个别不缴费的业主，您损害的真的不仅是物业公司的利益
如今，业主不交物业费所引发的物业纠纷已不再是什么新鲜事物，与此相关的新闻更是经常见诸报端。据《新京报》调查显示：只有4.3%的受访者所在小区物业费“基本人人缴纳，收取很理想”，40.2%的受访者反映所在小区“有相当一部分拒交”。在有业主拒交物业费现象的小区中，有62.1%的受访者曾遇到过其他业主发动自己拒交物业费。52.3%的受访者明确表示，如物业费过高或物业公司不能提供合同上约定的服务就会“拒交物业费”。
如此看来，“带头大哥”的影响力往往形成连锁反应，拒交物业费已成为业主们与物业公司抗争、维权之唯一利器被广为效仿。拒交物业费到底能给物业公司造成什么损害呢？拒交物业费对业主而言究竟是维权之利器还是损害之凶器呢？
众所周知，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。它实际上就是通过对业主共有部位、共有设施的专业化管理，来保证业主的生活品质。
现实中当业主欠费的行为发生以后，物业公司能够采取的应对手段非常有限（过去还可以采用停水、停电催交等有效手段，后被法律所禁止），除非采取高昂的法律手段向业主追讨，但这种方式费时、费力，成本高。那么绝大多数的物业公司会采取另一种方式，即减员压缩成本，降低服务标准甚至取消服务。比如减少保安，减少巡逻次数；减少保洁人员，减少对业主共有设施的维护投入等等。这种情况实质上是损害了其他已交费业主的利益。而另一方面，即使业主以物业服务水平不符约定为由将物业公司告上法庭，物业公司也可以以收不上物业费作为抗辩理由，而法院一般多倾向认定单一业主认为物业水平不到位不足以代表全体业主，故不予支持业主的诉求。
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（二）包干制的物业管理下，业主遭受的损害更为严重。
前述已说，物业公司在收费不足时必然减少投入，压缩成本，降低物业服务水平。这并不代表物业公司认可欠费业主的行为，也不代表欠费业主就可以不交物业费。
在包干制的物业管理体制下，业主向物业公司交纳的物业费是固定的，是物业公司在进行正常成本核算，保障收支的情况下确定的标准，依据这个标准，至少物业公司是有微利的。业主拒绝交费后，物业公司相应减少投入，压缩成本，但这并不代表物业公司放弃了对欠费业主的债权，物业公司一旦采取法律手段，欠费的业主往往不但要交齐该交的物业费，还要支付一部分滞纳金。这将导致一个结果出现，即物业公司在投入较少的成本后，该获得的利润一分也不会少，而且甚至由原来的微利变成了暴利。
所谓结构性矛盾，是指社区法律关系中，业主大会、业主委员会的主体缺失，导致业主大会、业主委员会、业主、物业公司这几个主体在法律的权利义务关系上严重失衡，从而导致社区产生大量的法律纠纷，这些纠纷又以物业费纠纷为主。
在物业费用纠纷案件中，大多在于业主怒于物业服务质量低劣，从而拒绝交纳物业服务费用，被物业公司告上法庭。笔者承办的所有物业费纠纷案件中，被告业主无一例外对物业公司有无《物业服务合同》、是否提供符合合同约定的服务（通常会向法庭提交大量的服务不到位的照片作为证据），是否根据合同约定及相关规定收取费用进行抗辩。但在审理中，对于合同的问题，所有法院都承认了物业公司的事实服务行为；对于当事人提交的物业服务不到位的证据不予以采纳；这实际上也是许多法院的观点。笔者承办的一个案件中，法官直接告诉笔者的当事人：单个业主不能以小区公共服务不到位而拒绝交纳物业费用。
笔者认为，法官注意到了物业公司应当为全小区服务，而不是为单个业主提供服务这一特点。这是对的，但对于否定了业主以物业服务不合格而拒绝交纳物业费用的权利，则是不合理的。
从判决结果上看，法院支持了物业公司应当向业主收费服务费用，但却否决了业主的抗辩权利。即物业公司有权利收取费用，但没有义务向业主证明提供服务好坏；业主有义务交物业费用，但没有权利因物业公司提供服务不好而拒绝交费，这显然是权利义务的不对等的一种表现。这种权利义务的不对等也就是由于“社区结构性矛盾”所导致。
从《物业服务合同》本身的内容来进行分析，物业公司为小区公共部位、公共设施设备及公共程序提供的服务，即对全体小区业主提供的公共服务。由此可见，单个业主与物业公司直接逐个签订合同，已经没有实际上的意义。既然业主大会代表全体业主的权益，则有权利与物业公司签订合同，现实操作中也是此趋势 。但是此处在实践中还存在一个严重的问题：物业公司与业主委员会签订了合同，却向单个业主收取物业费用，这是不符合合同中权利义务对等原则的。如同与某公司签订了合同，却向某股东索费一般，这在经济社会中是非正常的。
根据《合同法》，物业公司应当向业主委员会收费物业费用，业主委员会根据物业公司提供服务的结果向物业公司支付相应的物业费用。这才是一个正常的合同关系，也完全符合经济原理。
业主向业主委员会缴纳物业费用的依据是《业主公约》，其最根本来源于《物权法》的规定。
业主的建筑物区分所有权包括专有权、共有权、成员权三项权能。共有权、成员权的行使是以具有专有权为前提和基础，成员权实质上乃是区分所有人为更好地行使专有权和共有权，管理区分所有建筑物。那么回到实践中，业主应当如何行使成员权来更好的保障其享有的专有权和共有权呢？笔者认为业主大会体现的就是业主成员权的行使，同时由业主大会制定的，代表全体业主意志的《业主公约》是业主行使成员权的重要保障。
享有权利必然要承担义务，依据《业主公约》向业主大会的执行机构业主委员会交纳物业费，是业主应当承担的义务。作为业主，必须明确自己的权利义务，成为这个小区的业主，就是这个建筑物的所有人之一，即社区的共有人。共有人的权利义务也是对等的，即有享受公共服务的权利，也有支付物业费用的义务。如果业主仍然不交纳费用，根据《业主公约》，即是侵犯其他已经交纳物业费用的所有业主的权利的一种侵权行为。那么业主委员会有权利向不交纳物业费用的业主进行起诉，要求按照《业主公约》的约定，支付物业费用。
由此一来，业主委员会即能正常管理社区公共财产，也能监督物业公司提供服务好坏，还能对社区中不履行义务的业主进行管理。在这种情况下，无疑将提高业主大会、业主委员会的主体地位，《业主公约》作为社区的“小宪法”才能充分实现其应有的作用。就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境，所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权，真正建立起自治自律的管理体制。
当前的物业纠纷，表面上似乎是拖欠物业费问题，其实并不这么简单。任何社会矛盾的形成，必然有其历史根源，有其发展过程。而要彻底解决这些矛盾解决，也就必须要了解其形成背景，才能找出关键环节所在。
社会每天都在发生一些逐步改变人们思维模式和行为模式的变化。业主阶层在中国大地出现了，中国随之也进入了业主时代，老革命难免经常要遇到新问题。“昔日歌谣”如果不再动听，那么笔者认为唱响“新序曲”的时刻就应该到了！