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涨知识丨贷款的前期统筹—流水篇!

2017-02-09 信贷风险管理

经授权转自公众号:本尊资讯

作者:本尊很忙


导语:

结合系列里的征信篇,我们看到贷款统筹规划的过程,很像在流水线上装配产品,各种零部件就像是产品的核心部件,要确保成品准时交货,零部件很早之前就要制造。贷款中的核心部件就是收入流水,提前准备非但毫无成本,并且它不像贷款中某些步骤是有利有弊,流水的准备工作属于“有百利而无一害”。


但就是这么核心关键的部件,很多人竟然交给淘宝小店或者房产中介去包装,再交给毫不知情的银行信贷员,希望能蒙混审批,这就好比在高空走钢丝。


1ST

对包装流水的态度

作为一个经验丰富、有责任心的贷款顾问,首要对他的客户宣传的,不是信口开河、夸大其词多么高的成功率, 而应该把一旦不成功的后果讲清楚,而客户自己,也应该对贷款这件事,多一些敬畏感,尤其是尝过甜头的客户,认为贷上千万也和儿戏似的,这种心态不可取。很多人因为可以临时包装流水,就把前期自己可以做、也应该做的步骤给省略了,造成不可弥补的损失和麻烦。因此,我们旗帜鲜明地反对包装流水,尽量能够在贷款准备期自行解决收入流水问题。

从信贷员和后台审批的角度看流水

经验丰富的信贷员和审批从纸张、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等等都可以发现流水的破绽,如果他们怀疑面前的这份流水,那有数种方案可以戳破真伪:

A)信贷员让客户自行打开网银,与提供的流水核对。

B)审批会要求信贷员陪客户一起去柜台再拉流水,并与之合影。

C)审批悄悄地在提供的流水卡里打一分钱,然后要求客户再提供某个日期内的流水,看他们转的一分钱是否在账户中显示。

自行做银行需要的流水

虽然有些银行也跟随着现实情况,放宽了借款人流水的要求,但是大多数银行还是遵从于监管层的规定,要求负债的两倍。监管层的规定在房价没那么高时有其道理,可是“衣食住行”中的“住”在家庭消费的比重早已占据大头,房价的上限远远看不到头,还有人喊出“单价30万”的预期,贷款额自然水涨船高;而其他三个即使加上教育、医疗,其消费额在普通情况下,其涨幅有其上限。这就形成了工薪阶层的房产贷款需求涨幅与真实收入涨幅的错配,越来越多的家庭根本达不到两倍负债以上的流水。

流水单包含什么?

流水单=姓名+卡号+交易账号+交易时间+摘要+交易金额+余额+交易机构

交易时间:每个月的进账日期要固定,避开节假日。出账时间不用刻意等很久,再一次性大额转出,可用多笔小额取款、刷卡、转账穿插其中。

摘要:代发工资、奖金、转账、零售汇入、其他款项等等皆可,报销、劳务费等等尽量避免。

交易金额:工资需有零头,奖金零整皆可。可用一张他人的实际工资流水单,对照着转账。

余额:工薪族不用留太多余额,没什么作用。企业主余额留存多可计息,推算收入。

交易机构:如果是通过机构转账,比如人才公司、商贸公司、企业管理公司等等,通过他们指定的银行卡代发,在流水上一般会看到机构的名称,那么贷款时的单位名称也要匹配(除了人才公司可以说明是第三方代理机构);如果是金融类公司代发,则务必小心。如果是个人转账,则尽量不在流水中体现交易对手名称。

什么样的人群需要做流水?

在实际操作中,发现自由职业者,单位性质一般的上班族,小微企业主,灰色收入多的,发放现金的人士是最需要自行做一份流水的,有备无患。

什么银行卡比较好?

目前实际操作中,中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。招行流水版本众多,备注有时不一致,交易对手信息也会看到,可要求其不打出交易对手信息。根据网友实验,交通银行卡在发生支付宝转账进卡时,会体现“企业网银“+”其他款项“,经银行核实,也可以认可使用。其他途径,请自行实验,再进行反馈。

怎么转账?

要点:尽量网银或手机银行转账,切记写好备注,让表面没亲属关系的人转给你,尽量同城卡,跨行没关系,工作时间内转账,固定日期,避开节假日,若A银行卡是工资卡,则换B银行卡做备用流水,比较合理。

多少金额比较合理?

根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中,体制内的人士已被公认为数字不能开太高,银行类金融企业的金额也有较透明的标准,五百强企业则可以相对开较高金额,工作年限数十年后开到年薪百万也正常。

现金在柜台存好不好?

现金在柜面存不好,因为很少有大公司的财务会到银行柜台给员工存钱吧,即使有,肯定也是小公司。

租金如何支付?

名下有房才会有租金,而租金需要符合常理,建议先在链家上查询当地租金价格,略微上浮即可。真实有租户的租金,切忌一次性转账,必须一个月或三个月转一次。租金和工资建议分开做在不同流水里。租金进支付宝也可以认可,姓名、日期、金额和租赁合同匹配即可。

企业主的收入怎么看?

企业主的流水有两种认定方式,一种是大额进账,刨去当天快进快出的,再进行加权平均,乘以利润率和股份比例。另一种是根据余额的结息,倒推出半年内进账多少净流水,全部算收入。第二种可以用存单质押的方式拉高结息金额。

收入证明怎么开?

这点对自由职业和经常跳槽的以及挂靠在某单位交金的人士很重要,往往他们乱开一气,和之前的记录不匹配,可能之前单位性质还不错,现在开的单位却一般。

步骤应该是:先查征信记录,根据职业信息决定用什么单位(参考上一篇《征信篇》),如果之前单位还不错,而现在是自由职业或者刚换没满6个月,可以还用之前单位收入证明,或者和银行信贷经理沟通后决定;如果之前单位不算很好,现在有好的单位,收入证明当然就用现在的单位;如果目前也没有很好的单位,需要在做流水的同时,把征信更新成与单位相似的同行业较优质公司,收入证明也开成这家公司,以后一直沿用下去。


而体制内和大家公认的表面收入开不高的单位,好处是可能不需要流水,坏处是收入有上限,需要另想办法,比如多准备一些资产证明。


最后说一个案例:

A君,自由职业者,十余年来多次换工作,既有上市公司五百强,也有皮包公司,办信用卡时这些公司都填过,导致征信报告上职业信息有多家公司,最靠前的是被银行禁入的公司。购房前做了以下工作,A)找人才公司代发社保公积金缴税。B)找人才公司代发工资,但是代发公司名称是XX投资公司,代发三个月后发现,遂停止。C)同步让朋友每月转账到中信银行卡,但前两个月的流水不能用,因为这两个月中有客户转账,备注了银行忌讳的内容。D)继续按时转账,这次模仿一位500强人士的真实流水,每次进账3W多,年终奖再发十几万,连续有六个月。E)做流水的同时,办理信用卡,先办了中行的车主卡,额度不高,但是100%下卡,用的五百强单位名称,一个月后拉征信,发现已成功更新。F)中行卡办成功后,再办理上海、招行、交通等原有普卡的白金卡,也都顺利办妥。G)此时征信报告已更新完毕,职业信息与收入证明一致,流水数字满足额度要求,再寻找配合的银行,只办理全商贷,不查询公积金,100%可贷款。


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