欠费业主“上墙”公示，侵权了吗？

物业费收缴难一直令不少物业公司大伤脑筋。为了收缴物业费，维持公司的正常运转，不少公司绞尽了脑汁，想出各种手段催缴。近日，梁溪区盛世家园小区的物业，为了追缴物业费，将欠费业主姓名及其房号公布在墙，引发不小的争议。这样的手段有效吗？物业做法是否构成侵权？对此，记者进行一番调查。

事件

欠费业主信息被张榜公示

来到盛世家园二期门口，透过小区大门就能看到一面很大的白色公示牌，“盛世家园二期欠费公示”几个大字很是醒目。走近一瞧，才发现公示牌已经成了“大花脸”：中间位置已经被人喷上了一片黑色油墨，有三名业主的信息完全遮住；距离不远的地方还有一小块紫色油墨，也将另外三个业主的门牌号遮住一半。另外有20位业主的信息被白色胶条覆盖，还有贴上胶条后又被人撕掉的痕迹，甚至还有手写涂改欠费月数和金额的痕迹。

记者看到，公示牌上显示，二期共有2180户居民，其中已缴费2104户，未缴费76户。目前公示的就是这76位业主的信息，包括门牌号、姓名、欠费月数和所欠金额等全部列出，并说明了公示的依据是《无锡市物业管理条例》第三十四条规定，要求业主在2016年12月31日17时之前缴清欠款。

从能看到的欠费时间来看，拖欠一年以下的占少数，其中最短的欠2个月。大多数人的拖欠时间都在2年以上，拖欠四年以上的有十多个人，最长的拖欠54个月，也就是四年半。而与盛世家园二期情况不同的是，一期门口虽然也有一块公示牌，内容却是车位信息。仔细看才发现，一期同样也公布了，只是现在被覆盖掉了，“欠费公示”几个字仍然能隐约地看出来。

对于这样的公示，小区业主是怎么看的？记者问了小区的几位居民，有的表示自己是租户，不清楚情况；有些按时缴纳的业主则表示“应该公示”，还有的业主刚搬进来没多久，表示最开始公示的时候，业主群里有人闹得很凶，大骂物业不尊重业主、泄露隐私，但也没有听说谁真的有过激的举动。而对于物业的服务，大家也是褒贬不一。在记者到小区物业服务中心采访的时候，还有一位业主正在言辞激烈地跟物业工作人员理论，表达不满。而小区物业方新城物业则表示自己的做法是合理的。

问题

1、物业为何要这么做？

盛世家园一期一位不愿透露姓名的物业工作人员表示，其实这并不是第一次公示，2015年也曾经把欠费的人贴出来，只是当时是贴在每栋楼楼下的小公示栏上，没有2016年这么“大张旗鼓”，所以也没有像这次这样引起“轩然大波”。物业管理层也是经过了几次商讨，才最终做出的决定，她表示：“其实在公示之前，已经通过短信、电话、上门等方式进行多次催缴了，但是部分人仍然拖欠，所以就把这部分人公示出来。”

对于业主欠费的原因，她表示，不少人的理由是不在这里住，就不该交物业费。“二期差不多是2011年底、2012年年初的时候交房，有的业主自交房以后一直没有交过物业费。”

“有的人觉得不住小区，就不用交物业费，其实这个观念是错的。”市物价局工作人员解释，“根据《无锡市物业服务收费管理实施办法》，未入住、未使用的业主，前两年可以按照7折优惠缴纳物业费，但是两年以后就得原价缴费了”，工作人员表示，没有装潢、入住的毛坯房，没有入住、使用的精装房都适用这个规定，但是业主最好做出书面申请，和物业公司明确好。

2、张榜公示有效果吗？

“有一定效果”，物业方透露，二期公示榜上那些胶条就是工作人员贴的。有的业主看到自己的名字被贴出来以后，觉得难为情，会主动到物业缴费，催促物业把自己名字去掉。从数据来看，盛世家园一期住户大概一千多户，只有20几户没有交物业费；二期两千多户，未交的70多户，物业费的收缴率也已经达到百分之八九十，并不算低。

