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绿城物业20个场景75个客户敏感点解析

2017-07-05 绿城物业 物业管理圈

一、园区出入口

 1、园区应人车分流,设置人行出入口。

 2、园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志;园区出入口转角有视线遮挡的,设置反光镜。

 二、园区道路 

 3、小区道路入口设置小区总平面图;指引标识分人行及车行两个指示体系;标识设置应清晰,不应有遮挡物。

 4、人车交汇区域设立警示标志(斑马线、限速、慢行等)。

 5、根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。

 6、园区车行道宽度

  (1)设计规范:小区路面宽6m-9m;组团路面宽3m-5m;宅间小路面宽不宜小于2.5m;在多雪地区,应考虑堆积清扫道路积雪的面积,道路宽度可酌情放宽。

  (2)小区级道路7.5m-8m(便于必要时沿道路顸停一排车位);组团级道路:5-6m(满足双车对行);宅间道路:不宜小于3m;车行道路边界不建筑物间距丌小于5m,及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音。

  (3)园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的,路宽丌得小于7.5m。

 7、车行道路面材料

   行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等(轮)胎噪(音)较大、易松动的材料铺设。

 8、雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行

  (1)硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm,并设置有组织排水系统;园区道路设计时,系统考虑道路排水(坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等),保证雨天时,道路积水不影响客户通行。

  (2)景观设计时应考虑:景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施;室外景观回土和硬质铺装高度(在不建筑交接的地方)低于室内地坪标高。

  (3)室外平台标高应低于建筑室内标高10mm,并按1-2%坡度设置有组织排水。

 9、主要出入口是否设置无障碍设计:园区内主要人行路线(如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行)及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设计。

三、地下车库

 10、道闸设置

  在路面平坡处设置道闸;双车道,刷卡机设置于中间;单车道,刷卡机设置于驾驶室方向。

 11、地下车库有无积水

  (1)建筑设计时按公司标准设置有组织排水系统;

  (2)物业管理委托协议中提醒物业排水系统的使用及维护;

  (3)产品使用说明中备注关于车库使用的责任;

  另外,根据项目实际情况做好地下车库充电。

 12、地下车库是否存在结露、霉变、地面湿滑等问题

  (1)根据地下车库大小、类型采用自然通风、机械通风的形式保证通风顺畅;

  (2)与物业公司明确地下车库墙地面除霉等清理工作。

  (3)地下车库吊顶材料严禁采用普通石膏板。使用防水石膏板的,应配套使用防霉腻子及防霉乳胶漆等材料,且应保证通风系统正常运行。该部位宜采用铝塑板、铝板、GRP板、PVC板等。

 13、地下车位周边有无设施、设备影响车辆停放(消防箱、人防门、集水井、排水沟、管道、桥架)

  (1)建筑设计时,地下车库设施设备邻近处尽量不划停车位;如需划分时,停车位大小须满足国家及地方相关标准要求;

  (2)如停车位旁边有设施设备的,销售时应告知客户。

 14、大型地下车库是否设置交通标识

  园区交付前根据车库大小及构造设置交通标识,如区位、出入口、行车方向等。

 15、地下车库通往单元入口处是否有障碍

  园区交付前检查地下车库通往单元出入口的通畅情况,如有障碍的,设置提醒标识;障碍处,设置临时移动坡道。

 16、地下车库管道支架底部高度能否满足车辆通行

  建筑设计、图纸会审时关注梁底管线等部位的标高;园区交付时,重点关注地下车库行车区域顶部的最底标高;当住宅的地上架空层及半地下室做机动车停车位时,其净高不应低于2.20m。

 17、车辆在起坡处是否容易引起底盘刮擦

  园区道路及地下车库出入口坡道考虑跑车、豪车等特殊车辆的行车需要。车库出入口坡道坡度:

  (1)微型车、小型车直线纵坡不大于15%,曲线纵坡不大于12%(曲线坡道坡度以车道中心线计);

  (2)当坡度大于10%时,坡道上、下端均应设缓坡。其直线缓坡殌的水平长度不应小于3.6m,缓坡坡度应为坡道坡度的1/2。曲线缓坡殌的水平长度不应小于2.4m,曲线的半径不应小于20m,缓坡段的中点为坡道原起点或止点;

