乙方生存样本之世联行喜忧参半

2016年，新业务貌似亮点，老业务确乎疲软

2016年，互联网+(电商)和长租公寓成为最大的亮点，代理销售业务市场占率下降、金融业务大幅放缓、顾问策划业务持续缩水。                      

从财务指标上看，世联行（002285.SZ）成绩单还算令投资者满意。公司2016 年全年实现营业收入62.70 亿元，同比增长33.10%；实现归母公司净利润7.47 亿元，同比增长46.69%；基本每股收益0.37 元。

    年报显示，世联行业务板块分为房地产交易服务、互联网+电商、资产管理服务、金融服务。2016年分别实现收入35.43亿元、14.54亿元、8.02亿元、4.47亿元，占比分别为56.73%、23.28%、12.83%、7.16%。

    总体上来说，这份成绩单符合市场预期，尤其是互联网+(电商）和长租公寓这两大新业务发展迅速，成为2016年报中最大的亮点，未来有望成为上市公司实现持续增长的新动力。公司新业务大放光彩的背后，老业务却表现不佳：代理销售业务市场占率出现下降、金融业务大幅放缓、顾问策划业务持续缩水，这些老业务能否扭转颓势，有待后续跟踪观察。

新业务成亮点

    互联网+(电商）服务和长租公寓这两大新业务，成为世联行2016年报中最大的亮点。

    2014年下半年以来，世联行顺应房地产开发商对整合线上、线下泛营销渠道的需求，持续加大对互联网+（电商）业务的投入，主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，运用世联行系列线上App ，网站及联接中介机构、经纪人等线下资源，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。盈利模式主要是通过向一手房购房者收取团购服务费，以给予购房者一定团购优惠，当购房者参加团购活动并最终成交后，公司根据合同约定，将购房者预先支付的团购费确认为收入。

    这块业务在2016年取得了爆发式增长。年报显示，去年公司互联网电商业务实现收入14.54亿元，占比大幅提升至23%，3年来首次突破20%，同比增长99.6%，并且盈利能力继续增强，2016年实现毛利2.8亿元，占比大幅提升至16%，毛利率提升2个百分点至19%。

    截止2016年末，世联行已经顺利布局105个城市，在执行项目848个，同比增加251个。其中，分城市看，在惠州、珠海、天津、昆明、广州5个地区实现当年营收过亿元，15个大中城市电商市场份额居市场前三。

    广发证券认为，2017年将继续是公司互联网+业务的突破之年。一方面，将会与传统线下代理销售继续融合，线上渗透率有望进一步提升，收入将会继续保持高增长。同时，规模效应将会逐步显现，进而带动业务盈利能力的持续提升；另一方面，公司电商模式的探索和转变，或将进一步强化公司整合营销资源的能力，进而为业务的快速发展提供支撑。

    截至2016年末，世联行账面上尚有未结转的预收款金额2.40亿元，这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户，对未来收入增加有一定帮助。

    长租公寓业务是世联行2016年报中的另外一个亮点。

    世联行从2016年开始加快布局长租公寓业务，在过去一年这块业务取得了快速发展。资料显示，截止2016年末，公司长租公寓已落地20城，世联红璞已签约超过2万间，基本覆盖核心一二线城市，尤其广州和武汉拓展迅速。其中，广州已签约超过1万间，为当地市场份额第一；武汉已签约超过0.7万间，通过光谷APP 广场项目，迅速奠定世联红璞在武汉的片区品牌地位和市场地位。

    目前，公司长租公寓已开业运营近0.5万间，实现收入0.43亿元。2017年仍是世联行长租公寓的快速拓展年，计划签约目标10万间。此外，依托已有资源，公司装饰业务已于2016年7月落地，已布局27城，向机构客户及C端消费者提供一键式整屋装修方案。

    长租公寓业务的盈利培育周期为3年，目前公司这块业务依旧处于前期拓展阶段，前期成本投入较大，收入放量并不显著，但随着公司不断加大IT化的投入，公司项目出租率和人均效应有望大幅提升，从而降低成本中的员工成本，并带动盈利能力提升。

