究竟是否值得为房产投资上保险？我用过去10年的真实数据告诉你答案丨创富实战

这是澳洲房产大全

第 1473 篇原创文章

第 101 篇 创富实战 专栏

夫妻如果暂时不想要孩子，往往会使用避孕套等避孕措施，做好风险防控。可是有一天，当你正需要避孕套的时候却发现用完了，情急之下拍脑袋算算“安全期”，感觉应该没问题……可是，就这样意外怀上了……

这就是我和太太去年怀上二胎的经历。

房产投资领域里，你做好风险防范了吗？你有没有感觉自己没那么容易“中奖”？

在澳房俱乐部®的教学中，我一直很强调房产投资领域里的风险防控。其中一个风险防控的要素就是为房产投资项目配置合适的保险。

保险公司与购买保险的客户之间，实际上是一种对赌关系。如果你买了保险，没有出险，那么保费就归保险公司所有，但一旦出险，保险公司就需要按照保单条款进行赔付。

保险公司当然已经把概率、风险和保费算得很清楚，他们是绝对的赢家。

但是，为什么我们仍然要买保险，甘愿做这个“输家“呢？ 

主要原因是出于现金流的考虑。

你可以选择自我保险，即保留一大笔存款应对各种需要用钱解决的意外，例如房客欠租、房屋损坏、房屋造成他人人身或财产损害等；

你也可以选择每年向保险公司支付一笔保费，从而一定程度上降低自己的存款储备要求，资金可以投入到创造财富的活动中去。

回顾我自己过去10年所参与的房产投资项目以及我给澳房俱乐部®的高级会员一对一私教辅导的房产投资项目，我发现保险还是能够起到很大的风险对冲的作用的。

我今天想回答的一个问题是：就只看我自己能掌握的真实历史数据，为房产投资项目买保险，究竟是否值得？

如果你只有一两套投资房，为它们买过保险，持有时间也不算长，那么你也许很难有一套比较完整的保险概念。

当你操作了10个、20个、30个房产投资项目之后，并且经历了若干次保险理赔经验之后，那么你对房产保险就会有一个更加完整的认识。

以下是我回顾我所操作过的房产投资项目在过去10年的房屋和房东保险的开支和理赔情况：

以上统计针对的物业类别包括独立房、整栋公寓楼、单个公寓和空地。

• 独立房和整栋公寓楼的保险一般包括针对建筑物的保险以及针对租客和房东财物的保险。

• 对于单个公寓来说，我们作为业主一般只需要买房东保险，以上没有统计物业管理费内所包含的针对房屋建筑物保险。

• 如果是开发用的空地，只针对开发建筑前空地状态下的风险（如陌生人擅自进入空地内不小心受伤了），以上统计不包括针对建筑工程的任何保险（一般已含于建筑合同价格内）。

• 有些物业已经出售，从买入、加工到出售整个过程，没有出险，所以虽然统计时长10年，但并不意味着1处物业持有了10年。

好，光看以上真实统计，保险开支12万澳元，保险公司赔付了24万澳元，似乎是100%的回报率。就我自己的经历来看，为房产投资上保险，还是非常必要并且非常值得的。

这些物业当中，也不乏多年没有出险的。我们为它上了保险，物业没有出现任何意外损坏，租客多年来也没有欠租或者故意破坏。

如果你幸运地持有的物业都是这样的情况，那是当然是最好的，你支付的保险费虽然一去不复返，但是却维持了保险公司的运营，以及帮助了其他遇到物业出险情况的业主。

那么，究竟我们都经历过什么类型的保险赔付呢？我总结为以下几类：

1

租客欠租与租客故意或无意破坏房屋

有几十年房屋管理经验的租房中介会告诉你，申请租房时材料再好，入住后多年表现再好的租客，既按时交租，也维护好物业，可是，只要有任何意外的发生，例如家庭成员受伤、死亡、失业、被诈骗或者离婚等事件出现，以前再好的租客都可以突然间变得很差。

如果租客没有比较大的存款应对各种意外事件，那么他们现金流出现问题之后，首先停止的开支就是房租。当生命中有其他更紧急更重要的烦心事要出的时候，维护物业当然就不是他们的首要任务了。

租客有没有生气、悲伤等极端情绪？也许一不小心扔了个东西，或者一拳打到墙上，没想到墙壁就这么轻易地出了个破洞了…… 小孩把地毯搞脏了，总以为将来有一天会找人来做个深度清洁，可是那一天没到来之前，已经连房租都交不起了……

