一份细到虐的外包保安服务合同（2017）

泰德苑小区保安外包服务合同（2017）

（草案）

发包方（甲方）：某物业公司

承包方（乙方）：某保安公司

项目方（丙方）：泰德苑业委会

第一条　保安范围、工作量及质量标准

保安范围：为泰德苑所有公共区域提供日常保安及阶段性保安。

质量标准：乙方应具有行业一级资质，乙方向丙方提供加盖公章的营业执照、组织机构代码证复印件及相关秩序维护资质的证明文件。监控岗从业人员应持有专业岗位资质证书，应按甲方承诺丙方的物业服务标准进行保安，保证达到上海市房地局物业服务分等收费标准中秩序维护服务标准四级的约定。详见合同附件一《秩序维护服务的标准》。

合同期内的工作量及工作范围以合同附件二《2017年度保安服务费用清单》、附件三《2017年度保安岗位设置》、附件四《2017年度保安工作项目明细表》的设定为准，包含但不限于工作项目明细表所列。乙方对员工的保安服务时间、保安岗位、保安服务工作内容及次数可按实际情况适当调配及更改，这种调配及更改将不会影响本合同内议定的保安服务费用，并征得甲方、丙方同意。

如合同期内发生重大变更对保安费用产生重大影响，须由乙方向甲方提出书面申请，由甲方予以核实，报丙方同意后签署三方补充合同。

第二条　保安服务费用金额及付款方式与期限

本合同根据甲乙双方协商达成，经丙方同意。在合同期内，泰德苑小区保安工作设置5个保安岗位，编制11人（详见附件三），东南两处保安岗办公室，其中东门24小时值班，南门12小时值班。保安人员年龄在45周岁以下。

合同期间，乙方先行提供7人，其余4人暂由甲方保安人员担任。以下价格为单价固定，合同期间如有调整，按协商确认的乙方实际派驻人员结算。合同期间，丙方委托甲方支付给乙方保安费用含税总价为： 352800 元（大写：叁拾伍万贰仟捌佰圆    ）。

其中，保安费用为  4200  元/人/月，此项保安服务费用包含但不限于：

1)       员工基本工资

2)       社会保险、意外保险

3)       工作餐、通讯费、员工高温费

4)       国定节假日加班费、服装装备、清洗费

5)       住宿费、员工上岗证培训费

6)       保安服装/器材费

7)       管理费

8)       税金

乙方于每月10日前向甲方提交正式有效的增值税专用发票，税率 3 %。甲方于收到乙方增值税专用发票后，将应付乙方上月的保安服务费转划到乙方指定账户，若有变更，变更方需提前一个月，以书面形式通知对方。

第三条 考核及奖金

乙方接受甲方每日监督考评，接受丙方或其委托的第三方不定期抽查。甲方接受丙方或其委托的第三方不定期抽查。乙方向甲方或丙方提供专业保安的有效建议，应纳入考评结果。

每季度结束后30日内，由乙方提报工作报告，经甲方审核并将该季度考核结果与奖励方案报丙方核准，丙方由其委托的第三方根据抽查结果发表是否达到质量标准的顾问意见，考核结果须达到四级服务标准方能发放奖金。奖励金额由丙方按甲方考评得分予以衡量确认。乙方的考核结果同时作为甲方保安服务工作考核结果，由丙方按约处理。

由丙方委托甲方支付乙方的考核奖金不超过  5000  元/季，该类奖金由公益性收入支付，奖金付款时间为该奖金方案经丙方同意后的30天内支付。

第四条　甲方的权利和义务

一、甲方根据《服务标准》所列工作范围和质量标准考核乙方的工作。甲方接受丙方及其指定的第三方顾问机构的考核评价。

二、甲方安排专人负责检核乙方员工到岗情况、检查、监督服务质量，发现问题及时向乙方提出，包括对违章违纪、工作不力、屡教不改的员工更换要求，因工作人员或岗位频繁更换影响服务质量等情况，甲方须提出整改意见。乙方对甲方的书面整改要求须及时书面回复，回复时间不得超过3个工作日。

甲方有权对不合格项目按 50-1000 元/项计列罚金，在应付乙方当月保安服务费中累计扣除，同时要求乙方整改直至检查通过。若有住户对保安工作有效投诉，经确认后，视情况按50-1000元/次扣款。对操守不良、违反操作、严重违反规章制度的乙方员工，甲方可向乙方提出更换要求，乙方应在收到书面通知后三个工作日内，重新派遣合格的保安员。（详见附件五）

三、丙方同意甲方提供给乙方员工更衣、就餐、存放工具、驻场休息的场所，除岗位责任需要，甲方不得提供乙方员工在小区住宿。

四、丙方同意甲方提供乙方在保安服务过程中所需的水、电等必要的设施设备，根据本合同规定乙方的保安工作所消耗的水、电费用统一由丙方缴纳的物业管理费支付。

五、保安服装器材由甲方清点后交乙方使用和保管。涉及固定资产设备的由甲方须纳入统一的资产管理，建立设备台账，乙方使用固定资产须办理出入库手续。甲方和乙方应保障固定资产完整其完好，损坏或丢失须按责任归属照价赔偿。

六、未经丙方书面许可，乙方不得将保安人员、保安器材及固定资产设备等借给其他小区或人员使用。经许可的转借人员或物品的收入归全体业主所有，计入公益性收入。

 （网络配图）

第五条　乙方的权利和义务

   一、乙方在规定区域中必须遵守丙方及甲方的管理制度，按照本合同规定的要求与标准进行保安服务。乙方知悉泰德苑小区为实施酬金制物业管理的高档住宅小区，所有保安费用，均由甲方代理泰德苑业主大会支付给乙方，所有费用明细中的工具、服装、器材、设备等均归全体业主所有。