    从市场容量来看，根据住建部官员此前透露，2014 年中国住房租赁行业涉及人口在1 亿人以上，年租金突破1 万亿元人民币。目前国内一线城市房价收入比普遍在19 年以上，深圳房价收入比达到25 年，房价高企叠加持续的人口流入，租房市场潜在需求广阔。同时，相比传统的零售租房模式，长租公寓在装修、家居、服务等配套上相比传统出租房有很大提升，能满足当下年轻白领的品质需求。

    2016 年6 月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，从培育市场主体、政策扶持等7 个方面提出加快培育和发展住房租赁市场。世联行加速布局长租公寓市场，有望借助行业政策的风口，在万亿租赁市场中占据先机。

老业务表现欠佳

    目前，代理销售业务仍是世联行最重要的收入和利润来源。得益于房屋销售的火爆，2016年世联行实现代理销售金额5108亿元，同比增长18.54%。

    从绝对增速来看，世联行过去一年取得的成绩还是不错的。但是与整个行业增速相比，世联行明显没有跑赢前者，表现不及预期。国家统计局数据显示，2016年全国商品住宅销售面积13.8亿平方米，销售金额9.9万亿元，较2015年分别增长22.4%和36.2%，销售规模创历史新高。

    对比可以发现，相比整个行业，世联行代理销售额增速跑输17.66个百分点。数据显示，2016年，世联行市占率为4.34%，相比2015年下降0.59个百分点。对此，广发证券认为，这主要是由于2016年是行业销售大年，开发商更加倾向于选择自主营销。而2017的行业基本面将处于小周期下行阶段，行业代理销售的渗透率将会回升，而公司作为代理销售的龙头企业，预计市占率与2016年相比将会呈现提升。对此，投资者需要保持密切关注。

    从结算的角度看，2016年世联行代理销售业务收入35.09亿元，占总营收的56%，同比增长29%，平均代理费用率为0.83%，较2015年上涨0.01个百分点。

    不过，在盈利能力方面世联行却有所下滑。年报显示，2016年公司代理销售的结算毛利率为33.73%，较2015年下滑2.4个百分点。对此，上市公司解释称，主要是因为代理销售人员薪酬及绩效奖金水平提升所致。

    人力是代理销售业务最大的一项成本支出，最近这几年，世联行销售类员工每年都在以较快速度增加，对上市公司带来的成本压力不容忽视。年报显示，2013-2016年，公司销售类员工人数分别为1.08万人、1.15万人、1.28万人、1.45万人。

    除了代理业务以外，世联行的金融业务也明显放缓。

    相较于前两年金融服务板块50%以上的高增长，公司2016年金融服务业务实现的营业收入仅为4.47亿元，同比增速大幅放缓到5.99%。公司金融服务业务收入主要来源于家圆云贷产品的收入，2016年家圆云贷产品的放贷共计39843笔，放贷金额为30.19亿元，同比分别增长23.70%和0.89%，平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元下降到7.58万元。

    盈利方面，2016年金融业务毛利润为2.47亿元，占公司整体毛利润的比重小幅下降至14%，毛利率为55.2%，与2015年相比下降7.4个百分点，主要是由于加强风控所带来的人员成本投入增加所致。

    世联行金融业务大幅放缓，与首付贷政策收紧直接相关。2016年，国务院在《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》中明确要求，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。从目前来看，国家对房地产的政策仍在继续收紧，世联行的金融业务短期内仍难言乐观。

    此外，世联行的顾问策划业务也低于市场预期。

    2016年公司顾问业务执行合约数947个，同比减少46个，实现收入2.99亿元，同比下降19%。对此，上市公司解释称，主要是受土地成交面积持续下滑，导致顾问策划市场整体需求下降，尤其是中小型房企需求下降明显，单个合约收入继续下降至32万元，主要是由于开发商对纯咨询服务需求下降所致。

    未来，随着整个房地产行业市场集中度的持续提升，世联行的顾问策划业务恐怕将会持续缩水。

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