从承租人角度分析新冠肺炎疫情下商用房租赁合同的履行及争议解决
作者：张焦平律师 陕西瑞森律师事务所
新冠病毒肺炎疫情的爆发和蔓延，对人民生命健康、企业经营生产和社会活动均造成了重大影响。零售、餐饮、娱乐等众多行业遭受前所未有的压力，大量店铺关门停业，大多数商家经营用房系租赁而来，关门就是亏损。疫情对租用商用房屋从事经营的商户带来的影响巨大。在疫情发生时，已签订的商用房屋租赁合同已经处于履行过程中，出租人已经将房屋租赁给了承租人。不可否认的是，疫情的发生以及各级政府所实施的严格管制措施，势必会影响到商用房屋租赁合同的履行，对承租人影响甚大。
全国人大常委会法制工作委员会发言人在2020年2月10日就疫情防控中社会普遍关心的法律问题进行了解答，明确指出，新冠肺炎疫情属于不可抗力!但承租人能否以此为由要求解除租赁合同呢？能否以此为由要求变更租赁合同（本文仅指减免租金）呢？根据合同法的规定和司法实践，有三种情况：
①出租人和承租人在疫情发生后，协商一致即可解除或变更租赁合同（减免租金）。
②出租人和承租人在租赁合同中对解除合同或者变更合同（减免租金）的情形或条件有明确约定，符合约定的情形或条件时，根据“意思自治”的原则，遵从合同的约定。
③符合法定的解除或变更合同（减免租金）的条件。
本文仅从承租人的角度探讨疫情下商用房屋租赁合同法定解除或变更（仅指减免租金）的情形。
一、新冠疫情下，承租人能否以不可抗力为由要求解除商用房屋租赁合同？
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十条对不可抗力做了明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据现有技术水平，对于新冠肺炎疫情的发生，一般人不可预见，且疫情的发生超出了当事人的控制能力范围，不能避免、不能克服疫情所造成的损害。但不可抗力是否就能解除合同呢？
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人只有在因不可抗力致使不能实现合同目的的情形下，方可解除合同。承租人租赁商用房屋的目的就是从事经营性活动，房屋不同的使用方式以及所处的位置（比如陕西、湖北）受疫情及疫情防控措施影响的程度也有显著不同。疫情防控期间，严禁人员聚集，对于部分非生活所需的公共场所进行关闭，比如KTV、电影院、网吧等，而对于防疫商品的生产、超市、药店、仓储等业态政府则号召或要求保持营业。由此可见，疫情对于不同业态的经营者对营业房屋的使用造成的影响明显不同。尽管承租人在一定时期内未能使用房屋，经济受到一定损失，但在国家严格的疫情防控下，疫情得到有效控制，目前全国各地都在复工复产，恢复经营指日可待，那么疫情主要导致了承租人在短期内的经济收益下降，并不必然导致承租人租赁合同目的彻底无法实现。故承租人要求解除房屋租赁合同的请求较难得到支持，但不排除有承租商户受疫情影响出现房屋租赁合同目的无法实现的情况。
建议：对该类租赁合同的解除应持谨慎态度。
二、新冠疫情下，承租人能否要求出租人减免租金？
全国各地的政府部门大多发布了对租用公房减租政策，其中，西安市人民政府于2020年2月8日发布了《有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施（暂行） 》，对于租用西安市、区两级政府以及市属、区属国有企业的房屋，暂定免除3个月房租，对于租赁非国有企业业主、个人房东的房屋，鼓励房东减免房租，由双方协商解决。
网络上也频频出现各地“好房东”，给承租人减免房租，国家市场监管总局也鼓励各地减免个体工商户的房租，包括万达商管、保利商业、美的、红星美凯龙、华润置地、大悦城控股等多家大型商业地产也纷纷给旗下商业项目的商户减租，一起共克时艰。
就租金减免事宜，应属于合同变更事宜，2009年最高人民法院颁布的《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条对情势变更的原则做了规定，情势变更原则确立的法理基础为“公平原则”。当事人从事民事活动应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，但当合同履行过程中出现不可归责于双方当事人的原因发生重大变化，导致双方利益失衡，显失公平的，则可根据“情势变更原则”，法院依照一方当事人的申请，可以适用公平原则重新对双方利益进行调整。需要注意的是，适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，根据公平原则，合理调整出租方和承租方的利益关系，共同承担不利后果。
本次疫情发生后，势必会有大量租户提出减免租金诉求，能否减免不能一概而论，需要根据租赁房屋受疫情影响程度、影响持续时间等因素综合考量。但如因疫情导致承租方无法正常使用租赁用房，经营遭受损失的，可以考虑适当减少租金，但不宜免除租金，因为疫情属于客观的突发事件，并非出租方原因，从公平原则出发，双方应共担损失。
建议：承租方积极与出租房协商，互相理解，共渡难关！同时收集固定因疫情影响导致房屋无法使用的证据，协商不成时，建议申请人民调解委员会进行调解或向法院提出诉讼。
三、法院对新冠疫情下此类合同纠纷审判的意见
全国各地多家法院对依法审理新冠病毒疫情防控期间的案件作出了指导意见或通告：