二、乙方接受甲方及丙方指定第三方顾问机构的考核评价。

三、乙方根据本合同和《服务标准》的要求，结合小区的实际情况编制岗位责任书，含岗位职掌、上下班时间、工作流程表等，如有修改，须提前通知甲方。

四、乙方提供身体健康能胜任本职工作的保安员工，并确保驻场保安工按时到岗，乙方保安员工须穿着统一的制服上岗作业，并保证于上岗前制服干净整洁。乙方须向甲方提供保安人员的相关人事信息资料。乙方负责对员工进行培训，并遵循丙方所提供的与保安工作相关的规章制度。乙方对人员或岗位的更换，须提前告知甲方。

五、乙方在保安服务过程中，不得损坏丙方设施、物品，节约各类资源。在进行保安工作时，乙方须做好相关的安全防范措施，确保员工的安全，否则，由此引起的一切责任由乙方承担。乙方负责提供保安工的人身安全及第三方责任险，乙方员工在泰德苑小区工作场地因非丙方、甲方原因的意外事故或违法行为所造成的后果均由乙方自行承担。乙方员工在泰德苑工作场地因乙方原因造成丙方、甲方以及工作场地内的人员受伤或财产损失，由乙方承担责任及赔偿费用。

六、乙方驻小区员工在保安过程中，发现公共部位的设施、设备发生故障或损坏，以及发现业主单元有异常现象，有义务向甲方现场管理处报修及报告，报修及报告内容填写在《工作联系单》，交现场管理处前台。

七、乙方在合同期限内所需的服装器材费用清单包含在本合同中，乙方保证所采买并使用的服装器材均达到国家标准。

八、乙方保安人员与丙方、甲方之间不存在任何劳动合同关系，乙方人员的工资、福利、劳动保护、保险等待遇由甲方负责按时支付。严禁本项目保安人员在泰德苑小区工作时间内向其他单位或个人提供有偿服务。

九、乙方员工须遵守丙方之管理规定，服从甲方及丙方的合理指示和管理。未经甲方许可，乙方不得擅用丙方委托甲方管理的任何设备和物品或擅入任何禁入场所。乙方员工不得在丙方工作范围内口出污言秽语，酗酒、赌博、吸毒、打架。（包括向客户索取任何金钱、财产、礼物或擅自处理，倒卖甲甲方财产等）由此引起的一切责任由乙方承担。

十、乙方不得将本合约所述内容全部转包或部分转包或分包。

第六条　丙方的权利和义务

一、丙方委托甲方按合同约定监督管理并考评甲方的保安服务工作，代付保安服务费。

二、丙方委托第三方按合同约定监督并考评甲方的保安服务工作，审核保安服务费用水平及安保方案的合理性。

第七条　合同期限

一、自  2017  年  1  月  1  日至  2017   年 12 月  31  日止。

二、三方可于合同期满前两个月，就续约事宜进行协商，续签服务合同。

第八条　合同的变更、终止及解除

一、本合同有效期内，任何一方未经对方同意，不得擅自变更或终止本合同。确因不可抗力或者其他因素致使本合同无法继续履行的，经双方协商一致后，可另行签订补充条款。

二、若乙方因工作完成情况不能令丙方或甲方满意，丙方或甲方均可提前一个月通知乙方，终止本合同的履行，并结清实际保安费用，丙方或甲方对此不承担其他任何责任与费用。若因乙方或乙方员工发生重大错误，或给丙方或甲方带来重大损失的，丙方或甲方可解除本合同，并追偿乙方造成的损失。

三、合同有效期内，经双方协商一致可以解除本合同。但合同的解除不影响违约责任和纠纷解决条款的效力。

四、如果有丙方发现乙方、甲方有重大违约行为，丙方有权单方面解除合同，并要求违约方支付违约金。

五、若甲方连续三个月未支付保安费，乙方有权解除合同，并有权向丙方主张除付清保安费用以外的违约金。如乙方因其他事项提出解除合同，须提前一个月通知甲方，由甲方报告丙方协商解决。

六、若甲方发生物业服务合同解约或到期不续约，影响本合同正常履行，甲方应按《物业服务合同》的约定通知丙方，并应在确认该项事件的10天内通知乙方。各方可随时单方面解除本合同，且不承担任何违约责任。

第九条　违约责任

一、甲方违反本合同的约定，使乙方未能完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

二、乙方违反本合同的约定，使甲方未能完成规定管理目标的，甲方有权要求乙方在一定期限内解决。逾期未解决的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

三、在本合同有效期内，如因一方发生根本性违约导致合同目的无法实现的，经协商后仍无法解决，守约方有权以书面方式通知对方后解除本合同，违约方应向守约方支付违约金，本合同自守约方通知到达违约方处自动解除。本合同违约金按合同总金额的20%计算。

第十条　附加条款

一、本合同附件一《公共区域秩序维护服务标准》、附件二《2017年度保安服务费用清单》、附件三《2017年度保安岗位设置》、附件四《2017年度保安管理方案》、附件五、《2017年保安考核奖惩制度》。

二、所有附件与本合同有同等法律效力。

三、本合同未尽事宜双方协商解决，可签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。

第十一条　其他事项

一、合同自签订之日起生效。

二、本合同一式叁份，甲乙丙三方各执一份。

甲方：	乙  方：
地址：	详细地址：
电话：	联系电话：
代表人：	代表人：
开户银行：	开户银行名称：
银行账号：	银行帐号：
甲方纳税人识别号：	税号：
日　期：	日　期：
丙  方：
详细地址：
联系电话：
代表人
日　期：

 附件一：《公共区域秩序的维护服务》

序号	内容	服务要求
1	人员要求	（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2	门岗	（1）主出入口（汇站街主入口）24 小时值班看守，主出入口双人值勤，至少保证高峰时段7:00-9:00以及16：00-18：00两次立岗；次出入口（蒲汇塘路入口）一人值勤，值勤时段为7：00-19：00；所有出入口要有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3	巡逻岗	（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。 （2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
4	技防设施和救助 （监控岗）	（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （2）监控中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 （3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的应急预案演习。
5	车辆管理	（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 （2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 （3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

