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脱欧后买进的伦敦房产, 今年9月刚刚卖出, 能赚到钱吗?

2017-09-21 英伦投资客 英伦投资客 英伦投资客

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文|英伦投资客


投资伦敦房产,去年11月买进,今年9月刚刚卖出,还能赚到钱吗?


脱欧公投后,伦敦房价到底跌没跌?


最近几天就发生了这么一笔交易,这笔交易的买进和卖出都发生在英国脱欧公投(2016年6月23日)之后,我们可以将它作为一个案例,看看脱欧到底对伦敦房价造成了多大影响。


2017年9月18日,港交所上市的中国投资公司——太和控股发布公告称,已经将持有的西伦敦写字楼物业10 Hammersmith Grove正式售出,买家是中东投资者Blue Horizon Investors,成交价为1.12亿英镑(约合11.84亿港币,9.98亿人民币)。



太和2017年9月18日公告:1.12亿英镑出售

一直有关注英伦投资客的读者应该会有印象,太和控股去年2016年11月24日才从英国私募基金Brockton Capital手中买下这栋楼(10亿买下白金汉宫旁豪宅之后,太和英国买楼再下一城9亿收购伦敦写字楼),当时的收购价是1.035亿英镑(约合10.35亿港元,9亿人民币)


太和2016年11月24日公告:1.035亿英镑买入

10 Hammersmith Grove大楼外观


大楼位于西伦敦,地址为10 Hammersmith Grove,靠近Hammersmith地铁站


目前大楼全部租出,租户除了底层餐厅之外主要以传媒公司为主(包括Philip Morris、Fox、UKTV、Accor等),建筑面积为12.27万平方英尺(约为1.14万平方米),每年租金收入560万英镑,按照最新售价计算,租金回报率为5%,属于非常优质的房产物业。


可以看到,一年时间不到,太和迅速抛售伦敦物业。


因为中国资本现阶段比较敏感,博主这次不会分析买卖背后动机,感兴趣的朋友可以私下沟通。


回到交易本身,这确实是研究伦敦房价走势的一个好案例,大楼的买进卖出都发生在脱欧公投之后,期间甚至还发生了提前大选、恐袭等一系列负面事件,并且大楼是由中国资本从英国资本手中买下,再卖给中东资本,价格的公允性上也值得参考


剔除前前后后的交易时间(商业地产交易时间一般较长),太和持有大楼的时间大概只有半年左右,半年时间里大楼的价格从1.035亿英镑涨到了1.12亿英镑涨价850万英镑(约合8925万港币,7565万人民币),虽然没有国内房地产的收益那么夸张,但也足以粉碎脱欧公投后伦敦房价大跌的传言。


另外值得一提的是,这栋大楼在太和之前还有一次易手,也发生在脱欧公投之后。


2016年7月18日,英国私募基金Brockton Capital趁着脱欧公投后英国大型地产基金因为客户赎回而不得不割肉优质资产七家英国地产基金暂停赎回,50亿镑地产项目将重回市场),以8900万英镑的价格从英国大型资产管理公司Aberdeen手上买下了这一物业,仅仅四个月之后,以1.12亿英镑的价格转售给太和涨价幅度达到2300万英镑


英伦投资客去年7月8日文章《七家英国地产基金暂停赎回,50亿镑地产项目将重回市场》节选:2016年7月份,英国脱欧效应刚刚发酵,投资者纷纷要求撤出资金,基金赎回金额明显提高,随着保证金不断减少,大型开放式地产基金们只能通过抛售优质地产物业才能完成资金提取需求,Brockton Capital正是在这个时候瞅准时机买下了10 Hammersmith Grove大楼。


英国大型资产管理公司Aberdeen降1100万英镑,割肉出货10 Hammersmith Grove大楼


画一张流程图,看得更清楚:




这个楼1亿英镑的体量(可以说是流动性较差的体量),又恰好撞上脱欧带来的不确定性,一年多一点时间里却经历三次快速倒手,价格竟然还涨了。不得不说伦敦房地产的流动性的确不错,无愧“地产银行”的称号,基本上可以做到像银行一样随时存、随时取。



*图为“投资强度指数”排名,伦敦连续第三个季度位居前列;慕尼黑、悉尼和奥斯陆分别位列二三四名,中国城市中只有不受外汇管制的香港上榜排在第十四位。


“投资强度指数”是评定房地产市场流动性的有效工具,也是反映一座城市总体“健康状况”的重要晴雨表,上图最新的“投资强度指数”报告显示,伦敦房地产市场的流动性和透明度在全世界排名第一


脱欧公投后,伦敦房价走势到底如何?


去年脱欧公投后,不仅英镑一泻千里,关于伦敦房价大跌的传闻更是此起彼伏。


英镑我们看的很直观,脱欧公投后一直上上下下,这两天因为央行的加息暗示,一度还冲上了脱欧公投后的最高点(刚刚,英镑突然暴涨,央行要动手了)。


至于伦敦房价,博主在之前的文章里也有过分析(伦敦九榆树的困境:当过度开发遇上投机者离场):


事实上,相比脱欧,印花税新政对伦敦房价的影响更大,但这个影响主要集中在豪宅市场。一些短期投机客因为不看好未来一两年豪宅市场的楼花炒作空间,开始逐渐退场,进入到总价较低、且伦敦本地人能够负担得起的刚需市场



图为PwC对英国统计局数据进行分析后,做出的房价预测


因此,虽然伦敦总体房价上涨趋势较脱欧公投前有所减缓,但绝对不至于大跌伦敦2014年统计的平均工资就达到40,752英镑,高工资和高就业率依旧支撑着刚需市场。按照工资的5.5倍进行贷款的话,夫妻两人能够轻松贷到45万英镑左右,加上一部分首付,通勤圈、刚需价位的房子依然非常抢手。



英伦投资客延伸阅读:

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