  (3)环形坡道除纵向坡度外,还应于坡道横向设置超高,超高即横向坡度,宜为2%~6%。

四、车位情况

 18、小区有无提供豪车泊位(加宽、加长、加高车型)

  根据园区定位设置一定比例的特殊车位(大型豪车车位、残疾人车位等。

 19、车位的转弯半径能否满足车辆停放

  建筑设计时,车位划分核算末端车位转弯半径,汽车库内的汽车的最小转弯半径:微型车4.5m,小型车6m;汽车环形道的最小内半径和外半径需另行计算。

五、非机动车车库坡道

 20、行车设置于坡道中间方便推行;非机动车坡道不宜采用光面材料。坡道设置应符合下列规定:

  (1)室内坡道坡度不宜大于1:8,室外坡道坡度不宜大于1:10;

  (2)室内坡道水平投影长度超过15m时,宜设休息平台,平台宽度应根据使用功能或设备尺寸所需缓冲空间而定;

  (3)自行车推行坡道每段坡长不宜超过6m,坡度不宜大于1:5;

  (4)坡道应采取防滑措施。

六、电梯


 21、电梯井道及机房是否紧邻卧室,电梯运行及机房噪音是否超标

  涉及此类投诉较多,须提高重视。设计阶段,电梯井道和机房避免紧邻卧室、起居室、书房;电梯井道和机房与住房相临时,须做噪音测试,噪音超标的应采取隔音措施。

 22、电梯轿厢是否设置空调

  精装修住宅电梯轿厢应设置与用空调,另外电梯轿厢内立面不宜采用非安全玻璃,顶面不宜采用玻璃等饰面材料。

 23、电梯的安全运行

  电梯机房应设置空调或通风设备,保证机房温度丌大于40℃。电梯基坑应采取有组织排水措施。园区交付前,加强对电梯三方联动机制的验收工作。三方联动:机房,轿厢,值班室。

七、设施设备


 24、住房周边是否有噪音源、辐射源等影响生活

  如:住房周边是否有配电房、水泵等设备用房;房屋内部空调等是否产生低频噪音等。园区配套设备产生的噪声、振动、电磁干扰等对住户的生活影响较大,是居民投诉的热点。

  (1)园区应设置网络、固定电话、有线电视、移动通信等各运营商的接入间,并采取降噪、防电磁辐射等技术措施;

  (2)必项重视空调机组、锅炉、冷却塔、水泵、风机等暖通设备的选址问题,防止设备运行时产生的废气、废水、废热、振动和噪音对小区环境造成不良影响;冷冻机房、锅炉房、空调机房、风机房、水泵房应采取有效隔声、降噪和减振措施,设备运行噪音指标应符合国家有关环保标准。

八、园区围墙

 25.园区围墙的安全性

  小区围墙设计时应考虑:小区围墙的高度不形式应满足安防需要;另外小区围墙选用材料项不销售说辞保持一致。

  (1)小区围墙应为全实面设计,如有景观面的,可釆取通透式围墙,围墙高度应高于小区外道路2.2m以上。

  (2)别墅庭院分户围墙应釆用实体形式,高度不应低于2.8m。

  (3)法式合院的分户实体围墙高度不应低于6m。

九、建筑外立面

 26、外立面线条、隔断是否影响私密性及安全性

  保证建筑外立面美观的同时,应考虑住户私密性及安全性的需求。

 27、外立面外墙饰面材料是否存在脱落安全隐患。

 28、外立面面砖、石材等是否有污染。

 29、外立面石材是否有明显色差。

 30、外立面突出墙面的线条是否有雨水流挂问题。

 31、庭院内矮墙、柱、围栏等石制用品泛碱污染。

十、空调

 32、空调的使用效果

  建筑设计时,应考虑:空调机位宜紧邻使用房间;核对空调的使用面积;按公司标准设置新风进口位置,空调安装完成后,检查空调工作产生的声音是否超标。新风系统的室外新风进口距离排气、排烟等污染源水平距离不小于2m。

 33、空调外机的排风

  空调外机排风:外机排风朝向不影响住户,风口不朝向自住户及相临住户;空调外机采用百叶防护的,百叶布置不宜过密;采用实体栏板防护的,实体栏板高度不宜过高;空调外机不宜设置在气流死角处。设备阳台或空调机位处的通风百叶应保证80%以上的透风率。