附件二：2017年度保安服务费用清单

项目	说明	金额
工资	基本工资	根据2016年上海市最低工资标准	2190
个人社保缴纳	根据2016年上海市社保缴纳标准	374
社会保险（公司缴纳）	根据2016年上海市社保缴纳标准	1158
住宿	根据项目实际情况	500
服装、设备器材费	根据项目实际情况	80
高温费	根据国家相关法律法规标准	66
小计		4368
管理费3%	稽查		131
行政
利润
合计		4499
税金3%	法定税金为总价×3%	135
共计		4634
优惠价(元/人/月）		4200
人数（人）	队长1人，8小时白班，保安员白班4个人（东门/南门各一个），夜班2个人（东门一个），365天，12小时/班，做一休一，其中至少4人拥有监控机房资格证书，即每班配备至少1人持证、	7
合计	月服务费(元/月）	29400
年服务费(元/年）	352800

注：甲方保安部门总编制为11人，调整期乙方提供7人，其余4人暂由甲方保安人员担任。以上价格为单价固定，如有调整，按协商确认的乙方实际派驻人员结算。

附件三：2017年度保安岗位设置

序号	岗位名称	工作时间	作业模式	每岗最低人数
1	东门门岗	24小时	做一休一	4
2	监控/巡逻岗	24小时	做一休一	4
3	南门门岗	7:00—19:00 12小时	做一休一	2
4	队长岗	8:00—16:30 8小时	做五休二	1
1.根据《中华人民共和国劳动法》规定和现场管理的需要，入驻现场我司总共拟安排 11名保安人员，竭力完成现场的保安工作。 2.以上人员配置及岗位职责仅限于目前乙方对泰德苑项目考察后所初定的人员和时间安排，乙方可在实际操作中进行调整，以确保乙方对保安合同的履行。 3.休息时间不得作为工作未完成或应急事件不处理的借口，乙方应合理安排员工弹性休息时间。

附件四、2017年度保安管理方案

（一）保安主管岗位职责

1. 在甲方专业对口人员及物业总部直管领导下，全面负责区域保安人员之日常工作。

2. 协助与有关甲方及物业相关部门及公安机关等其他部门间的协调工作。

3. 熟悉并掌握所辖区域保安动态及消防工作性能等。

4. 编制保安轮值表，作出精细安排，如需要时，调派适量员工当值，避免有人手不足或人员过多的情况。

5. 定期检讨班组工作表现，确保班组运作的正常及有效。

6. 合理安排好保安人员之轮值，并做好保安人员的培训及教育工作。

7. 负责制定保安及消防管理制度及各项应急方案，并定期检查所属区域保安及消防设施设备巡检落实情况，组织消防演习。

8. 所辖区域内发生治安、消防方面突发事件时，应立即赴现场并组织员工及时处理，事后应配合有关部门做好调查、取证等相应工作。

9. 定期检讨保安员的工作表现，确保所辖区域保安工作的正常及有效开展。

10. 负责起草有关所辖区域保安、消防方面的有关文件、报告及有关报表。

11. 要定期对消防物品、器材进行检查，及时更换，过时失效的器材。

12.定期向所辖区域甲方物业直管，人员书面汇报所辖区域保安工作的情况。

A.每日应不低于3次到各岗位检查队员形象、着装、服务质量及岗位操作规范等情况，对存在的问题立即整改。

B.每日早晚到物业部听取物业工作安排及汇报工作。

C.每日定时检查宿舍卫生情况，发现问题立即整改。

D.每日参加早晚交接班召开的班前班后会议。

(二)、领班岗位职责

1. 执行主管的工作指示，监督下属完成工作，及时查处偏差行为，并积极向主管提供合理有效的建议。

2. 协助主管确保所有队员按编写时间值勤，如遇病、事假时，及时合理调动其他队员补位。或请求主管安排其他组调配人员支援。

3. 巡视所辖区域并检查巡逻记录是否正常，如有疑点立即跟进了解情况，并采取适当措施修正。

4. 定时巡查所辖区域公共区域和设施，如发现有任何损坏或潜在危险，应立即通知相关部门采取适当措施。

5. 协助主管对当值队员之工作安排、监督、检查、考核和违纪队员的处理。

6. 协助相关部门对所辖区域各公共区域的门锁进行检查。

7. 做好值班记录，定时巡查各岗位。

8. 切实落实治安、消防报警的查处工作。

9. 注意各项不安全因素和可疑事故隐患，对可疑人员进行布控并报告管理处。

10. 保持各岗位的通讯联系，协调对突发事件处理，在紧急情况下可全按突发事件应急方案处理(一般以甲方公司已定的预案实施)。

11. 对所辖区域内各区域的清洁和绿化进行检查，发现问题告知相关清洁人员及报告贵司相关负责人。

12. 协助主管督促各组队员保持各自按照执勤区域的环境卫生和对保安用具的管理。

[作业规范要求]

A、每日应不定时到各岗位检查队员形象、着装、服务质量及岗位操作规范等情况，对存在的问题立即整改。

B、每日定时检查宿舍卫生情况，发现问题应立即整改。

C、每日组织早晚交接班并召开的班前班后会议，布置和总结当日工作情况。

D、利用工作间隙和休息时间找队员进行工作交流、谈心、帮助队员解决一些问题、做好留人、用人和培养人的工作。

E、做好当班员工的考勤记录，领班交接班记录。

[白班工作安排操作流程]

