交接时物业费未收清，能否拒绝退出｜西安物管条例明年实行

◆改变住宅用途需经利害关系业主同意

◆共有道路规划停车位场地占用费属于全体业主

◆电梯间经营收益应当补充住宅专项维修资金

◆不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出

备受关注的《西安市物业管理条例》经省十二届人大常委会第30次会议审议后表决通过，并将于2017年1月1日起施行。物业管理、居民维权、业主大会等一系列困扰业主的问题也将随着新条例的颁布施行得到有效解决。

业主可成立业主大会选举业委会进行自治

生活中，因为一些物业公司和建设单位的不配合，往往导致小区业主委员会难以成立，给业主维权带来了一定难度。

对此，《条例》明确，物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的，或者首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的，均可召开首次业主大会会议。

建设单位应当在15日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数5%以上联名可以书面告知。

同时，条例规定在业主委员会无法及时成立的情况下，新增设的物业管理委员会也能协助业主掌握维权的主动权。

不得擅自改变物业及公共建筑用途

如今，许多居民楼里开设了麻将馆、私房菜或是小饭桌等经营性场所，给同楼居住的业主生活或多或少地带来了一些影响。

对此条例明确：业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。

对小区内共有车位的收益归属以及人防设施的使用、收益等问题，条例明确：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位在销售物业时，应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。

不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出

对于新老物业交接不畅的问题，条例规定：物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满7日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

共有道路或场地上设停车位 首先业主得同意

《条例》规定：占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。物业管理圈。业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。

对于业主关心的上述规定，首先要认定何为共有道路、场地，根据《物权法》73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这些区域范围内是否可以停车，停车如何收费，均应由业主大会或业委会决定。

实际生活中很多小区前期规划的停车位不够用，如果想用共有道路或场地增设停车位，需经业主的同意。

利用共用部位、共用设施设备经营 业主所得收益主要用于补充专项维修资金

现实中，小区内利用电梯间、公共场地等共用部位、共用设施设备进行经营的行为十分普遍，但公共收益收支主体不明确、收支情况不透明，很多业主并未享受到公共收益。

对此，条例明确利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业保修金与住宅专项维修资金有什么不同？条例规定，建设单位应当依照国务院及其建设行政主管部门的规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登记前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。

而住宅专项维修资金是指用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。

建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。否则，由物业管理行政主管部门责令限期移交；逾期未移交的，处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

延伸阅读：

历时17年，四次修订，新《西安市物业管理条例》在11月24日闭幕的省十二届人大常委会第30次会议上被批准，条例将于2017年1月1日开始实施。

业主大会难召开 业委会难成立

对物业不满意，想换掉物业又换不掉;物业收费是否合理没人监督;公共设施需要维修，大修基金使用难……这些都是小区中常见的问题，条例的修订为解决这些问题提供了法律依据。

但需要注意的是，想要维权，首先得召开业主大会。现实中还有一大难题是业主大会难召开，业委会难成立。

西安市人大常委会法工委工作人员说，立法调研中了解到，小区成立业委会难，主要难在两个方面：一是业主自己很难提供筹备业主大会所需资料，二是西安开发区范围内的小区，因为原有法律没有赋予开发区管委会指导成立业主大会的职责，一些处于开发区和行政区管理交叉地带的小区的街办又不愿意介入，导致筹备工作无法开展。

《条例》规定，符合召开业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街办、镇政府或者开发区管委会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

街办、镇政府或者开发区管委会应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。业主大会筹备组的组长，在街办、镇政府之外，也增加了开发区管委会的工作人员。

售出建筑面积过半 可启动业主大会筹备工作

“新条例让业主大会的召开更具备可操作性了，但这并不是件容易的事。”省业主委员会协会申办委员会总召集人何志恒表示，他在关注业委会成立的多年中遇到过种种情形，比如召开业主大会的第一步成立筹备组就很难，很多小区连筹备组都成立不起来，这里面有业主内部的原因，也有街道办或管委会不作为的原因。更有甚者，出现过业主代表被开发商雇凶打死的情况。

何志恒认为，一个小区要想召开业主大会，首先得有一些热心业主，这些热心业主还得有公心，有时间，有专业知识，能够借助法律条款推动成立工作。

《条例》规定，物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。上述两个条件符合其一即可启动业主大会筹备工作。

有物业的小区2246个 有业委会的仅231个

《西安市物业管理条例》的前身，是1999年通过的《西安市城市居住区物业管理条例》。此后经两次修正，于2009年修订为《西安市物业管理条例》，于2010年6月1日施行。随着时代的发展，物业管理工作中出现了很多新情况、新问题，暴露出一些缺陷和不足。

新《条例》一大亮点就是为小区成立业主大会，并选举业主委员会提供了更有力的法律支持。据华商报记者了解，截止2016年4月，西安市共有物业管理住宅小区2246个，但备案的业主委员会仅有231个，仅占小区总量的10%。

业内人士表示，业主大会的数量偏少，不适应当前物业管理市场需要。本应由全体业主共同行使对小区的管理权，由于业主大会、业主委员会的缺位，使得小区业主意见无法共同协商、集中表达，严重影响了物业管理市场的健康发展。

对于一个商品房小区来说，按照《物权法》规定，业主花钱买房包含两个部分——专有部分和共有部分，专有部分属于业主个人所有，由自己管理维护;共有部分属于小区内全体业主共同所有，需要大家共同参与管理，建立一种管理机制。业主大会这一自治组织，为业主们共同决定小区的公共事务提供了一个有效的平台。

（物业管理圈摘编自：华商报、陕西日报、陕西传媒网）

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