 34、空调机位的设置

  空调外机安装影响外立面美观的问题多发,应引起重视,建筑设计时,应考虑:

  (1)保证建筑外立面美观的同时,空调机位大小能满足空调外机的安装;

  (2)根据园区定位,设置柜式空调、中央空调的外机机位;

  (3)空调外机安装后丌影响住户的采光、门窗开启等。

十一、景观绿化

 35、靠土体的储藏室底层、墙面霉变、迒潮

  与建筑交接面(散水、勒脚等部位)的景观覆土必项低于建筑室内标高不小于100mm,并设置有组织排水系统。

 36、下沉式庭院的排水

  下沉式庭院应设置强制排水系统,且应在设计阶段整体考虑,以避免管线明装。园区交付时,提供的设施设备使用说明中应备注免责条款,提醒物业及业主的日常使用及维护。

 37、高大树木影响采光和视线

  建筑主要室内功能区和视觉面丌宜种植大型常绿乔木,以保证室内采光和视线的通透。另外地下车库顶端、及水系旁边不宜栽种根系过大的植物。

 38、户外条木地板缝隙影响行走

  景观施工时,户外条木地板铺装间缝设置合理,防止间缝影响客户行走。

 39、庭院台阶及硬质景观有无拉裂

  室外台阶石材铺装不得以侧板压水平板,台阶侧板底口低于水平板不应少于50mm,以避免因沉降产生明缝。

 40、建筑小品的使用安全

  加强建筑小品的安全检查,构件搭接处做加强处理。

十二、游泳池

 41、游泳池的安全问题

  (1)成人游泳池水深控制在1.3米以内,儿童游泳池水深控制在0.3-0.6米之间。幼儿戏水池水深控制在0.3-0.4米之间,按摩池水深应控制在0.8-0.9米之间,按摩池座位水深不得超过0.5米;

  (2)泳池内不得设置有假山、暗坝、槽沟、树池等容易发生人身伤害事敀的设施,且在泳道上不得设置凸出的台阶;

  (3)泳池溢水口格栅应采用不锈钢、花岗岩(背衬丌锈钢)等材质,不得使用ABS塑料等易老化、断裂材料;

  (4)另外泳池设计时应考虑:泳池不嬉水池之间不宜设置遮挡,以免影响视线;冲水区墙面不宜设置窗。

 42、泳池旁的树种

  景观设计时,考虑游泳池周边丌宜种植柳树等常落叶植物,避免落叶落入泳池。

十三、消防楼道

 43、建筑设计时,应避免消防楼道的采光窗不住户阳台相邻,或中间部位设置隔断。

 44、住宅通道宽度

  住宅中作为主要通道的外廊宜做封闭外廊,并应设置可开启的窗扇,走廊通道的宽度不应小于1.2m,局部净高不应低于2m。

十四、进户门

 45、进户门的开启问题

  建筑设计时,应避免进户门开启后不电梯距离过近、相邻住户进户门开启冲突。

 46、进户门门锁开启不便如:指纹锁指纹确认度不高、电子锁电池

  寿命不长,密码锁操作复杂等。园区交付时,提供客户进户门锁使用说明(多种开启方法)。另外项作好进户门的成品保护工作。

十五、厨房

 47、厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的1/10,并不应小于0.6㎡。

 48、精装修住宅的厨房应设置地漏。

 49、油烟机的排烟效果:建议选择油烟机时,进行油烟排放梱测。

 50、烟道密闭情况:是否串烟等。

 51、厨房地面铺装,厨房地面不宜采用天然石材而采用地砖。

十六、阳台栏杆

 52、阳台栏杆的高度、间距是否能满足使用安全。阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文规定,其中玱璃栏杆扶手高度应大于等于1.3m。

十七、门窗

 53、房间固定窗无法开启通风及清洁。房间的窗不宜全设计为固定窗。

 54、采用的玻璃是否是钢化玻璃。按国家规范使用钢化玱璃,门窗钢化玱璃3C标志易识别,不宜隐蔽在窗框内。

 55、窗边有无渗漏

  绿城工程质量验收标准:1)门窗关闭严密,间隙均匀;2)封条安装完好,不得脱槽;打胶密实;3)应有排水孔,应通畅,位置和数量符合设计要求。

 56、门窗是否有划痕、变形、污染

  绿城工程质量验收标准: 1)无破损;玱璃周边嵌固牢固;无明显划痕、变形、污染; 2)油漆表面洁净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀、无气孔,大面无划痕碰伤。