7:20带领全班人员集合，召开班前会。

7:30由白、夜班领班带队，逐岗位进行交接岗。

7:45领班清点所有移交物品，安排巡逻岗对小区内所有设施设备、车辆进行检查。同时在主门岗增加副岗，主要由队长和领班担任，提高服务质量。

8:20领班到各岗亭检查物品摆放、卫生状况和交接班登记情况是否按规定填写。

9:00带领领班到各岗位查看执勤情况，巡视小区内设施设备是否有损坏现象。

11:00安排领班配送午餐并做好相关工作记录，调节人员到指定地点就餐。

12:30监督督促所有员工是否履职情况，包括物品摆放及执勤登记情况。

14:00带领领班巡视小区内各处是否有违规堆放物品及周边环境设施设备的检查，出现情况及时与向物业汇报。

16:00带领领班巡视小区，检查设施设备是否有损坏并做好登记，出现问题及时向物业前台汇报。

18:00巡视小区和岗亭内的物品摆放、登记情况是否合格。

19:00对全天各岗位执勤质量情况进行汇总，准备班后会及点评内容，整理交接班事宜。

19:30带队交接岗，与夜班领班进行各项工作交接。

19:40带领全班人员集合，召开班后会及常规的训练培训。

20:00准时下班带队返回宿舍。

备注：领班每2小时对各岗位巡查一次，并做好登记，队长每天不低于三次巡查。巡逻岗，领班保证服务质量，服务速度，保证小区地面不出现长时间停车现象。物业管理圈。主门岗要保证车辆临时卡，发票要有备用。不间断的查看收费情况，任何人员不得动用收费物资。监控室不得随意人员进入，顶岗由领班担任，进入监控室要及时登记，保证监控系统运行正常。保证门岗双人双岗。

[夜班安排及操作流程]

19:10带领全班人员集合，召开班前会。

19:20由领班组织本班队员进行训练及培训。

19:30带队交接岗，与白班领班进行各项工作交接。

19:50夜班领班巡视检查各岗位交接及执勤情况。

23：00进入人员询问、确认身份后放行，保证人员进出安全。

24:00至06:00组织每半小时报岗一次，保证在监控下面报岗，领班每两小时巡视查看各岗位执勤情况一次。

6:00领班安排巡逻岗根据天气情况关闭大堂灯和路灯，组织各岗位开始打扫岗亭卫生。

7:00在会议室对本班各岗执勤质量情况进行汇总，准备班后会及点评内容，整理交接班事宜。

7:30带队交接岗，与白班领班进行各项工作交接。

7:45带领全班人员集合，召开班后会,准时下班带队返回宿舍。

领班巡视五要点

1、人员形象及精、气、神，仪容仪表是否规范。

2、劳动纪律遵守是否严格。

3、岗位执勤登记是否及时规范。

4、岗位操作是否标准规范。

5、岗亭（位）及周边卫生和物品摆放是否达标。

(三)固定岗位职责

1、立岗时间：

白班：1号岗（主门岗岗）07：30--19：30立岗，每1小时互换，确保执勤形象。2号岗（非机动车岗）07：30--19：30立岗，由领班进行互换。

夜班:2号岗晚班19:30--07:30，晚19：30—22：00，早上06:00--07:30为立岗。其余时间为坐岗。

2、岗位职责：

2号岗：（立岗）

1、对来人及非机动车进行识别、询问、核实、登记、指引、跟进、反馈。

2、对小区门口收废品等无关人员控制至监管区外。

3、对外出人员、物品、进行观察、询问、查看外出物品是否使用的本服务中心的出门单、业主及服务中心经办人是否签字盖章确认、外出物品与出门单上的物品是否一致。

人员管控岗操作流程

1、（小区业主）由跨立换成立正——敬礼——问好！

2、（内部工作人员）由跨立换成立正——敬礼——您好！请出示工作证——谢谢您的配合请进。

3、 （中介人员）由跨立换成立正——敬礼——您好！请问您看几号楼几单元的房，——麻烦您登记一下，这边请——谢谢您的配合请进（对所带客户人数确认）——通报中控跟进。

4、（访客人员）由跨立换成立正——敬礼——您好！请问您到几号楼几单元——我帮您联系一下，请稍等，——麻烦您登记一下，这边请——谢谢您的配合请进（若无法联系，不好意思我们无法与业户联系，请您自己和他联系）。

5、（闲杂人员）由跨立换成立正——敬礼——您好！都必须进行核实——确认——登记——引导放行——通报中控跟进。（收废品的三轮车不得进入小区）。

6、（外出携物人员）对携带和贵重物品外出人员必须开具《物品出门单》确认无误后方可放行。

备注：装修施工人员必须上午9点至12点进入，下午必须14点至18点，其余时间和节假日不可进入。若有业主接领进入，门岗必须做好登记并及时通报当值领班。

主门岗：（立岗）

1、做好来车的礼仪接待服务。

2、对行来车辆进行识别、（对有证车辆行举手礼放行、对无证车辆示意停止，进入第二步询问）询问、（对访客和外来车辆进行询问，询问至具体楼号、单元、楼层室号、及访客的姓氏，进入第三步骤核实）核实、（利用电话呼叫业户是否吻合），登记、跟进（由地库岗跟进到访客车位、指引到目的地）、反馈（地库巡逻岗、中控岗将信息反馈至门岗）。

3、指引行人按规定通道行走，并协助其他岗位完成门岗各项工作。

4、出现行人问路，礼节周到，动作规范，体现出保安人员服务质量。

主门岗：（坐岗）

1、对发放记时卡的车辆做好登记，对执勤中发生的事物认真填写到执勤记录本上。

2、对外出记时卡的车辆付费后放行，并使记时卡有效循环使用。

3、配合协助门岗做好人员及车辆的疏导指引工作。

机动车进口操作流程：

1、（业主车辆）敬礼——您好！

2、（外来车辆）指引手势示意停车——敬礼——您好！请问您到几号楼几单元，——请稍等（发记时卡）请妥善保管好此卡，谢谢您的配合请慢行——登记（时间、车牌号、所到楼号及单元）——通报巡逻岗跟进。