“催缴的目的，是为了让按时缴费的业主有个公平的环境，因为大家享受着同样的服务，有的人却不用交钱。”新城物业的工作人员提出，所有业主都是共同享受小区的绿化、电梯维保、清洁等服务的，这对于按时缴费的业主来说是不公平的。

而对于那些即便把信息公示出来也不缴费的业主，物业工作人员表示将通过法律手段来解决，目前已经开始着手发律师函了。

3、公示业主信息算侵权吗？

对于物业摆出“欠费公示”的招数，一些“榜上有名”的业主认为自己的隐私被侵犯了。“原本没有人知道我住在几单元的，隔壁邻居也不知道我的具体名字，现在所有出入小区的人都能看见了”，有业主气愤地表示，物业这是为了收上钱“不择手段”了。

公示行为是否构成侵权呢？法舟律师事务所主任范凯洲直截了当地表示：“物业的公示行为并不构成侵犯他人隐私。”据悉，2015年9月1日开始实施的《无锡市物业管理条例》中明确，业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳。而盛世家园二期欠费公示牌正是放置在小区区域范围内，且公布的信息并没有涉及到业主的身份证、地址、工作单位等。

同时，范凯洲认为，业主作为小区成员，也是小区共用设施设备的享有权人，不缴费业主本身已经是侵犯了缴费业主的合法权益。对此，新城物业的工作人员也表示，“公示信息出来之后，有业主就惊讶为什么有住户可以几年不缴费”，工作人员无奈地表示，“甚至有业主提出按时缴纳应该享受优惠了，不然也不想交了”。

4、拒缴物业费会怎样？

“精装的房子，衣帽间柜子坏了催了几个月才上门维修”、“大门口堆放建筑垃圾”、“买好的车位被人随便乱停，也没人管理”、“楼梯间扶手都一层灰了，没见有清洁的”……采访中发现，不少业主和物业之间有着不小的矛盾，甚至有些是“势如水火”的地步了，而市民“抵抗”物业最“简单粗暴”的手法就是：不交物业费。

对此，无锡市物业管理中心工作人员明确，入住时，物业公司就已经和业主签署过物业托管协议了，业主签过字，就是明确了交纳物业费的义务，不交就属于违约行为了。同样，范凯洲也提醒，根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交或拒绝交的，业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

也就是说，业主无正当理由拒交物业费的，将因此向物业管理企业承担违约责任，并承担败诉所带来的一切不利后果。“败诉以后，业主如果没有其他资产承担物业费的，物业管理企业甚至可以拍卖业主的房子”，范凯洲表示，因此，如果业主与物业产生纠纷，业主认为自己的合法权益被侵犯了，可以找住建委的物管部门投诉，或者也可以起诉物业公司，但绝对不能以拒交物业费的形式进行“报复”。

5、如果认为物业费不合理该如何投诉？

据了解，盛世家园的物业费每平米1.95元，在拖欠缴费的业主中，不乏因为“贵”而拒缴的。“1.95元/平米的价格属于近五年间无锡商品房收费里的中上水平”，对此，市物价局工作人员明确，现在锡城最贵的物业服务收费达到2.5元/平方米。

另外，物业费的定价是有专门流程的，由住宅项目的建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。中标的物业服务企业向物价部门申请，按照其提供的服务内容，物价部门会进行评定、核准，最终确定具体的收费标准。“认为物业收费不合理的业主，可以先要求物业企业公示具体的服务项目及其收费细则，例如每天的清洁费用、每次的维保费用等等”，工作人员表示，认为物业服务质量不到位可以向住建部门投诉，而觉得物业存在质价不符的情况，可以向物价部门投诉。

（江南晚报2017年1月17日报道）

大家都在看