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第 1483 篇原创文章
第 3 篇 商用地产 专栏
大家好！我叫Helen Tarrant，今天我是在昆士兰Townsville 给你发这个视频，我的工作让我机会去很多不一样的地方，去看全澳各地的商用物业。今天我要给你讲3个最基本的商业物业概念。
很多人不知道什么时候下手来投资商用物业，因为一方面是知识不够，另一个原因是旁边没有人带他，第三是他的周围的人和市场上没有这些投商业物业的资料和课程。就是因为这3个大原因，大部分的人都投资住宅物业不投商业物业。因为商业物业对很多人是很陌生的。我将会每两个星期给你出一次视频，更深一步让你理解什么是商用物业？什么是最好的时机来投商业物业？市场现在是什么情况？
第一是现金流策略。为什么投商用物业？是因为因为它会给你很好的现金回报。第二是自然增值策略。自然增值就像如果你买了好的区域，或者有很好的租客，或者他有很大的增值潜力，这样的区域你投资后就后有很大的增值回报，你可以让你再买下一个物业。第三是人为增值策略。这一策略人需要你自己有精力，有时间，还有最基本的要理解商业物业的概念和市场。想在很短的时间给商业物业的增值，那么你要理解这个市场上投哪类型的商业物业、什么样租金、什么样租客，才能达到20%-40%的回报率。这一策略，是一个专门课程，我们之后会讲给大家。很多人就是不理解到底什么是现金流？我们先来讲透这个概念。商业物业里的现金流是指你投进去的资金一定会有一部分的回报。
比如说你买一个100万的商用物业， 65%贷款是65万，35万是投资的首付，还需要 5万左右的费用包括印花税、律师费、检查费用等，大约5%。
总共投入40万，7%的纯回报率，即7万的纯租金收入，减去贷款利息6%，为39,000每年，正现金流每年为70,000-39,000=21,000。
商用物业为什么叫纯回报率呢?（英文YIELD）这是现金的回报率。
如果你要是买100万的商用物业，它有6%或者7%的回报，意为租金是6万或者7万，这是去掉所有费用后存到你银行里的租金。如果你想要高的现金回报率高， 7-8%要去郊区投，小的郊区镇有一些危险性，大的郊区镇的危险性稍微少一点，城市的危险性是最低的。
你要了解什么是最合适你，考虑现金回报率的时候，一定要考虑它的危险性，这是最重要的。
每个人承担风险的能力都有所不同，如果你不想担风险你要在城里投资。悉尼墨尔本布里斯班比较适合你，回报率在5-6%左右。这样你的正现金流就少了。稍微偏远一点郊区现金回报率在6-7%再稍微偏远的小镇上，有可能只有1万-2万人，8-9%回报率，就能够带来每年35,000-45,000的正现金流。但是如果要是有空租的情况出现，有可能会空租很长时间，这就是你的危险性。选择多少危险性多少回报率？如果想进一步的了解，可以与我约您专属的一对一会议。自然增值是要看懂市场，什么时候？投在哪个城市？你要找到还没有爆发的地方。
找到这样的城市，需要经过什么样子的变化特征才会爆发。比如说，疫情这2-3年能看到布里斯班、黄金海岸、阳光海岸都爆发了。为什么呢？因为昆士兰疫情时最开放的，很多人从悉尼、墨尔本人把钱投在布里斯班、阳光海岸、黄金海岸，还有一些更大的郊区。在我看来，这些郊区就爆发。爆发就是他回报率就往下走了，价位往上涨。现在你再往里投，有些地区已经不能投了，因为他已经到最高峰了。你一定要投要等着它再往下走走再投。 你要考虑一些人们已经没有信心投的地方去投，像墨尔本。墨尔本是在疫情时最不开放，所以很多人现在不想回到墨尔本来投资，其实墨尔本的回报率跟昆省的差不多，但是墨尔本将来会有很大的自然增值潜力。
自然增值爆发需要一段时间，你是否有时间、精力及资金让你来支持拥有这个投资物业？
如果你现在想投悉尼，5%左右的回报率，这已经是高的啦 ，在疫情之前都是3-4%，能达到5%已经是非常不错的；
在墨尔本能达到5-6% 这种大城市里已经算很好的回报率，但是现在利息已是5-5.5% - 6%，如果明年回报率只有5%，那你会不会亏？
但是对于有些人来说，增值是比现金流更重要。
因为他知道增值如果发生的话，会非常快，比每年2-3万的现金流比要赚得多，虽然现在需要自己支付或者是刚好平，但是未来几年的自然增值可以超过8-10年的现金流的钱，他认为这是值得的。
比如买了100万的房子，过了两年以后是值130万或140万或者120万，那么这20万是就赚出来了。
如果每年有3-4万的现金流，这20万等于是7年才能够赚出来。所以有些人觉得这是很值得的，他的目标就是自然增值策略。
资深的房产投资人都会做投资组合，同时拥有现金流的物业和自然增值的物业。它是需要有人为增值的物业，这也是一个很深的课题，需要很多时间来讲解，今天主要讲一下基本概念。
如果买的商用物业是空的，好多人都不想要它，之前我们有一位客户买了郊区发过洪水的物业，非常便宜，买了之后装修再租出去它的价位就上去了，放回市场上卖掉或者再去做贷款。
做人为增值，有时候需要用现金来买这个物业。若暂时是没有现金流，而且也没有租金，因为比较比较破，银行不喜欢贷款。
整个过程有可能是六个月，有可能是12月有可能是24个月，这个过程需要有人带你做，做过几次后你就可以自己来做了。
做人为增值需要有足够的现金流支撑。比如说你买60万的物业，那么你大约需要6万块钱来做装修，差不多10%的比例。另外，还有一些商用物业改造需要时间，你需要做好计算：买进50万-60万的商用物业，将来估价的时候需要至少到80万-90万，这样回报率才会足够高。
如果你要了解更多的商业物业建立投资组合方案，怎么用商业物业创造财富或者现金流或者增值，请关注我的专栏下一次的演讲，或者参加我每月一次的中文的直播。12月我的中文线上直播主题是：《开始商业地产投资10项必知》，是我花了很多时间精心准备的内容，欢迎你们扫码报名收看，学习怎么来投资商用物业。
我希望视频对你们有帮助，让你们能够很快学习到商用物业知识，帮助您投商用物业，按照澳洲人的想法，按照外国人的想法，按照理解市场的想法，理解深一步的市场，迈出第一步，拥有商用物业，如果还需要什么，给我们留个言或者给发邮件amy@unikorn.com.au 。
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