3、（载客出租车）指引手势示意停车——敬礼——您好！请问您到几号楼几单元，谢谢您的配合请慢行——通报巡逻岗跟进。

4、（电调出租车）指引手势示意靠边停车——敬礼——您好！请靠边停车——请问是几号楼叫车，我们需要核实一下，请稍等——呼叫迎宾岗核实，待确认无误后请其进入。

5、（特种车辆：公、检、法车辆、120救护车、消防车、燃气公司车、电力公司车、自来水公司车辆、）指引手势示意停车——敬礼——您好！请问您到几号楼——登记（时间、车牌号、楼号）——放行、通报车管岗跟进——立即通报当班领班和项目队长——当班领班和项目队长迅速赶往现场了解情况，待了解清楚后立即上报部门经理或项目经理，并做好详细记录。

备注：所有送货车辆必须从车行岗进入，如有特殊情况呼叫当值领班前来处理，并做好详细记录。

主门岗出口操作流程：

1、（业主车辆）您好！敬礼。

2、（记时卡）指引手势示意停车——您好！请稍等，（电脑显示收费，必须按指定金额收取，若有异议及时通报领班。如：您好！请付费10元。）请拿好发票，谢谢您的配合请慢行——登记（时间、车牌号、收费、发票号码填写到备注栏内）特种车辆和出租车直接放行，对所有外出车辆行举手礼（敬礼）。

3、（无物品车辆）指引手势示意停车——敬礼——您好！我们需要对您的车辆进行开箱检查——登记——谢谢您的配合请慢行。

4、（有物品车辆）指引手势示意停车——敬礼——您好！我们需要对您的车辆进行开箱检查——收取 《物品出门单》核对物品——登记——谢谢您的配合请慢行。

备注：装修及建筑材料（水泥、黄沙、红砖、一律确认好后进入，若有业户带领进入立即通报当值领班前来处理，并做好详细记录）。易燃、易爆（烟花爆竹、液化气瓶、氧气钢瓶）等违禁物品一律不得进入，若有业户带领进入立即通报当值领班前来处理，并做好详细记录。

[作业规范要求]

A.服从命令、听从指挥、言行一致。

B.着装整齐、精神振作、工作细致。

C.提高警惕、发现问题立即上报。

[车管岗操作内容]

1、对进入小区车辆做好指挥手势，指引车主有序停放到自己车位或访客车位，不得出现占道占位现象，跟进工作。指引其停放在车位上。

2、当车辆停放好后如有车主忘记关门窗时要提醒车主及时关上，无人时报监控联系业主完成安全工作。

3、对进入地库的来访车辆进行指引到访客车位，并带领访客人员到达访客楼栋。

4、对地面及地库进行不定时安全巡查如有人员在地下车库吸烟时要及时制止、并告知为了安全起见请到吸烟点去吸烟。

5、在巡查时仔细检查地库消防设施有无损坏严禁擅自挪用消防器材等设备。严禁堵塞消防通道及安全防火门。或队长通知工程部前来查看并及时处理排除故障。

6、做好按时登记制度、关注人员和车辆动态，保证巡逻区域的卫生整洁。

7、如遇到车被划或有任何异常，车辆爆胎立即上报领班、监控，通过车牌联系业主，及时处理。随时掌握车辆信息，如遇有变动，及时上报领班，并做好登记。

8、查看和清理本岗位本区域的卫生清洁工作，保证执勤及监管区域内的良好环境，做好地面车辆停放的引导及交通秩序的维护工作。

[中控管理员操作程序]

岗位职责

概述：中控员在中央控制室岗位职责主要涵盖消防与监控两大部分，在实际工作中应分清所属类型予以认真处理。

监控室职责如下：

1、做好交接班交接工作，查看物品是否齐全，卫生是否干净，设施设备是否运转正常，有无遗留未尽事宜需要处理。

2、在岗期间对业主来电做好传达，上报，解释工作并做好登记。

3、在岗期间提醒队员按时开灯及其他注意事项。

4、在岗期间做好监控室人员的管控，进出人员应予以登记。

5、对监控视频应恪守职业道德，不私自下载，不外传，无关人员无物业领导签字批准严禁查看，下载监控视频。。

6、在岗期间对设施设备运转情况应按时予以记录，对出现故障的应及时保修。

7、在岗期间配合地库巡逻队员处理好车位问题，及时提供信息以及联系车主。

8、在岗期间配合好地面巡逻队员处理好地面秩序以及发现的问题，对其反应的问题及时上报，对监控画面发现的问题及时通知跟进。

9、在岗期间配合好车辆进出岗工作，提供给其需要的车辆信息，对监控画面发现的问题及时向其通知。

10、在岗期间配合好人员进出岗工作，提醒其注意事项，配合其进行人员跟进。

11、完成好领导交代的其他任务及配合协调好各岗位进行工作。

消防控制室职责

1.2人24小时值班，须持证上岗，严禁脱岗。

2.消防控制柜可置于手动状态，消防泵开关必须置于自动状态。

3.接到火警信息，第一时间通知队员赶赴现场，如为误报，查明原因，做好登记。

4.确认火警信息属实后，第一时间将消防柜控制开关从手动状态切换到自动状态，拨打119电话，详细说明起火地点，燃烧物，燃烧情况并留下报警人的姓名及联系方式，上报公司领导，启动本单位火警应急预案。

5.本岗位须严守职业道德，严禁玩忽职守，敷衍了事，发生火警必须通知人员到位，确认情况，一旦发生警情，本岗位人员要坚守岗位，做好联系、汇报工作，严禁私自离岗。

情况处置：

1、当有送快递人员进入小区时，非机动车岗通过对讲机汇报，接到通知后，及时调整监控画面予以跟进，查看送快递人员是否到达该楼层，有无逗留现象，当任务结束后及时向门岗反馈。

2、当有送外卖人员进入小区时，通过对讲机汇报，接到通知后，及时调整监控画面予以跟进，查看送外卖人员是否到达该楼层，有无逗留现象，当任务结束后及时及时通知人行岗人员做好检查工作。

3、当有访客人员进入小区时，通过对讲机汇报，接到通知后，及时调整监控画面予以跟进，查看访客人员是否到达该楼层，当访客人员为初次进入小区不熟悉所访人员所住楼层时，及时通知巡逻岗进行跟进指引。

