增值税预收部分纳税吗—物业费纳税时点和财税处理

查看原文

其他

增值税预收部分纳税吗—物业费纳税时点和财税处理

2017-04-06 代代︱财税碎碎念 物业管理圈

预收了物业费会计上如何处理？增值税预收部分纳税吗？所得税如何处理？

还有应收未收回的物业费如何处理？会计上是否挂应收和收入？增值税和所得税呢？

要想弄清楚这个问题，需要从增值税和所得税的纳税义务时点说起。

一、增值税

根据财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

从上述规定看出：

1、预收的物业费，先开具发票的，开具发票的当天为增值税纳税义务时间。未开具发票的，在未提供物业服务应税行为之前收到的款项不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生，应在每月提供物业服务后确认增值税收入（收讫销售款项确认应税行为纳税义务发生时间的，应以发生应税行为为前提。物业管理公司预收的物业费，属于在发生应税行为之前收到的款项，不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生）。

2、应收未收的物业费，物业公司提供的应税行为已经完成，确认收入的时间可能会有两个：一是与业主的物业服务书面合同确定的付款日期的当天，二是未签订合同或合同没有规定的，为应税行为完成的当天。

一般物业费都是提前预收，业主欠交的物业费应税行为完成后增值税纳税义务也就产生，没收回钱，却要交增值税，也是有些不合情理。（实务中不知道物业公司是否完全按照这个规定，对这部分应收未收挂应收，销项税。我知道就有对这部分欠收的不做应收不纳税）

二、企业所得税

《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第（四）款规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：8.劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

由此可见，物业服务应在相关劳务活动发生时确认企业所得税收入。

1、预收的物业费，分期摊销确认企业所得税收入。

2、应收未收的物业费，只要劳务已经发生就应该按月确认企业所得税上的收入。

三、会计核算

《企业会计准则——基本准则》第九条企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。

《企业会计准则第14号——收入》第十三条规定，企业应当在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。《企业会计准则第14号——收入》应用指南第五条规定，提供劳务收入确认条件的具体应用（八）长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。（当然了，以上都建立在物业服务完成后满足收入确认条件风险报酬已经转移，收入成本可以可靠计量的前提下了）

根据上述规定，会计上应按照权责发生制原则，每个会计期末，对已提供物业服务按月确认收入，并结转相关成本。

1、预收的物业费，分期摊销确认会计收入。

2、应收未收的物业费，也应在提供劳务完成后确认收入，挂应收。

四、总结

1、预收的物业费，企业所得税与会计上都是按月摊销确认收入结转成本，没有差异。增值税除先开票先纳税外，未开票的也是应税行为完成后按月缴纳增值税。

2、应收未收的物业费，企业所得税和会计上都是按月确认收入，挂应收。增值税一般合同规定是预收，未收回的物业费也是按月确认销项税。

如此实务中需要强大的系统，每月收款还要按照收本月，收以后月份，收以前月份进行划分。

1）收到本月和以后月份的款项

借：银行存款

贷：预收账款（按户核算）

贷：应交税费-应交增值税（销项税）

2）收以前月份