 57、窗开启是否灵活,是否有杂物进入系统窗轨道

  绿城工程质量验收标准:1)开关灵活,开关方向正确;2)附件齐全,安装牢固,位置正确,灵活适用,满足使用要求。

 58、铝合金门窗

  (1)铝合金门窗固定玱璃安装应采用内装工艺,配套铝合金压条应设置于室内面;

  (2)铝合金门窗玱璃不铝框之间迎水面防水应采用耐候密封胶,不得使用成品橡胶条;

  (3)高层建筑向外平开铝合金窗严禁使用合叶铰链,应根据窗型及重量进行受力分析,配套使用中、重型摩擦铰链。

 59、窗户挑高的高度是否影响吊顶安装:保证建筑外立面美观的同时,考虑吊顶后的门窗外观敁果。

 60、窗间墙宽度、窗槛墙高度是否满足消防需要:在未做防火挑檐未用防火玱璃的情况下,窗间墙宽度、窗槛墙高度不低于1.2m,窗槛墙高度低于1.2m的,建议使用防火材料防护。

十八、给排水系统

 61、厨房、卫生间(毛坯交房的)的排水管高度会不会影响装修。厨房、卫生间排水横支管最低点距完成地面的净高丌应小于2300mm。

 62、雨水排放是否通畅:雨水立管应在底部设置排水暗井并直接接入。

 63、给排水管由于回填土不均匀沉降断裂:该项问题造成的投诉较多,必须引起重视。埋地给排水横管的基础应密实,并采用管墩或其它支撑体系予以固定,回填土应分层夯实。

64、室外排水系统的检查井设置情况:室外给排水系统检查井、窨井、化粪池等应设置在绿化带或其它隐蔽部位,不得设置在小区主要道路和单元出入口处。

 十九、卫生间

65、卫生间相邻墙面是否霉变:卫生间墙面周边部位进行防水封堵。卫生间墙面防水高度应满足下列要求:1)淋浴房区域防水高度应不小于2m;2)除淋浴房外其他区域防水层涂刷高度不应小于500mm,且高于该区域所有给水点位置100mm;3)墙面开槽后,槽内应用水泥砂浆抹灰后再行敷管,槽宽大于80mm,深大100mm的,应在敷管完成后再用C20砼灌注密实。

 66、卫生间内的电源插座采用防潮插座并设防溅措施。

 67、浴缸检修是否方便:建议浴缸触水构件采用防锈构件,浴缸梱修口不宜设置在迎水面;浴缸设置双地漏及梱修口,按摩浴缸尚应设置防潮通风百叶。

 68、卫生间布局是否合理:

 1)住宅卫生间应配置淋浴房和浴缸,卫生间门不宜直接面对座便器,且坐便器位置不宜坐南朝北;

 2)座便器两侧为实墙的,其净宽尺寸不应小于900mm,一侧为实墙,一侧为台盆的,其净宽尺寸不应小于800mm。

69、卫生间内是否有异味(未设存水弯、排气管径丌足、排风丌长等原因引起):淋浴房、卫生间地漏、浴缸和毛坯项目洗脸盆的排水管应在楼板下方设置存水弯,精装修项目洗脸盆的排水管和同层排水系统在楼板上方设置存水弯。

 70.淋浴房是否渗漏

淋浴房门合页不固定玱璃交界处应使用整体防水条;

淋浴房区域防水高度应不小于2000mm。

 二十、其他

 71.室内木制品是否美观:木制品的掉漆、破损、划痕、霉变、变形等问题是客户的关注点,建议项目加强木制品的成品保护工作。

 72.木制品柜、门开关闭合情况:开启顸畅;限位;抽屉顺滑;柜五金牢固。

 73.户内木质门开关闭合情况:进户门开启是否灵活;门锁开闭顺畅;门吸牢固;无噪音;移门顺滑。

 74.室内石材装饰面是否美观:石材色差及污染是客户的关注点,建议项目加强装饰石材的选用及成品保护工作。

 75.房间内是否隔音,是否有回音现象:建议加强墙面开槽产生音桥现象的检查。

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