4、当有人员进入小区推销物品时，应及时调整监控画面，观察并通知巡逻队员及时进行跟进，上报领班员和队长，并做好记录事情经过。

 5、当有外来人员进入小区向信箱投放广告时，确认后通知领班员和巡逻岗到达现场，做好监控画面跟进，配合巡逻岗和领班员进行巡查并及时通知保安主管，认真做好详细记录和事情经过。

6、当小区内发生车祸时及时联系领班员和巡逻岗到达现场，提醒维护好现场的正常秩序并做好监控画面跟进，通知物业管理处相关领导，并做好详细记录。

7、当公共部位财产发生损坏时，根据巡逻岗汇报，及时报告物业前台和相关负责人，调取监控画面做好证据采集工作，记录详细经过。

8、当防区系统显示业主家发生警情时，应第一时间致电询问，确认误操后，通知领班员前往其家做系统恢复工作，如若事实警情应及时通知上级领导，根据领导指示做好下一步工作，并做好登记。

9、当有业主需要帮忙叫出租车时，应问清目的地，然后联系门岗人员进行出租车代叫，叫到出租车进入小区后通知该业主，调整画面认真做好观察跟进工作。出租车离开时做好反馈。

10、当小区车库发生占位现象时，应第一时间通知地库巡逻岗到达占位地点，安抚好业主，报上占位车牌号到监控，通知占位车主挪车并做好登记。

11、当监控画面显示小区有单元门大门未关时，及时通知地面巡逻队员前去关闭，杜绝安全隐患（同时提醒相关人员请随手关门），监控员可以利用电梯对讲提醒未关门人员。

12、当监控画面发现有业主将机动车停放在小区道路或单元门口时，通知巡逻队员上前询问是否是短暂停留?若停留时间较长，可指引其停到地库访客车位。

13、若发现保安、家政、外送人员从小区带有可疑包裹以及其他物品时，及时通知门岗人员进行查验核实，确认后予以放行。

14、当有周界防区报警信息显示后，及时通知巡逻队员前去警情发生地点，确认是否误报，如误报查明原因做好登记，如警情属实上报领导，根据指示采取相应的措施并做好登记。

15、当有业主未带门卡时，做好确认并及时通知巡逻队员予以刷卡，并提醒巡逻岗跟进上楼，待业主将家中房门打开，确认后方可离开，任务完成。

16、当有业主投诉所住楼层有噪音发出时，及时通知巡逻岗前去确认是否属实，然后致电噪音发出住户的对讲进行联系，告知其家噪音已经影响到邻居，如该住户家对讲无法接通，通知巡逻队员前去其家敲门通知，并做好记录。

17、当小区突然停水停电时，监控员要做好安抚业主的工作，并通知领班或小区工程人员，查看停水停电的原因，并通知相关部门做好值班记录。

18、当电梯在运行期间出现人员困在轿厢内，立即拨打该轿厢内的电话，安抚被困人员，并通知巡逻岗、工程人员、电梯维护人员进行解救并询问被困人员的身体状况做好记录。

19、当监控发现有人员堆物、车辆占用消防通道、消防门或各楼栋的消防登高点时，立即通知巡逻岗或领班员前去处理，实施监控跟进，并做好处理结果记录。

20、当遇到雷、雨、雪、冰雹、雾霾天气或台风黄色预警及时在 LED屏幕上呈现，通知小区业主提前做好防范工作，并通知巡逻岗查看各楼层的门窗是否关闭，查看业主阳台是否有花盆和各种杂物避免高空坠物的危险。

21、监控定期通知巡逻岗对感温、感烟探头敏感的测试，对楼宇间消防通道消防报警器的测试，并做好测试结果记录。

22、当监控员接到消防主机火警信息时，先消音，并立即通知巡逻岗到报警区域查看，是否发生火警，如发生火警，及时通知上级领导，并启动火警紧急预案。如出现误报应及时上报物业前台，并做好记录，

23、当监控发现小区业主有醉酒状态时，立即通知巡逻岗跟进，询问确切住址并通知其家人，陪同护送其安全回家，并做好记录。

24、当监控发现小区内有打架斗殴现象时，立即通知巡逻岗或领班前去了解情况，必要时报警处理，并做好详细记录。

25、当监控发现小区内有燃放鞭炮或烟花爆竹时，立即通知巡逻岗前去制止，说明原因，并引导到指定地点燃放，安排人员摆放木板，并做好记录。

26、当监控接到小区老年人、儿童、孕妇或残疾人求助电话时，立即通知巡逻岗或领班员前去了解情况必要时拨打相关部门的电话，并做好记录。

27、对进入小区的行政、公益等相关部门车辆，进行监控跟进并通知巡逻岗进一步了解情况，并做好记录。

28 、当监控接到业主保修电话时，首先做好记录，通知巡逻岗或领班前去了解情况并联系工程人员上门维修。

29、当监控发现电梯发生故障无法正常运行时，通知巡逻岗或领班员前去查看核实，并摆放好明显提示牌联系工程人员前去维修，并做好记录。

30 、监控员配合车库巡逻岗，对业主车辆未关车灯或车窗的，通过对讲电话告知业主，同时做好记录，并通知巡逻岗做好跟进。

31、配合地面巡逻岗对小区垃圾乱扔乱放、未入桶的现象进行管理，调取监控录像，找到责任人，向管理处领导汇报。

32、当有盗窃警情发生时，及时通知巡逻岗及领班员赶到现场做好现场维护，上报领导同时调取监控画面，了解事发概况并做好登记。

33、当有大卡车进入小区送货时调整监控画面配合巡逻岗进行跟进，卡车离开时通知门岗人员做好检查。

34、当有施工材料进入小区时，及时通知巡逻岗进行跟进，调整监控画面，防止出现公共设施损坏并做好记录。

35、当有保安人员进入监控室更换电板时，应告知其该换几号电板并询所充电板号码然后做好时间登记。

36、当有人员进入监控室需要领取钥匙时，应问其原由并做好登记。

37、当有公司及客户公司领导进入监控室检查指导工作时，应转体面向领导敬礼问好，然后向领导介绍监控室基本概况。

[交接班制度]