①重庆市高级人民法院《依法防控疫情与保障经济社会发展十二条措施》提出：鼓励合同按约履行。办理因疫情原因引发的买卖、租赁、旅游、餐饮、运输、建设工程等合同纠纷时，把促成诚信交易、稳定经济秩序作为重要考量，鼓励合同按约履行，以合同关系稳定促进经济关系稳定。受疫情影响不能按约履行的，引导当事人协商变更合同，采取替代履行或延迟履行等方式履行合同义务。按照不可抗力相关规定，根据疫情造成合同义务履行障碍的具体情况，部分或全部免除相关当事人的合同责任。
②浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》的通知提出：租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。
③四川省高级人民法院《关于充分发挥审判职能作用为打赢疫情防控阻击战提供有力司法保障的指导意见》提出：强化涉疫情合同纠纷的双向保护。因受疫情影响，导致厂房、场地承租人经营受损，承租人请求出租人减免租金或者提前解除租赁合同的，要结合具体情形进行判断，尽可能促进租赁合同继续履行。对于买卖、建设工程施工等领域发生的合同纠纷，确因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施导致合同不能履行或者不能及时履行，或者因疫情影响致使合同当事人不能履行或者不能及时履行的，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定，妥善处理当事人减免违约责任的主张。对于因疫情导致按原合同履行对一方当事人权益有重大影响的合同纠纷，可以根据具体情况，进行利益衡平，公平处理。
④广东省高级人民法院《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》提出：妥善处理合同纠纷。因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。
⑤江苏省高级人民法院《关于为依法防控疫情和促进经济社会发展提供司法服务保障的指导意见》提出：依法妥善审理与疫情防控有关的合同纠纷案件。合理认定疫情对合同履行的影响。因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，适用合同法关于不可抗力的规定处理。合同成立后因疫情形势或防控措施导致继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人起诉请求变更或者解除合同的，可以适用合同法关于情势变更的规定，因合同变更或解除造成的损失根据公平原则裁量。对于因疫情防控导致的建设工程施工合同、房屋租赁合同等纠纷，当事人就相关责任、损失承担有明确约定的，除法律、法规以及疫情防控政策另有规定的，应当依照当事人的约定处理，一方当事人事后以公平分担等为由反悔的，不予支持。
⑥内蒙古自治区高级人民法院《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》提出：因不可抗力不能履行部分合同或者全部合同义务的，部分或者全部免除责任。双方当事人均尽到了因疫情发生可能给合同一方或双方造成损失的相关注意义务，但一方当事人在知道疫情前已经为履行合同做了必要的准备，且损失无法挽回，针对损失的成本部分，应结合个案情况由双方当事人合理分担。
⑦广西壮族自治区高级人民法院民二庭《关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见》提出：因疫情原因或者政府及有关部门实施疫情防控、应急措施，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条的规定处理。
⑧广州市中级人民法院《关于充分发挥司法职能作用 服务打赢疫情防控阻击战的意见》提出：妥善审理民商事案件，正确适用不可抗力和情势变更规定，对履行合同方主张（或抗辩）因疫情防控导致的劳动、旅游、买卖、租赁、建筑工程施工等民商事案件，正确适用不可抗力和情势变更规定。疫情防控对当事人履行交付货物、提供劳务等合同义务而在生产、运输等环节造成不能克服障碍的，适用不可抗力规定处理；疫情防控虽不成为当事人履行义务的障碍，但义务的履行对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，适用情势变更规定处理。
⑨湖北省高级人民法院《关于充分发挥审判职能 为新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控提供司法保障和服务的意见》提出：依法审理好合同纠纷案件。当事人主张根据新型冠状病毒疫情原因减免违约责任的，人民法院应当予以审查。确因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。由于疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，进行利益衡平，公平处理。
通过梳理：根据各地法院审理新冠疫情期间民商事案件的意见，以鼓励并引导当事人继续交易为原则，不鼓励解除合同，对于却因疫情防控而导致的经济损失，一般根据公平原则裁量，平衡各方利益。
疫情终将过去，生活仍要继续，出租人与承租人在房屋租赁期间遭遇了疫情，应当多协商，多沟通，共同携手，共克时艰，为创造更好的营商环境共同努力。
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