物业管理服务的依据，法规、合同和这个......很多人不知道

湖州市凯莱国际小区

业主管理规约

第一章 总则

第一条   为加强物业管理区域内建筑物及其附属设施的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和浙江省、湖州市物业管理等有关法律、法规文件，结合小区实际情况，制订本管理规约，经本物业区域业主大会会议表决通过。

第二条    本规约经业主大会表决通过后，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。业主在物业管理活动中依照《物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。

第三条    本物业区域成立业主大会行使关于物业管理事项的共同决定权。业主应遵守物业管理有关法律法规和管理规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员，在使用、经营、出让其所拥有物业时，遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

第二章 物业基本情况

第四条    本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称：  湖州市凯莱国际小区；

坐落位置：  

物业类型：  多层住宅、小高层、商铺；

建筑总面积：约20万方；

其中：地上总面积：15万方；

地下总面积：  5万方。

第五条    根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下共用部位、共用设施设备：

1、单幢建筑物内全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

2、单幢建筑物内全体业主共用的设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、通讯设施等；

3、物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房、室内架空层活动区域、室外道路及绿地等。

第三章 物业的使用

第六条  业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第七条  业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第八条  业主因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第九条  业主、使用人在物业使用中，除遵守国家、省和湖州市有关法律、法规的规定外，不得有下列行为：

1、违法改变物业的使用用途；

2、私设摊点、跨门营业，跨门放置杂物等；

3、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物和高空抛物；

4、在物业共用部位、共用设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴、乱悬挂；

5、影响市容观瞻的乱搭、乱设广告牌。店面招牌的设置应符合物业的整体美观并经相关职能部门审批后进行设置；

6、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质等，违反规定燃放烟花爆竹；

7、践踏、占用、擅自改变、破坏环境绿化用地（将绿地擅自改为私家花园）；损坏园林建筑小品，在树上刻画、拉绳（铁丝）晒衣服等；

8、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

9、其他违反法律、法规和管理规约的行为。

第十条  业主、使用人使用电梯时，应遵守电梯使用管理规定。

第十一条  业主、使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：

1、 1.8 吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；

2、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过 5 公里，禁止鸣号、试车和练车；

3、机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防登高场、消防井盖、人行便道和绿化等场地停放；

4、按规定缴纳停车费用。

5、不得擅自在公共停车位上安装任何设置；车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，防止发生噪音，影响他人生活和休息；

6、本物业区域业主共有的车位，在留出适当数量的访客车位后，按顺序分配／轮换分配／以抽签的方式分配，使用分配方式为： 以业主大会表决通过的凯莱国际专用停车方案为准 。

第十二条  业主、使用人不得擅自拆改共用的供电、供水、供气等设备设施；不得改变车棚、车库的使用性质；出租物业时，要了解使用人的居住人口，防止群租，影响他人生活和安全。

第十三条 饲养宠物时，应遵守有关宠物饲养管理规定。

第四章 物业的装修与维修

第十四条 业主、使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项书面告知业主或使用人。

第十五条 业主、使用人装修房屋时，应自觉遵守《浙江省房屋使用安全管理条例》等有关规定，按规定进行装修。同时接受房管部门、物业服务企业的检查、指导和监督。

第十六条  房屋在装饰装修中禁止下列行为:

1、擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗等部位的颜色、形状和规格），设计用途，功能和布局等；

2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

3、擅自占用或损坏楼梯、通道、房屋、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

4、在房屋顶面上擅自加层、搭棚；

5、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供暖、有线电视、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

6、擅自开挖地坪、破墙开门；

7、将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间；

8、擅自占用共用部位和公共场所放置装饰装修材料及建筑垃圾；

9、不得擅自拆改共用供电、供水、供气等设施；

10、不得改变车棚、车库的使用性质。

11、在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞；在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞。

第十七条  封闭阳台的约定： 应在不影响其他业主公共安全和合法权益的前提下，并征得相邻业主同意 ；

安装防盗窗的约定： 应在不影响其他业主公共安全和合法权益的前提下，并征得相邻业主同意 。

第十八条  业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，按物业服务企业指定的位置安装，不得擅自在公共空间悬挂安装外置设备，如确需安装，应在征得相邻业主书面同意后，采取妥善的安全措施，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。物业服务企业有权阻止业主将安装在有安全隐患公共部位的任何外置式设备或违规搭建构筑物用的材料运入小区。