1、按时交接班，接班人员应提前二十分钟到达岗位，由领班组织召开班前会议，明确工作任务及工作要求。

2、交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清，并做好交班后的签收确认。

3、接班人员要详细了解上一班值勤情况和本班应注意事项，应做到三明：上班情况明，本班接办的事情明，物品、器械清点明，并做好接班后的签收确认。

4、交接班时，交班人员有未完成的工作可视情移交接班人员协助处理，有重大或他人委托的问题和事情时要及时处理直至完成，不能移交给接班人员处理。

5、在交接班过程中，如有物品、器械出现损坏时，接班人员要向交班人员查询清楚，并及时做好详细记录，否则责任由接班人员负责。

6、接班人员未到达前，当班人员不能擅自离岗，否则按脱岗予以处理。

7、每班交接班之前，由交班人员打扫好值勤区域的环境卫生，否则接班人员可拒绝接班。

保安队员基本要求

白班：年龄：18-40岁 身高172cm以上，品行端正，无犯罪前科。

晚班：年龄：20-45岁 身高170cm以上，品行端正，无犯罪前科。 

现场管理重点及岗位常见情况

1、对进出装修人员及车辆进行严格查证和开箱检查工作。

2、做好进出人员车辆的询问、核实、登记、指引、跟进工作。

3、对小区外装修、收垃圾人员严格控制在监管区域外。

4、对外出人员、物品、进行观察、询问、查看外出物品是否使用的本服务中心的出门单、业主及服务中心经办人是否签字盖章确认、外出物品与出门单上的物品是否一致。

5、对小区内的设施设备看管、检查、防损、防盗、保修等。保证各防线正常运转。

执勤岗亭物品摆放及卫生标准

执勤物品：桌子、凳子、登记本、笔、电话、电脑、水杯、抹布、灭火器。

卫生标准：物品摆放整齐、有序、无灰尘，地面干净无杂物，周边15米以内无杂物。

备注：人员做到分工不分家，保证执勤安全。

现场管理机制

1、主管每天不定时对现场进行3次检查。主要检查内容“岗位五要点”。

2、主管每月夜查不少于4次，并有书面的夜查报告上交物业。

3、领班每天对现场进行巡查，巡查频率按2小时一次，对现场各岗位进行“岗位五要点”检查。

4、领班每天于晚19:00向主管汇报当班各岗位工作情况及各类突发事件。

5、夜班每天于早7:30向主管汇报当班各岗位执勤情况及各类突发事件。

6、主管每周向物业部门领导汇报当周工作情况，如有突发事件，第一时间通知物业相关负责人。

装修管理

  装修管理的目的：为了更好的维护所辖区域的正常办公和生活，本着预防为主的指导方针，立足安全本职，开展有针对性的装修现场巡视检查工作，降低由现场装修管理引来的各种突发事件的频发率，做好现场装修工作的监督、指引及相互配合的工作，形成一种积极】有力、和谐、健全的安全现场装修管理服务秩序。

(一)装修管理的内容

1、是否办理《装修许可证》，并张贴在门上、玻璃等明显位置。

2、装修人员是否办理《人员临时出入卡》，并对人员、照片、日期、管理处公章进行仔细礼貌的检查。

3、消防设施的配备及日检，根据装修现场的面积和不同的装修环境配置相应的灭火器具。

4、装修材料的把控，现场所有的装修材料进行登记询问，对违章材料一经发现，灵活制止，同时通知相关人员进行处理。

5、现场装修产生的垃圾统一实行装袋制，必须存放在指定的垃圾堆放地点。

6、严格控制装修时间，特殊情况可相应放宽装修时间。前提是要做到客户不投诉，不影响正常的生活和办公秩序。

7、严禁装修人员现场违章留宿或在现场生火做饭，特殊情况需得到业主的许可和物业管理处的同意。

8、着重核实现场装修人员的数量检查相应的有效证件，对不符合或者身份不明的人员立即进行处理或者进行跟踪处理。特殊情况可以求助于执法部门进行配合处理。

9、高度留意装修现场是否超出装修申请内容，如：乱接电线，钻孔，破坏防水层等严重影响房屋结构和整体环境的现象出现。一经发现应立即通知物业管理处装修相关负责人进行处理。

10、如有进行高空或明火作业时，必须告知注意事项及鉴定《高空作业责任书》《明火作业责任书》并让责任人签字，在施工现场设立明显的警戒标识。

(二)方法控制与过程

1、查验施工人员有无出入证证件与所持有人是否相符有无过期，发现情况应立即与装修现场负责人进行核实。无关人员应当立即清理出场。

2、检查施工场地是否按照要求配备灭火器，所用易燃易爆物品是否妥善安置到安全区域，施工过程是否违反装修深秋所核定的内容。如有违反，立即通知物业管理处相关装修负责人进行处理。

3、检查施工现场从事特殊工种人员（电工、电焊工）相关资质，是否在物业管理处进行登记备案。

4、监督施工人员只能使用货梯和指定通道进出，搬运材料，装修施工人员搬运垃圾按照物业管理处规定的时间进行，禁止装修人员在垃圾清运车进场之前，把垃圾搬出户外。

5、发现超时施工应当予以制止，同时督促无留宿证明人员立即离开管理区域，如需留宿的施工人员应当出示物业管理处开出的留宿证明。在指定的时间对所有非留宿人员进行清场，同时检查门窗是否关闭，上锁，照明系统是否关闭，玻璃是否完好，配套设施等。如发现问题，做好记录，上报物业管理处。

后勤建设管理及卫生标准

宿舍管理集体化，床铺上不得有任何杂物，只有盖被、垫背、床单、枕头。

学习室有电视、会议桌、凳子。洗刷用具摆放整齐，舍内无异味，地面无杂物、积水，卫生值日表，宿舍管理制度，部分文化娱乐物品，给所有员工提供，干净整洁，安全和谐的生活环境。

