走向混沌的中国内地住宅物业管理

走向死亡的中国内地住宅物业管理

宋安成 盈科（上海）律师事务所合伙人

中国内地的物业管理起源于上世纪80年代初的深圳。1980年8月，当时深圳唯一的房地产企业——深圳经济特区房地产公司（今天的深房集团）开发的东湖丽苑小区作为深圳第一个涉外房地产工程开工兴建。为了创造安全、文明、舒适的居住环境，1981年3月，深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理企业——深圳市物业管理有限公司，对该小区进行专业化管理和提供全方位服务，包括保安、保洁、绿化、维修等，东湖丽苑也成为中国内地第一个实行市场化物业管理的小区。

东湖丽苑位于深圳市爱国路，

占地面积22680平方米，

建筑面积36693平方米，

有16栋六层楼宇，

5栋七层楼宇，共624套房。

从此，全球独特的围墙里的中国内地物业管理模式宣告开始。2003年9月1日，国务院《物业管理条例》生效，全部照搬和肯定了深圳的物业管理，将这一模式推向全国，同时也为中国内地物业管理的噩梦埋下伏笔。

一、照搬照抄的业主大会和业委会制度会将中国内地物业推到死亡的边缘

业主大会制度是中国内地从香港学习来的。香港地区《建筑物管理（修订）条例》采取相对多数决议制度，相对性体现在业主大会计票时，大会无须理会有权投票业主的消极行为（不出席会议；出席会议不投票；投空白或无效票；弃权票）。这种制度设计能有效消解部分业主的消极行为，这种消解能帮助香港地区业主积极有效地享有所有权共有。

香港地区的法律甚至规定召开业主大会，有效法定人数可以处于极低状态，香港地区业主只要占总人数10%就可召开业主会议，且由出席会议的业主以过半数业权（物权）票，即可议决一般性共有事务（更改业主法团名称除外）。这是内地业主不可想象的制度设计。内地《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十六条规定：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

这种制度设计缺乏可操作性，其规定的有效门槛如此之高，实际组织运作如此之复杂，会严重消弱许多业主的参与心理，这也是中国内地业委会制度问题重重的根本所在。

去过香港的人都知道，内地的小区在规模上要比香港小区大的多。小区规模的扩大必定导致管理难度的增加，而我们的制度却远远不及香港制度具备可操作性。如果内地业主严格按照《物权法》规定操作小区事务，业委会及基层居委将不堪重负，如果不执行《物权法》规定，业委会权力又会无法无天，不管怎么操作，内地的业委会制度一定是几近瘫痪。

二、物业公司直接收取物业费导致中国内地物业管理制度走向绝路

2011年，央视曝光上海众多物业公司不堪管理成本重负，纷纷退出住宅物业管理，在北京、上海等一线城市，物业收费低，物业选择退出住宅物业管理已经不是什么新闻。为什么会出现这种事情，其根源就来自于内地物业管理收费制度的设置。

由于一直是物业公司收取物业费，甚至进行欠费诉讼，业主到现在还认为收的物业费是给物业公司的，而不会认为这是全体业主的钱，物业公司只是管家。所以，内地业主就坚定认为为了维护业主的权益，就一定要控制物业公司对业主敛财，物业管理费不能增加。

依据法律规定，业主大会委托物业公司进行小区管理，应当支付物业管理费，但业主大会并不收取物业费，而是由物业公司自己收取，结果使得物业公司与业主的矛盾摆到了桌面上，而业主大会成为旁观者。

由于物业公司是面对一群根本不团结、也无法团结的业主，服务好了物业费不能涨，服务不好物业费也不能降低。由于业主认为其交费是给物业公司，物业费的提高只是提高了物业公司的收益，与业主毫无利处，这就导致业其根本无法接受增加物业费这一作法。