第十九条 为保证业主的正常休息，本物业管理区域的装饰装修施工时间为 8:00-20:00；节假日期间施工时间为9：30-17：00。其他时间不得施工。

第二十条  因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第二十一条  业主、使用人违规、违章装修房屋，造成他人损失的应承担赔偿责任。对拒不改正的，物业服务企业可采取相应措施进行制止，并及时告知业主委员会和上报有关行政主管部门依法处理。

第二十二条  业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十三条    业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业服务企业，并采取合理措施防止损失扩大。

第二十四条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予支持和配合。

业主因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，当事人应承担相应的赔偿责任。

第二十五条  发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十六条  因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应告知业主委员会、物业服务企业及社区居委会，在征得相关业主同意和相关行政部门的审批后实施，并按约定期限恢复原状。

第二十七条  物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十八条 业主因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏的，当事人应负责修复或赔偿损失。

第二十九条 其他条款

非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规有关规定向房屋所在市、县（区）建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。

业主、物业使用人装修房屋有需要搭建建筑物、构筑物，或改变建筑物外立面、改变房屋使用性质等行为的，应当依法征得业主委员会、物业服务企业和直接利害人同意后，报所在市、县（区）有关行政主管部门批准后方可实施。

第五章  业主的共同利益

第三十条 执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。积极配合物业服务企业做好物业管理工作，遵守各项管理规章制度。

第三十一条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：

1、根据本管理规约由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的管理制度；

2、以告知、规劝、公示、约定的其他强制措施等必要措施制止业主、使用人违反物业管理法律法规、物业服务合同和管理规约的行为。

第三十二条  业主在办理物业交付手续后，按照物业服务合同约定，按时交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。

第三十三条  业主出租物业时，物业服务费用约定由承租人交纳的，业主应负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。

第三十四条  物业服务费用关系到物业管理工作的正常开展，也涉及全体业主的共同利益，业主应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用和电梯、增压水泵等高能耗的分摊电费。

第三十五条 业主委员会负责监督本管理规约的实施。对业主违反管理规约和物业服务合同约定的行为，有权依照法律、法规和管理规约，以批评、规劝、公示等方式要求当事人停止违反行为。

第三十六条 本物业管理区域内发生需由全体业主分担费用的事项，按下列第 （一） 种方式分担：

（一）按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；

（二）业主大会决定。

第三十七条 业主利用共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的，应当征得有关业主、业主大会的同意，并按照规定办理有关手续。所得的收益，纳入物业专项维修资金。

业主委员会对属全体业主所有的共有部分、共用部位和共用设施设备进行经营，按规定管理所得收益，每年公布一次收支情况。当年所得收益，20%可用于补充物业管理费用不足，20%可用于业委会办公经费，60%可用于共有部位和共用设施设备的新增、维修和养护。

第三十八条 其他条款

对欠缴物业管理费用的业主，业主委员会应进行督促和协助物业服务企业催缴，物业服务企业可采取电话、书面和当面等催缴方式。

欠费六个月以上或长期拒缴物业服务费用的，业主委员会授权物业服务企业在物业区域内显著位置公布欠费情况。

第六章  违约责任和违约纠纷的解决

第三十九条 业主、使用人应自觉遵守本管理规约，违反本管理规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的赔偿责任。

对业主的违约行为，业主大会、业主委员会或其他业主有权督促其改正，也可委托物业服务企业督促其改正。

第四十条 业主对物业服务工作有意见或建议的，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出。遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。

第四十一条 业主、使用人违反管理规约，妨碍物业正常使用、造成物业损怀或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会或物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第四十二条 其他条款

积极参加社区精神文明建设、弘扬社会道德风尚，互相友爱；按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，互相尊重、正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、空调外机安装、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，和睦相处，共同创造良好的生活环境。

第七章 附  则

第四十三条   本管理规约如有与法律、法规、规章文件相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

第四十四条   本管理规约，经业主大会审议通过，自2018年7月1日起生效。

 湖州市凯莱国际业主大会

统稿：晓 乐

编排：阚子薇

来源：湖州凯莱国际业主委员会

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