租客欠租与房屋破坏往往是在一起的。租客因为经济上出现问题，对房屋造成的破坏也没有钱去修复了……

当保险公司受理这类事件的理赔案时，他们会先赔偿租客的欠租，然后安排维修报价。

也许你会担心从租客离开、到房屋维修报价、到房屋真正维修好了、最后到再次找到租客这段空租时间的租金损失和现金流问题。

但你不用担心，大多数的投资物业保险都已经包含了针对这个空租期间的租金损失。 

从我们实际的理赔经验来看，保险公司派人上门验房、定损、写报告、找报价的过程是漫长的，可以一拖就拖几个月到半年，我们最长经历过的房屋损坏评估时长是11个月。

这11个月里，房子是空着的，保险公司委托的第三方相关服务供应商的延误所造成的租金损失，最终都是由保险公司负责的。

2

 暴风雨对房屋的破坏

暴风雨可以造成很多破坏，它可以让大树枝干倒下从而压坏房屋，它可以破坏屋顶从而让水进入屋内，它可以让街道一下子多了很多雨水无法排走从倒流进入房屋内，它可以让挡土墙倾倒……

我们的一处装修项目曾于遇上过一次暴风雨，挡土墙倒下来了。

申请理赔的时候，保险公司告知我们说挡土墙是不包含在承保范围内的。我一看到保险公司这样的答复，就马上查阅保单政策条款。挡土墙retaining walls果然不在承保范围内：

如果暴风雨破坏的是屋顶以及排水管，导致大量雨水直接进入房屋内部天花和内部墙壁，最终造成天花、墙壁甚至地面的损坏，那么保险公司是愿意赔偿的。

雨水也可以从地面进入房屋内部，从而导致房屋地面材料的损坏，包括地毯以及地毯下方的木地板。

3

陌生人故意破坏

房屋的损坏不一定是租客造成的，也有可能是由陌生的第三方造成的。例如，有人故意向房子扔石头，破坏了房子的外墙、玻璃等，有贼破坏门、窗、屋顶等，这些都是房屋保险承保的范围。

房屋遭到第三方破坏的时候，并不是追究租客的责任，毕竟他们也是无辜的，他们也许外出后，回家就发现门坏了，窗户坏了……

凡是涉及故意破坏的，保险公司一般要求房东报警然后提交警察报告编码给保险公司。 

如果房屋是空的，例如上一个租客离开了，下一个租客还没有入住，这段时间房屋被人撬门入侵了，那么保险公司会要求业主紧急做防止损坏恶化的工作。

例如，尽快换门锁，尽快把被破坏的窗户玻璃填补上，哪怕是暂时用木块盖住窗户也行，前院用临时围栏拦起来等，反正就是防止更多的陌生人轻易地再次进入该物业范围内。

保险公司对于这些紧急措施的开支也是会负责的。

除了以上这些常见的可能出险的问题，有些业主很不幸地甚至遇到火灾。

我所知道的房产投资者同行中，其中有两位是遇到过投资房被烧毁的情况的，虽然没有任何人员伤亡，但是房屋是被定位全损了。

因为赔偿金额巨大，其中一位同行跟我说，保险公司居然委托了私家侦探调查这个案子，认真审核看房东有没有过错，幸好他不怕被查。查了之后保险公司没有发现任何漏洞，于是他仍然获得了针对房屋重建费用以及租金损失的赔偿。

澳房俱乐部®的高级会员中，最近今年早些时候其中有一位遇到了公寓内部水管自然破裂而导致全部地板的损坏。她咨询了房产过户律师问能否让物业管理公司负责维修和赔偿，居然得到否定的答案。

于是她问了我的意见，期望获得不一样的答案。我从一个房产投资人的角度给出的意见是，这完全可以向公寓楼的保险公司索赔。

最后，经过一番的商议，她通过物业管理公司成功地让保险公司赔偿了4万多澳元，这还包括她短租生意的损失。她拿到赔付的现金后，找到便宜的地板公司重新铺设地板，花了不到1万澳元。

所以说，千万不要以为房产投资就是买套房出租这么简单，在实际运营过程中，有很多事情需要处理。你当然不希望这些“破事儿”的出现，但是你必须对各种常见风险做出提前准备。

最后，我要提醒广大读者的，是大多数保险公司不提供自动续保扣款服务，需要你每年手动付费续保。千万不要忘记续保，否则之前再好的保障，也有可能因为保险中断而功亏一篑。

- End -

往期作者文章

点击文章最下方“阅读原文”，可查看往期精彩内容。

Richard He