试想如果制度设计成物业费是交给业主大会的，业主大会代表业主将物业费交给物业公司，业主还会像上述那样想吗？业主大会收费，业主比较容易理解，业主参与社区管理的积极性也会更高，同时这也使得“管家”和“主人”定位更为清楚，物业管理法律关系是民事代理法律关系更为明确，物业公司与业主之间的矛盾也一定会得到有效地缓和。

所以，物业收费正确的模式应当是业委会或业主大会收物业费，其给物业公司开“支票”。到那时，物业费该涨一定能涨上去的——再不至于出现中国内地小区大面积业主欠物业费——这一老外怎么也看不懂的奇怪现象。

三、政府职能在物业管理中的弱化使得物业公司不堪重负

中国内地物业管理的失败实际上是由最不要脸面的政府造成的。

首先，有了物业管理公司，警察就不进社区了，小区的治安交给了“屁用不管”的小区保安。除了中国内地，不管是美国、新加坡、台湾，都没有这样做的。政府不仅治安不管了，其它包括居民选举、人口普查、消防管理、市政绿化等等，都交给了物业公司来做，真是可耻。

笔者从来不想把物业费与房产税扯在一起，但这里真的要扯在一起。国外房产税主要用于社区的教育管理支出，比如说社区市政管理费，政府拿了钱就要承担起社区市政管理的职责。美国、欧洲的一些国家，别墅小区是没有物业费的，很简单，自己的院子自己管，自己院子外面政府管，交房产税就是了。

而我们呢，政府该管的不管，将社区市政管理基本上交给物业公司了，今天又厚颜无耻要收物业税，收税之前还是先问问给纳税人做了什么吧！

关于政府的混蛋行为再举一例：小区违章搭建应当是政府管的事，能读懂本律师此文的人都知道，但由于一直是物业公司管理违章搭建，甚至是向法院提出诉讼，所以，业主就认为，小区有违章，就是物业公司的错，因为有违章，所以就不交物业费，成为业主的当然逻辑，物业公司苦不堪言。我们不禁要问，世界上最庞大的政府机构的工作人员真不知道在做什么。

四、公共事业单位的集体失职成为物业公司的“噩梦”

由于深圳人率先将房子围了起来，供水、供电、供气公司再也不进小区了，他们是真的进不来了吗？我们拼命在喊：供水公司要管到龙头、供电公司管到灯头、煤气公司管到灶头，虽然2005年郑州出现了物业公司集体“罢收”事件，但水、电、煤的老大们到现在仍不来小区，他们不是真的进不来了，而是我们请也请不进来。他们的集体失职成为物业公司的噩梦——水电煤费用还是要帮他们代收，还是要为他们配备专门的水电工，还是要承担他们管道的维修义务。

有一老外朋友听说停电了找物业他非常不理解，他问为什么不找电力公司呢？笔者没做过一一调查，但绝大多数国家特别是西方国家，水、电、煤公司都是要管到每家每户的，而我们这些垄断部门的败家子们毫无作为却享受着垄断所带来的巨额暴利。

五、维保制度的失败会造就中国内地房屋的短命

笔者最怕的就是去老大楼，特别是高层住宅。电梯的响声总感觉不知道啥时会掉下去，大楼的外立面墙砖不知晓什么时候会脱落，生锈的上水管道真不知这水还能不能喝。

国外的老大楼也很旧，起码没有新建的大数光鲜，但里面的设备、设施保养的却很好，电梯运行平稳，楼道、走廊打扫的干干净净。为什么这样？因为国人只晓得买房，不晓得养房。记得有一位房地产公司老总讲过，国外买房的成本与养房的成本之比为1：5，是指花了100万买了房子，今后要花500万来养这个房子。外立面多长时间清洗一次，设备要多少时间保养、更换，这些都是明确具体的规定，并且是强制性的。在我们国家，只要不死人，政府是不会要求您如何如何保养维修房屋及其设备的，加之老百姓也缺少房屋保养的意识，造成了中国内地房屋短命的悲剧，最后苦的还是咱老百姓。

中国内地物业管理制度改革势在必行，否则死路一条。

（来源：宋安成—搜狐博客）

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