物业公司收停车费合理吗？物业人怎么面对质问？

物业管理圈 2023-09-11

近日微信上广为流传的抵制停车费文章。

物业公司，你凭什么收费？

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

一、物业公司凭什么收停车费？

关于收取停车费，基本就是只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用；
A、土地使用费：小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有。包括小区的道路位置都属于全体业主，作为物业公司，你不具有所有权，说白了，根本就不是你的东西，你凭什么收取使用费？

B、保管费：保管费的2个原则，一是自愿、二是签署委托保管合同。请问物业，你凭什么强迫业务委托你保管。即使让你委托保管车辆，你要承担那些责任和业务，这个是需要签订委托服务合同的。若车子在小区发生刮擦、划痕，你作为收费方，承担什么责任？提供哪些赔偿？

二、物业公司收停车费的主体有合法性吗？

物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费？

A、请出示对本小区由公安机关审批的“停车场许可证”；

B、请出示你们的收费许可证：按照物业管理办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文；

C、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共收益分配方案（需经全体业主同意）。

三、利用小区内部公共用地规划停车位，需要国家有关部门审批的建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小区竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。

物业公司你能向业主出示国家有关部门对该小区车位的审批规划等手续吗？

根据《中华人民共和国物权法》规定，小区公用场所属所有业主的共有财产，并非物业公司所有，未经审批物业公司更无收取停车费的权利，强行收费属于违法行为！

希望小区车主能够统一认识，抵制违法收费！

我们的观点：

一、物业公司是收取停车费、管理费的唯一主体

物业公司究竟有没有权利收取业主停车费？小区里哪些地方可以设置收费停车位？需要履行哪些审批手续？购买小区内的地下停车位后，物业公司能不能再收取管理费？若交纳停车费用后，车辆在物业管理区域内发生刮擦、划痕，作为收费方，物业公司应否承担赔偿责任？……

我们认为，物业公司是收取停车费、管理费的唯一主体，而且对于在小区内属业主公共用地上设置的停车位的收费并不需要任何审批手续。并且车辆在发生刮擦、划痕等问题后，物业公司并不需承担赔偿责任。
　　

目前国家唯一对小区停车位的产权和使用权作出规定的法律就是《物权法》。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

根据这一法律规定，规划车位产权归建设单位所有，小区业主可以通过法律规定的三种方式获得车位的使用权。一般规划车位都是收费的，而占用小区公用道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主所有。

“但是这并不代表业主可以免费停放，这可以由业主委员会委托物业公司进行管理，由物业公司统一收费，所收费用归全体业主所有，经业主委员会或者业主大会讨论，可以给予物业公司一定的管理费用，其他部分可以补贴到物业费里，或者用于维修基金以外的公共支出。”
　　

二、小区里设置收费停车位也不需要履行审批手续

物价部门已经取消了包括物业管理费用的收取在内的审批，因此，小区内部管理的收费是不需要审批的。物业公司所收取的规划车位的停车费应当是他代建设单位所收取的，小区内共有场地上的停车位可以参照规划车位的收费标准，由业主委员会进行监督。
　　

根据物业管理相关法律的规定，物业公司对于小区业主提供服务，并对于小区的公共设施等进行管理，停车位也在其管理范围之内。对于整个小区的事务，物业公司是唯一的管理单位。

只是涉及对于共有场地的停车位收费的支配问题。业主在购买车位之后，进入车位时还要有相应的管理，比如门禁的起落杆、电费、水费、打扫卫生、监控等等，这些都要花费，因此，物业公司必然要收取一定的管理费。“业主如果觉得费用过高，可以通过业主委员会要求物业公司对相关费用进行公示，并协商合理降低收费标准。”
　　

三、物业公司收取了车位费、管理费后，车辆出现刮蹭、划痕等现象，物业公司不承担赔偿责任。

我们认为，根据物权法的规定，物业公司与业主在停车方面并不是保管关系。车位费实际上是车位租赁费，物业公司只是提供了存放车辆的地方，而不负责管理车辆；车库或者地下车位的管理费只是为业主停车提供方便，并不是对于车辆本身的管理。这和在宾馆、饭店门口的停车性质并不相同。因此，车辆发生损害，物业并不承担赔偿责任。

统稿：晓乐

编排：子薇

往期精彩回顾

▶万人小区，六成业主不交物业费，物业撤离，业主幸福生活瞬间灰飞烟灭

▶致业主：装修时不能做这些事，一看便知！（图解）

▶关于楼道禁止停放电动车的温馨提示

▶物业销售案场接待服务流程与标准，全册！

▶物业项目经理述职报告，新年加薪的节奏！

▶物业客服主管、客服2018年工作总结和2019年工作计划

▶这5个年终考核问题，考核人和被考核人都要知道

▶物业前台客服的6个工作标准，7个场景模拟问答

▲长按二维码，关注物业管理圈