表面证据的审查，有理由相信被告李某具有处分房屋的权利，可以确认民生银行在签订合同时出于善意。

（三）根据物权登记公示原则。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以其登记作为对外公示的要件。因此，民生银行作为善意信赖公示登记的合同相对方，根据房屋所有权登记证书上的权利人姓名进行交易的行为应当予以保护。这也是房屋所有权登记公示制度对房屋所有权人和交易相对人实现双重保护的应有之义。

（四）根据保护交易的原则。

如果确认合同无效，则产生自始无效的法律后果，已经签订并且实际履行了的合同自始不发生法律效力，不利于鼓励交易和保护交易安全。学界通说认为，无权处分制度的目的或者立法宗旨是：维护交易安全和秩序，保护交易相对人的权益。[注1：梁慧星：“如何理解《合同法》第51条”，载《人民法院报》2001年1月8日7版；王利明、崔建远：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社1996年版，第304页。]如果确认合同无效，无视当事人之间因合同所产生的期待，使当事人就签订合同所做的一切努力皆归于消灭，将造成社会资源的极大浪费，严重违背无权处分制度的立法宗旨，因此，已为学者们所广泛否定。[注2：奚晓明：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2012年版，第75页。]

（五）根据过错承担和救济途径平衡原则。

在本案中，如果将审查离婚证等材料真伪的义务强加给银行，明显不公，也不利于交易的便捷。而作为夫妻一方的原告，在明知房屋经登记才能取得所有权的情形下，仍然同意将共同所有的房屋登记在李某名下，可以推定其已经授权李某代为处理共有房屋相关事务，李某对房屋的处分应被视为夫妻家事代理权的组成部分。因此，相比较而言，民生银行并无过错。从救济途径来看，本案中，房屋贷款已经发放给李某，该笔款项应当属于夫妻共同财产，原告在与李某离婚后，可以就该笔款项向李某追偿。而对于银行来说，如果失去抵押权，在李某不予归还贷款的情况下，则债权失去了保障，银行即使获得了向李某要求赔偿的权利，也与要求偿还贷款的债权相竞合。综上，应当确认借款合同和抵押合同有效。

三、担保物权的善意取得问题

善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。[注3：王胜明主编：《物权法解读》，中国法制出版社2007年第1版，第230页。]我国物权法规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。因此，我国物权法明确规定了除所有权之外的其他物权也适用善意取得制度。

在本案中，首先，原告未提交证据证实民生银行在签订合同时明知被告李某系处分夫妻共有房屋的行为，而民生银行提供了其认定李某有处分权的依据，因此，应当认定民生银取得抵押权是出于善意的。其次，民生银行已经履行了发放贷款的义务，应视为交付了相应的对价，并且价格合理。再次，民生银行已经办理了抵押登记手续，履行不动产物权的公示，产生了公信效力。综上，本案的情形完全符合善意取得制度的规定，应当认定银行已取得房屋的抵押权，对原告要求撤销抵押的诉讼请求应予驳回。（作者：于筱江；单位：天津市和平区人民法院）

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