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恕我直言，法律堵不住这“停贷潮”
The following article is from 明律如是说 Author 陈明东耳西来
开篇引言
夏天来了，冰箱里长出了西瓜和冰激凌，烂尾楼盘里却长出了一张一张又一张的强制停贷告知书。
据统计，截止2022年7月12日，全国至少有52个烂尾楼的业主宣布强制停贷了。
每一张停贷告知书背后都是成百上千个名叫“业主”却迟迟等不来自己房子的“伪业主”、“苦逼业主”。
在炎热的夏天，他们在四处求助无门，多次维权无果后选择抱团取暖，发函昭告天下：我等的复工还不来，我等的房子还不明白，寂寞默默沉没沉入海，房子不在贷款还在。SO，俺不玩了，如果不尽快开工尽快交房，俺就不还贷了！
一、停贷潮，其实不是一个法律问题
有人建议我写篇停贷事件法律分析的文章，对此我是拒绝的。因为我认为，这个貌似是法律问题的停贷潮，其实根本就不是一个法律问题。
▋ 这事情，其实在法律方面几句话就能讲清楚的：
1、业主发停贷告知书不是违约行为，到期了真的停止归还贷款才是违约行为。
2、有两个法律关系存在：业主和开发商的房屋买卖关系；业主和按揭银行的借款关系。
3、买卖合同里，楼盘烂尾不交房或交房延迟是开发商违约；借款合同里，不还贷款断供是业主违约。
4、停贷断供后，银行可以告业主违约，要求还贷付息，胜诉几率很高。
所谓按揭买房其实就是你和银行借钱买房，房子最后你可能没拿到手，但是钱你还是得还啊！把出借人从银行换成亲戚朋友的话，大家可能就比较容易想通了。你借亲戚朋友钱来买房，房子没拿到手，你可以不还亲戚朋友的钱吗？显然不能。
5、业主没拿到房子，可以去法院起诉解除和开发商的房屋买卖合同以及和按揭银行的借款合同，法院可能会判决让开发商来还银行剩余的按揭贷款，虽然几率不是很高。
法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条。
▋ 类似判例：（2019）最高法民再245号判决书、(2021)辽01民终19779号判决书、嘉兴市中级人民法院官网《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院: 剩余贷款由开发商还》的案例报道。
▋ 裁判逻辑：开发商直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由开发商将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，房屋买卖合同司法解释第21条并没有改变开发商与购房者之间谁来给银行还款的责任（还是购房者还款）, 只是基于还款便利性和避免讼累的目的而设立了该规定。
停贷法律方面的权利义务、裁判口径大致就是这些了。如果详尽写写，细化深挖一下，写个油光水亮法言法语的三五千字很轻松的。
二、非法律方面的几个关键词
然而，法律虽然不可或缺，但法律确实并非是万能的，尤其是这件事情上。我觉得停贷这件事情上，当事人（业主、开发商、银行）都操起法律武器按部就班中规中矩地PK团战大混战的可能性并不大。
所以本文我还是谈一下非法律方面的几个关键词——
关键词一：高房价
▋ 买房子为啥要贷款呢？主要是因为房价太高了，购房者无力或不愿全款买房。
楼盘为啥会烂尾呢？因为开发商没有资金或抽走挪用了资金。高房价会倒逼楼盘开发成本的上涨。楼盘开发需要较长时间，上涨的开发成本会让资金不足的开发商原有预算出现缺口，出现烂尾。
高房价还会推动促使资金相对充足的开发商，用10亿元的钱来处处开花盖100亿的楼盘。因为好赚钱嘛，所以就有了挪用A楼盘资金去开发B楼盘的事情。
吃相更难看的是老板、实控人、股东、高管、相关利益群体把楼盘开发资金“落袋为安”，分掉了。
因此，停贷事件的两个基本元素——贷款、烂尾，都和高房价有点儿纠缠不清的暧昧关系。但是，黑色幽默的是，要解决或化解停贷潮，又必须维系高房价。
请注意停贷告知书里都讲到了“希望复工希望交房”，也就是说业主的本意仍然是拿房，而不是赖掉银行的贷款。这也从另一层面说明，房价比业主贷款获批时有所上涨，业主宁愿要房，也不愿意退款。
如果房价大幅下行，别说烂尾的没拿到房的业主，就是拿到了房的业主也会断供的，因为房子不值钱了啊。贷款300万，市价150万，那还还个毛线啊？索性断供好了。
反之，如果房价看涨，业主对房屋有所期望，就宁愿等着耗着，也要想方设法要房子保房子。此时，业主擅自停贷断供的几率就很小。
▋ 十几年前，有好一阵子，上海房价走低，一位老伯找我打官司。他想解除合同退房，什么噪音、朝向不好、自己还不起贷款等，找了一大堆理由。
官司打到法院，开发商死活不同意解除合同退房，我方调解时表态让开发商扣个十几万再退款给我们，开发商也不同意。开发商怕房子一直贬值，卖不出去，砸自己手里了。