应急预防

Ø  发现或接到报警后，当班领班和当班保安队员迅速赶赴现场，同时立即通过对讲机呼叫或求援或立即打“110”报警。

Ø  秩序维护人员要保持镇静，在保障他人及自身安全的前提下设法制止犯罪行为。

Ø  当班领班接到呼叫求援后，应组织人员赶到现场及时疏散围观群众，对现场进行警戒，避免现场遭到破话。

Ø  发现打架斗殴的现象时，设法制止以达到和解、防止人身伤害的目的，持有器械的，须注意自身防护。

Ø  保安队员赶到现场后应听从现场指挥员的统一指挥。

Ø  若犯罪分子逃跑，一时追赶不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征、所用交通工具及特征等，并及时报告当班领班和客户方管理处，并接受公安部门的询问。

Ø  如现场有伤者，应立即拨打“120”尽快送医院抢救。

Ø  有案发现场，要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等。将案发现场围护起来，不得让其他人员进入现场，公安机关人员现场勘察未结束前不能蛮干。

Ø  若是运动过程作案无固定现场的，对犯罪份子遗留下的各种物品作案工具等，应带手套、用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理。

Ø  做好现场记录并在《保安员值勤交接班记录》中反映时间、地点、事件过程、处理结果等，填写《突发事件应急处理报告》报管理处。

附件五、2017年保安考核奖惩制度

一、奖励

序号	员工符合下列条件之一者给予嘉奖并通报，颁发奖金 （奖金随当月工资发放）	奖  励
1	对工作方面有益的改进，提出合理化建议并取得成效时	100元—500元的经济奖励、100元—300加薪、 通报表扬
2	预防灾害或救灾有功时
3	为公司的社会形象做出重大贡献者、为公司争得重大荣誉者
4	对公司业务推进有重大贡献者
5	为公司节约大量成本支出或挽回重大经济损失者
6	对突发事件、事故妥善处理者；妥善平息重大客户投诉事件者
7	培养和举荐人才方面成绩显著者
8	工作努力、业务纯熟，能适时完成重大或特殊任务
9	品行端正，恪尽职守，堪为全体员工楷模
10	全年满勤，无迟到、早退、病假、事假
11	工作认真、忠于职守成为公司楷模者（颁发荣誉证书）	50元—200元的经济奖励、50元—200元加薪、 通报表扬
12	领导有方、落实公司制度有相当成效者
13	参与、协助事故、事件救援工作者
14	遵规守纪，服从领导，敬业楷模者
15	拾金（物）不昧者

二、处罚

序号	员工违反下列条件之一者给予处罚并通报	经济处罚
1	迟到、早退、不着工装，不戴工牌。仪容仪表不合格者	50—200元
2	不能及时、认真清扫执勤区域卫生、执勤区内（桌面、地面）凌乱，不整洁者
3	在执勤区域抽烟、扔废纸等垃圾、吃零食者
4	接听电话不礼貌，使用不规范用语，影响公司形象者
5	上班时间串岗聊天者。说脏话、粗话者
6	工作时间和工作场所，衣冠不整、奇装异服影响公司形象者
7	在执勤区内打闹，大声喧哗者
8	在执勤区域内，有长明灯、长流水者。离开现场所用电器电源未切断者
9	未能及时传达、执行公司下发的文件者	200—300元
10	私自留客在员工宿舍留宿者
11	工作时间内手机关机，无法取得联络者
12	工作时间看与本职工作无关的书籍、网站、做与工作无关事情者
13	上班时间打私人电话时间半小时以上者
14	纪律松散，当月内累计迟到三次以上者
15	未经批准擅自串岗怠慢工作者
16	对上级交办的工作不及时办理，不能按时完成任务，又不及时复命者
17	私自移动消防设施，因操作不当，造成设备损坏，经济损失在500元以下者
18	工作中发生意外却不及时报告公司者	300—500元
19	损坏公物，影响公司正常秩序者
20	管理不力，对下属放任自流者
21	知情不举，隐瞒他人的违纪行为者
22	搬弄是非、挑拨离间、中伤他人、损害团结、互相谩骂吵闹，影响正常工作秩序者
23	不认真执行公司规定，推卸责任，刁难顾客，使矛盾上升造成顾客不满或投诉，产生恶劣影响者
24	工作时间睡岗、酗酒者
25	不服从主管人员合理指导，屡劝不听者
26	对能够预防的事故不积极采取措施致使公司利益受到损失者
27	泄露公司秘密事项者	500—1000元
28	不服从安排，对上级指示或有期限命令，无故未能如期完成致影响公司发展
29	违反部门工作流程，给工作造成损失的
30	伪造病假单证明或提供虚假病历者
31	私自将客人或同事遗忘的物品收归己有者
32	对同事暴力威胁、恐吓、恶意攻击或诬害、伪证、制造事端、妨害团体秩序者	辞退 （对造成的损失，公司将依法追究其法律责任）
33	对下属正常申诉打击报复经查事实情节严重者
34	擅自挪用公款和同事财物或者有贪污盗窃行为者（同时移交司法机关处理）
35	工作时间聚众打牌、玩麻将者
36	无理取闹、聚众闹事、打架斗殴、影响工作秩序和社会秩序者
37	故意损坏公司重要文件或公物者
38	携带公安管制刀具或易燃、易爆、危险品入公司者
39	在职期间刑事犯罪者
40	因违反国家法律法规被司法机关拘留、审查或追究刑事责任者
41	以不正当手段窃取公司机密，并向外界泄露、宣示、收受好处者
42	擅自涂改各种原始记录、单据、合同者
43	为谋私利，利用公职权力或工作时间为其他公司工作，从事第二职业者
44	严重违反公司劳动纪律及各项规章制度者
45	严重失职，营私舞弊，对公司利益造成重大损害者
46	在公司内煽动怠工或罢工者

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