【投资指南】Urbis权威报告！究竟什么才是检验房市的最有效证据？

澳洲房产投资作为最炙手可热的全球资产配置方式之一，各首府城市每周的一次拍卖，是投资人士重要的参考指标之一。

经过了三年的疯狂增长，澳洲首府城市房价现在进入稳健增长阶段，这其实是件好事，因为市场不可能保持长时间且迅速的上升，持续性且无节制的上升是非常危险的。

究竟每周的清盘率提供了什么信息给我们？

所谓的清出率只是列出卖家接受买家对物业出价的百分比，而且高的清出率并不代表房价上升或者下跌，也不代表卖家以一个好或差的价格把物业售出。

很多时，清出率只是代表买家的出价达到卖家的底价而促成交易。

在澳洲买卖房屋，拍卖并非唯一的方式。其实较多人选择的方式是议价买卖，即通过地产中介或者是直接跟业主交易。

根据Core Logic RP Data的数字，以拍卖形式出售的物业仅占全澳房屋买卖的20%左右，其余的80%都是以议价买卖方式出售。

虽然一些受欢迎的地区通过拍卖形式出售会高达90%以上。不过，整体的房屋买卖仍多透过议价方式进行，如果只依赖拍卖清出率，并不能掌握市场的全面情况。

空置率才是检验市场的最有效证据

对新建住宅的需求主要是由家庭数量增长决定的，而家庭的增长决定于人口的增长。房价增长的根本因素供需决定了空置率、租金、价格。

根据澳洲政府、投资者的第一投资风向标——Urbis最新统计数据显示：

悉尼1.8%

截止2016年6月，新南威尔士州为住宅供不应求最严重的州，体现在悉尼最低的空置率，目前要求出租的悉尼房子平均价格是 520澳元每周，要求的租金比年初上涨5%。

6月份，悉尼中环的房子出租空置率是1.7%， 外环的空置率是2.1%，内城一带的房屋出租空置率非常低，仅为1.5%而已。

另外，今年1季度约有三分之一（31.9%）的房产转手价实现翻番。与此同时，有90.8%的二手房卖家获得收益。

悉尼顶尖教育资源在驱动其房价上的影响力越来越大，加上澳洲永久产权，这就意味着在悉尼，尤其在国际名校区拥有房产相当于拥有了世袭最稀贵的资产，还能实现孩子海外“零成本”留学。

墨尔本2.1%

根据Urbis权威机构的数据显示，墨尔本的空置率仅仅为2.1%，远远低于传说中泡沫的警戒线。所以，墨尔本整体的地产，并没有处于泡沫之中。

但是，我们在选择物业的时候，需要更加小心，尽量选取本地知名大型开发商的项目，降低风险。

墨尔本(Melbourne)是澳大利亚的第二大城市，曾连续多年被联合国人居署评为最适合人类居住的城市。

除了宜居的环境之外，墨尔本的投资回报率也十分可观，房价在10年足足涨了两倍，而且出租收益十分高，升值空间巨大。

根据墨尔本政府2014年7月发布的《墨尔本规划》，墨尔本的人口将于2053年之前超过悉尼并取代其成为澳洲最大城市。

布里斯班1.9%

Urbis最新数据显示，作为首府城市，布里斯班的房屋空置率呈现出“健康-趋紧”的状态，这意味着当地房屋需求量的增长正在加快步伐，空置率正大幅收紧，供求关系的不平衡状态还在进一步加剧。

Urbis此次调查采样涉及3485个公寓，覆盖了布里斯班内环20多个新项目，结果显示，虽然在建公寓攻击强劲，但是房屋空置率已经下降到历史新低1.9%，Urbis的专家强调，这个数字暗示了布里斯班出租公寓依然较为紧俏。

作为一个正在成长中的具有现代化气息的、先进的世界级都市，布里斯班正在发挥他在全球舞台上的影响力，而这种影响力正在使当地房产市场受益。

近年来G20以及2028奥运会主办城市的竞选等众多国际化步伐为布里斯班赢得了政府更多的城市基础建设翻修等项目支持。

至2031年，"昆士兰基础设施建设计划"将斥资超过1,342亿澳元用于以布里斯班为核心地区的昆士兰州东南部地区的基础设施建设，预计2031年布里斯班就业预计增加50%。

新州地产业协会主席John Cunningham认为，虽然很多新的楼房上市，但是他们预计，悉尼内城区的房子出租还是很容易的，房东目前还是能不断地增加租金。

除了内城区，提供了大量就业机会，并且配套相对完善的中环城区也是租客不断，租客们非常愿意给多一些钱，租设施完备的公寓房，他们非常希望租的房子可以徒步就能到公司的办公室。

SQM的董事总经理 Louis Christopher认为，除了悉尼，现在也看不到任何的证据表明墨尔本的空置率有上升迹象。虽然墨尔本的房子出租空置率稍微高于悉尼一点点，不过，担忧悉尼和墨尔本的房子空置率高是不切实际的，只要澳洲人口增加，政府不收紧移民，刚需长期存在，房价不可能出现大幅下跌。

澳洲是全球都市化程度最高的国家，前三大城市分别为悉尼、墨尔本与布里斯班，近几年海外置产方兴未艾，不少亚洲买家都优先锁定三大城市。

根据《The CoreLogic RP Data》报告的数据，过去近20年，悉尼房价累积增长330.1%，墨尔本房价累积增长421.4%，布里斯班房价累积增长259.4%。

澳洲房价是稳健升值而非爆发式的，投资置业澳洲应该做好中长期投资打算，做到投资收益最大化。

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