一审我方败诉后，老伯也没上诉。他还劝我把他这个房子买下来，可以在给开发商的优惠价格（少十几万）的基础上，再给我让七八万。讲真，这个价格约为市价打八点几折了。
我一则当时没钱，二则也觉得房价在走低或盘整，就拒绝了老伯的提议。
没想到仅仅过了半年，房价就起来了，我也刚好赚了一些钱，我就又联系老伯，问前一阵子他和我说的那件事儿还能不能操作？
老伯义正辞严地说：“做人要讲信用，一口唾沫一个坑！自己买的房，自己签的合同，自己贷的款，砸锅卖铁也要履行的！我还是自己受苦受罪还房贷吧。”
▋ 所以说呢，停贷事件要想解决，高房价是基础。
只有高房价，业主才不会轻易断供；只有高房价，开发商才好拿没建成的楼盘去讲故事去融资去找人接盘；高房价也会让银行心安，一想想自己只贷出去300万，抵押物市价却有800万，那这笔贷款银行就不会亏，不管业主停贷断供与否。
解铃还须系铃人，高房价埋下的因果，最终还得指望高房价来救场。
但是房价能一直上升，不受地心引力的影响，永不见顶吗？
肯定不能。但现在的大环境确实容不得房价大幅下跌，方方面面都是。
关键词二：量变引起质变
▋ 如果一个楼盘1000户业主，8户停贷断更，这就是单纯的法律纠纷。
银行十有八九会拿下这几个业主，反了不成？
法院、政府方面也毫无思想压力，该咋办就咋办。
此时——法院：法治社会，依法办事。政府：和谐社会，得考虑大多数人的处境与感受。
▋ 如果一个楼盘1000户业主，888户停贷断更，这就是民生问题、社会问题。
银行不会轻易就去起诉这些业主，就算银行想拿下这888个业主，法院、政府也不答应。反了不成？
法院、政府方面有点儿思想压力，该咋办就咋办。
此时——法院：这么多案件，你想累死我们啊？你给法官发加班费吗？政府：和谐社会，得考虑大多数人的处境与感受，稳定压倒一切。
如果再有舆论跟风关注，那这888户业主就肯定是“受害者”无疑了。
量变引起质变，数量到了一定程度，事件性质也会变化的。
▋ 如果一户业主欠银行200万房贷。
此时——银行：催收、发函、罚息、起诉、执行、上征信，一个都不能少。
能让你舒舒服服活着？借钱不用还吗？
▋ 如果一个开发商欠银行20亿贷款。
此时——银行：贵单位还有什么困难？尽管提，再借5亿输个血可好？
量变引起质变，欠钱欠到一定数额，就能享受超级VIP待遇了。
实在不行，刑事案件、个别人员、出国、正在调查、严惩不贷等，你懂的。
关键词三：醉翁之意不在酒
▋ 大家可以看一下这好几十家停贷告知书的抬头函告单位的顺序，很有讲究：政府、房管局、央行、银保监局、贷款银行，几乎都是这样的顺序。
和停贷告知书法律关系最密切，受影响最大的单位是哪家？
是银行，但银行排名最末，微不足道。
和业主利益关联最大，工地复工交付房屋的第一责任人是谁？
是开发商，但开发商不配拥有姓名，压根就没出现。
▋ 直率一点儿说，这就是一份发给政府看的告知书：你管管“我们的家园”吧，你让你家房管局管教管教不听话净惹祸的开发商那小子；你让央行、银保监局给你家放出去到市场上锻炼的贷款银行那小子捎个话，咱贷款先停一停，中不中？
停贷告知书的逻辑其实是这样的：
1.贷款银行违规发放贷款；2.贷款资金违规划入非监管账户；3.预售款资金监管银行未履行资金监管义务。
这几条停贷理由的矛头都是对准了烂尾楼业主的债主——银行。业主们的要求是楼盘复工交房，解决烂尾楼问题。
那么问题来了，银行有资格有能力让开发商的楼盘复工交房吗？
没有。银行管不着开发商。
停贷告知书这些话和要求，名义上是说给银行听的，实际上就是给政府看的，希望政府能管一管这事。
就这么一份不遵循法律逻辑的停贷告知书，我凑上去分析什么法律关系法律风险，有劲儿吗？至于吗？
三、这其实是一个民生问题、社会问题
发停贷告知书的业主十有八九在赌，赌政府不会在开发商自顾不暇自身难保的当下，不会放任不管烂尾楼盘，不会不救市不维稳，不会不在意社会舆论。
打官司？老百姓还没想闹到那一步呢，除非政府真的不管。
可能吗？
法律层面上来讲，房子烂尾了没拿着，业主应该起诉开发商，解除合同、退回已收房款、承担违约责任，稳赢的。
但在高房价，开发商偿付能力明显欠佳的当下，这种最名正言顺理直气壮的方式已经被业主们首先排除了。拿钱是不可能拿钱的，只能去拿房子了。
拿房子，房子还没盖好，开发商没钱了。那就让人说服命令开发商继续盖房子，或者换个开发商来盖房子。这种事情银行、法院、开发商自己都办不到，但政府应该能办到。
无论合不合理，合不合法，我老百姓倾尽所有买的是房子，而不是烂尾楼。抱团停贷，百姓发声。
然后呢，这就是个民生问题、社会问题了，政府不管也得管，然后问题就有可能解决了。
所以呢，这根本就不是发给银行的停贷告知书，这就是发给政府的督促限期整改的通知书。
所以呢，这事儿就不是一个法律问题，这就是一个民生问题、社会问题。
当事人面临钱房两空的大困境，生活都要被压得喘不过气了，此时的民生问题比法律问题更明显。
所以，分析法律关系法律风险什么的，在此刻，其实很无力。法律不是解决此事的最佳选项。
身为法律工作者的明律，却从非法律角度（简称“非法”）写了一篇解构法律的文章，也是呵呵呵了。