从房市看不出来啥动向，咱看看土地市场呗

房未动，但地在动，人也在动

今年3月开启的密集调控政策在上半年显效明显，一二线热点城市成交量首遭下滑，周边城市火热的楼市，也紧随着年初政策的收紧，成交顺势回落。

就深圳而言，上半年新房成交量仅达到去年四分之一左右的水平，二手房成交也仅占3成，同比去年上半年，成交量减半。原本受外溢效应显著的周边城市也纷纷遭到政策“围堵”，成交活跃度大幅降低。

以深圳、广州为核心的珠三角城市群为例，在核心城市政策保持收紧状态不放松的同时，东莞、佛山、中山、珠海、惠州等周边城市均已实行限购。

从市场的实际情况分析，虽然受到限售和房贷收紧的双重影响，但惠州尤其是临深片区，仍依托深圳外溢的经济效应，为区域房地产市场加持增值潜力，粤港澳大湾区和东进战略的计划推进，也将楼市与城市经济发展联接在一起，楼市的潜在购买动力可期。

距离去年10月黄金周的调控已经过去9个月，深圳新房价格环比持续下降。2016年11月起，房价一直处在5.5万元/平米以下。开发商对后市的信心明显不如以往，开盘计划仍存在诸多犹豫和考量，加上金融大环境收紧，小企业的融资能力减弱，如果无法在销售市场上快速回笼资金，其处境相对来说就比较艰难。但对于具有雄厚实力，并且城市布局较广的品牌开发商而言影响较小，其在定价上的优势也更容易争取到较多的市场份额。

今年以来，全国楼市在政策调控下表现“沉寂”，但“沉寂”既不是政府的目的，也不是市场发展的方向，更不是解决民生以及城市问题的最终结果。最后还是需要落实到供应端。而土地市场作为房地产市场的一级市场，是从供需规律的本质，来解决房价高企的重要出发点。

近期，房产尚在调整之际，土地市场却出现供应回升。6月的前两天，南京总共挂出23宗土地，其中商住用地12宗，商办混合用地1宗；而天津去年11月挂出的北辰顺义道地块熔断后重启挂牌，北京也挂出顺义一宗商用地，但规定只建自住型商品房。其他各热点城市也在土地供应上慢慢开闸。

除了政府加大土地供应之外，大品牌开发商也开始积极布局城市战略。6月初，万科以25.3亿元，100%自持70年的条件获得佛山桂城一宗地；中治置业在珠海横琴获得纯住宅用地，刷新楼面地价至2.2万元/平米；万达6月7日获得昆明西山24宗商住用地，未来很可能布局万达城项目，当然现在已在融创手里；龙湖地产获得宁波一宗商住用地；华夏幸福获得安徽4宗以及南京2宗土地；华侨城以低价获得重庆礼嘉地块，据悉未来将布局欢乐谷项目；首创置业也在年中首次布局深圳楼市，最终以楼面价42320元/平米，总价18.45亿元获得龙华一宗商业用地。

值得关注的是，今年5月，香港九龙启德新区的一宗住宅用地，被内地开发商龙湖地产和合景泰富斩获。在此之前，合景泰富与龙光地产就以136.55亿港元，创下内地开发商在香港拿地的最高纪录。可见，在资本逐利和资产的自由配置条件下，地产发展在区域上的界限变得模糊，紧随着的便是开发商布局范围的扩张。

虽然土地市场回暖，但拍地的限制也越来越多样化。防止溢价率过高的限地价行为已经成了普遍做法，竞人才保障房的配建和竞商品房自持面积成了拍地的二次附加条件。有些地区比如青岛、珠海等甚至开始竞房价。更有甚者，广州要在自持面积达到100%的多个竞买人中，以摇号方式决定土地的最后获得者，这样的竞拍模式无疑是对土拍市场的强干预。

综合来看，虽然目前楼市政策收紧不放松，很多热点城市商品房的销售情况不及预期，但土地市场已经在多重限制条件下慢慢恢复供应。实力雄厚的开发商也正借此机会布局城市战略。

当下地产行业的创新，比如一二线城市的产业园、商圈以及大型综合体项目，以及三四线城市的特色小镇项目，都有利于将地产发展融入进城市发展。同时，旅游地产、养老地产等特色地产+项目，也将成为房企制定差别化产品的一个试点方向，帮助企业在融资难的境况下，加快资金回笼速度和效果。

在未来，土拍市场不仅会成为楼市新的发展风向标，还能成为城市成长的力量源。